兩個房屋買賣經典案例告訴你：想要免稅可得長點心！| 乾貨

在澳洲，房屋買賣需要收取房產增值稅是從1985年9月20號開始實行的。而在1999年9月21日開始，政府也出台了相關的折扣方案。但是很多人對這個增值稅的部分還是不太了解或者說有誤解，那麼今天兩位稅務專家Mike Wilson和David Shaw將挑選兩個經典案例幫你了解澳洲的房屋增值稅。

自住房：（ Principal Residence，簡稱PR），又叫主要住所，主要住宅，通常指在一年當中任何時間（at any time in the year）你持有並居住在內（own and occupy）的住所。

房屋增值稅：（capital gain tax）在澳洲，買賣房屋時，業主需對房屋增值部分收益進行納稅，但是自住房的增值是可以免稅的 （Principal Residence Exemption）。

案例一：

我在2010年的時候購入了一個物業，並且打算把這裡發展成我們以後的主要居所。但是我們花了很長時間也沒有獲得建築許可證。同時在這段時間裡我也離婚了，現在我想要把房子賣掉了。

那麼在這段時間裡我們都是在外面租著房子住的，因為該物業在改造重建前並不適合居住。請問我能不能申請減免房屋增值稅呢？我們從來沒有住進去過房子里同時我們已經被收了一大筆土地稅了。

專家解答：

Mike Wilson

根據ATO的官網，有一句話是「這房子是否是你的主要居所」是對相關稅務法規最重要的一個開端。就算你只在這個房子住過一天，其實你也可以申請免除增值稅因為上面被沒有要求說最少要住上幾天。

另外，判斷這所房子是否你的主要居所是看你是否有把私人行李物品放到這所房子內？你有沒有改掉你了郵件地址？有沒有用過例如電話或者電力等服務？

如果只是意圖居住在你的房屋裡，而沒有實際上使用過它，那麼便不足以申請稅務豁免，這個我們可以在Couch v FCT 2009 AATA41上找到。這個案例里，納稅人能否獲得稅務豁免的關鍵是，在所有權內，這所房產是否有被自己使用？這對夫妻試圖把這所房子作為他們的主要居所，但是有其他客觀的外在因素影響著他們，所以他們在擁有這所房子的所有權的期間租用了其他房子同時從來沒進去過自己的房子內居住。那麼，裁決的結果應該是，他們的條件不足以申請稅務豁免。

另外還有其他東西需要考量，就是你的房子的土地增值稅。根據你的描述，你的房子是不宜居住的，如果這個房子在成為你的主要住所之前有4年的房齡，同時你又在該土地上進行改造或者加建，這或許可以獲得相應的豁免。但必須滿足一些條件，在房子完成後，需要儘快搬進去並使用該物業達三個月以上。同時，必須注意的是，光一塊土地而沒有房屋在法律上是不能成為你的主要居所的。

所以，根據現在你提供的信息，你是不能申請稅務豁免的，因為你並沒有搬進去過，且並沒有把該物業當作你的主要住所來使用。政府計算你是否要繳納增值稅且繳納多少的開始計算日期是從你合同生效那天開始而不是落成的那一天。但是如果你持有該物業超過了12個月，那麼你倒可以申請一個50%的增值稅折扣。

1. 計劃把房子作為你的主要居所並不能申請CGT豁免；

2. 土地不能成為你的主要居所，至少要有房子在該土地上；

3. CGT 的計算日期是按照你合同生效的日期而不是建築落成的時間。

案例二：

我在2012年跟2013年分別購入了一套房產，在它們落成以後我就把它們都租出去了，所以兩套房產都不是我的主要居所。

根據我的理解，如果我想要賣掉我手上這兩套房子，那麼最好是持有12個月以上，因為這樣我就可以得到50%的CGT折扣。那我能不能在我賣掉前12個月住進去然後申請自住房增值稅減免呢？如果可以，那我應該怎麼做？還有我可以給兩套房子都申請自住房增值稅減免嗎？

專家解答：

David Shaw

個人房產增值稅確實在持有超過12個月後會得到50%的折扣，這是從你合同生效的時候開始計算的。同時，在這期間，你的建築物折舊也可以降低你的持有成本。

在售出前的12個月前搬進你的房子並試圖減免你的增值稅是沒有意義的。根據你的案例，房屋增值稅將會得到根據你持有房屋的時長得到相應的折扣。

比如說，你持有這個物業的時間是5年，而你在裡面住的時間是1年，那麼，你的稅務將減少20%。 隨著年數的增加，你會慢慢地減少相應的稅務，但是絕對不會降至為0。同時，這項申請在一段時間內只能針對一處房屋而不能同時進行，除非是非常特殊的情況。

1. 在持有個人物業12個月以後，業主就能獲得CGT的折扣；

2. 個人主要居所賣出后將不會收取GST.

本文整理自yourinvestmentproperty

由澳洲房產大全編譯

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