現在買房等於替別人還債，是該做好房價下跌的準備了！

從去年開始，這將近一年的時間，決策層是達成了高度共識，那就是收縮泡沫，而且具體的應對措施是密集出台。無論是銀監會對銀行理財產品的整頓，比如期限錯配、委外、凈值型產品的推出、打破剛兌的預期等等，還是樓市的凍結、資本流動的管制、保險業的整頓等等。決策層是在極力抑制資產泡沫繼續膨脹，甚至希望能夠在不保證崩盤的前提下去收縮泡沫。

信貸的收縮，意味著流動性的緊張，說白了就是市場「錢荒」或者叫「錢緊」，現在國內貨幣市場利率中樞穩健上行的現象，已經說明了這一點。

「控制」已經在去年開始成為當下的主題，預計未來一樣如此，在這一輪經濟調整的周期里，都會這樣做。

1

控制是主題 收縮泡沫

我們現在可以把確定性的因素擺出來：從去年開始，這將近一年的時間，我認為決策層是達成了高度共識，那就是收縮泡沫，而且具體的應對措施是密集出台。

這是一種信號：當下形勢真的非常嚴峻，不得不採取非常之手段來控制局勢。以我對這個體制的理解，若非撞南牆，是不會回頭的。

所以，通過觀察過去一年金融系統頻繁出台的措施，我可以很肯定地告訴大家，未來肯定是這樣的一個畫面：在控制整個金融局勢確保不發生系統性金融風險的前提下，極度收縮泡沫，以空間換時間。

一些具體的措施我之前的文章已經分析過很多了，數據的羅列也很多了，我今天不想再去羅列這些東西。

大家可以去回顧一下：無論是銀監會對銀行理財產品的整頓，比如期限錯配、委外、凈值型產品的推出、打破剛兌的預期等等，還是樓市的凍結、資本流動的管制、保險業的整頓等等。

政策在頻繁出台，已經在反向告訴我們，決策層是在極力抑制資產泡沫繼續膨脹，甚至希望能夠在不保證崩盤的前提下去收縮泡沫。

我們經常聽到一個詞語叫「金融去槓桿」，上面這些就叫金融去槓桿或者間接輔助金融去槓桿。

當下，處置金融風險，已經被決策層擺在一個極為核心的政策清單裡面，甚至我認為這是當下最核心的幾件事。

如果把金融系統存在的問題比作核彈，我估計現在也沒幾個人能夠精確預估這個核彈的量級，爆炸起來會多嚴重。

看看那些表外、表表外、錯配、嵌套、資金池、委外以及各種見不得人的抽屜協議，這些東西都犬牙交錯，形成了非常複雜的套利結構。

但到底在這些表面上的債權關係之下，底層資產是什麼、值多少錢誰也說不清楚。我們只看到，泡沫就這樣在資本的推動下，不斷膨脹。

所以，現在普通投資人在人性貪婪的原始動力下不顧一切地逐利，我是能夠理解的，因為他們所掌握的信息和知識完全不足以讓他們看清當下，甚至是看不到。

看不到，看不清楚，自然不知道有些做法會讓他們死，更不知道是怎麼死的。

但接下來宏觀經濟的態勢已經是可以看到的了。

過去幾十年的發展，如果把經濟比作一台機器，其實就是一個高度依賴信貸的經濟體，動力來自於信貸，而這台機器是什麼配置，其實都是定型的，短期之內很難改。

所以信貸擴張厲害的時候，機器運作很快，經濟增長很快，但是結果就是現在這個樣子（具體的演變邏輯我之前分析過）不再贅述，把整個經濟都推向危險的邊緣。

如何應對這個局面，我認為決策層並非一開始就取得這樣的共識，其中牽扯到博弈如何激烈我們不得而知。

但過去一年，我們看到了共識在實現：收縮泡沫。

這意味著要讓信貸擴張慢下來，所以我們看到了央行出台了MPA（廣義信貸約束），銀監會出台了「三套利」，各種資管新規頻密出台。

這就是當下的現狀，伴隨著我信貸擴張的減速甚至是負增長，必然會讓經濟這台機器的運作慢下來，最直觀的表現是GDP增速的下降。

未來會滑到一個什麼樣的低位，我很難判斷這一點，但經濟活動現在變得不那麼活躍，大家是可以感受出來的，甚至有些行業是出現了蕭條的景象。

這是一個長時間的過程，大家要做好心理準備，已經開始進入一個泡沫收縮的過程，也是一個重塑資產負債表的過程。

2

收緊流動性 限制資產套現

所以現在整個市場是風聲鶴唳的。

因為去槓桿這件事，你可以簡單理解為就是在規範資本的流向，甚至是抑制資本的流動，流動性在步步緊縮，大白講就是資本市場的錢少了。

所以我們看到今年的股市，很明顯的一個例子就是，大家都在往白馬股大藍籌靠。

為什麼？

因為長期以來，A股的股票估值都是靠流動性撐起來的，相當多的股票並不值那個價格，但市場錢多了之後可以讓股票溢價超出真實價格很多倍。

所以當市場流動性收緊之後，大家自然會把目光轉移到那些真正有投資價值的股票上，也就是所謂的「價值投資」。

我個人這其實是一個被動選擇的過程，因為那些本來虛高的股票現在因為流動性收緊之後變得不確定，所以大家現在沒辦法只能去擁抱確定性的東西。

正常來講大家本來就應該擁有確定性的東西，比如真正有價值的東西，但這東西是細水長流的，炒不了，但人喜歡炒，大部分炒股的就是盲目跟風的。

現在被逼著進行所謂的「價值投資」其實是一種很滑稽的結果。

當大家一股勁地將原來手頭那些靠流動性支撐得到溢價的股票賣掉換位大藍籌之類的白馬股之後，我們今年看到了這些股票也是一個勁地漲。

但總體來看，整個股票市場的市值是在不斷蒸發的，場內的貨幣在逐步被消滅。

因為市場交易不活躍了，變成低頻交易，低頻交易很多時候會表現得有價無市，缺乏交易對手，價格會逐步下調。

我舉股票作為例子，其實想說明一件事：金融去槓桿的過程，其實就是資產價格變化的過程，由高走低的過程，這就是無法避免的問題，遲早的事情。

我們看到雖然現在的股票市場一直震蕩，但其實是伴隨著陰跌的。

這是鈍刀子割肉的過程，你會在陰跌中逐步麻木，比一下子見底心裡接受程度要好點，但過程很痛苦。

即便股票價格沒有被打下來，也至少是這樣的一個結果：由於缺少對手盤，一切的價格都是紙麵價格，沒有任何意義，說白了就是你只能套在那裡。

又比如樓市，去年國慶前後持續到現在的調控政策，也是在實行「凍結」和「控制」的理念。這是一個更大的貨幣池子，高位凍結樓市是必然的選擇。

我在之前的文章里講過很多次，凍結樓市，就是限制買賣雙方，給市場降溫，這短期內會造成市場成交量的下降，但價格可能依然報得虛高，價格不會真的跌下來。

這幾年，我估計樓市依然是高位的局面，伴隨小幅的漲跌。

但總體上，交易量肯定會被緊緊鎖住，因為只有限制交易，才能讓虛報的價格慢慢變得有價無市，達到封鎖資金而不是放任泡沫膨脹的目的。

不但是股市和樓市，我認為其他大類資產也必然存在相似的邏輯，那就是這個時候你砸錢進去，你很難再難套現出來。

最容易出現這種問題的投資方向就是風險投資以及新三板這種，缺乏流動性，失去流動性支撐的價格就是有價無市，肯定是沒有什麼前景的。

3

資產配置要保證充足的現金流

總體來看的話，其實決策層的思路已經很清楚了，通過收緊信貸來收縮泡沫，但在這個過程中又不想造成人仰馬翻，要守住系統性風險。

信貸的收縮，意味著流動性的緊張，說白了就是市場「錢荒」或者叫「錢緊」，現在國內貨幣市場利率中樞穩健上行的現象，已經說明了這一點。

而流動性的收緊，必然會讓資產價格逐步下調，市場開始拋售原來靠流動性溢價的品種，換成具有真實投資的品種。這會是未來相當長時間裡資本市場的主旋律。

對於樓市，則採取通過限貸限購等方式限制交易，達到高位凍結資金的方式，避免大跌引發系統性金融風險。

決策層的這個思路，我認為會貫穿在整個經濟轉型的過程中，短期之內我們很難看到有任何調整。

在這種政策思路下的金融去槓桿，其實就是我上面講的鈍刀子割肉，過程會非常煎熬。大家一定要領悟到這一點，從而及時去調整自己的資產配置方向，而不是死死守住那些流動性差的資產。

房企進入了高負債時代，房奴進入了高焦慮時代。用這句話形容現在的樓市，再合適不過。

房奴們的焦慮在於，在不斷限購限貸的今天，老百姓購房的難度實際上並沒有因此大幅降低。是的，樓市如今是被打壓了，但請問現在你買房是變得更容易還是更困難了？

表面上看，全國平均的房價收入比從去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房價略有下降，但是與此同時，購房貸款利率的大幅上調。中、農、工、建、交等主要銀行都在近一個月內提高了北上深的房貸利率，一線城市普遍將利率折扣由9折上調至9.5折，二線城市優惠利率9.5折佔比上升，部分銀行已上調至基準利率。

房價表面上略有下降，而一旦加上貸款利率提高的因素，便會明顯的加重按揭人的負擔，讓沒錢的人更買不起房。而且購房成本越到後面會越高，今天不買，以後怕是更買不起。但如果現在買了，假如將來房價回落，自己就很可能會變成負資產。房奴的選擇困難由此產生。

購房者在猶豫，房產市場的交易活躍度也在轉冷。根據CREIS數據顯示，2017年4月主要城市房地產成交面積同比下降21.75%，隨著利率和限購政策不斷收緊，成交量的下跌還將持續。相應的，不少城市的房屋庫存出現上升，例如蚌埠庫存增加了14.8%，寧波庫存環比上升11.4%。

樓市交易活躍度的普遍下降，說明強大的限購政策已經讓習慣了投資房產的老百姓不敢買房，也買不起房了。這是購房者焦慮的根源。但就在成交量下跌的同時，房企的焦慮感也越來越強，甚至超過了購房者的焦慮程度。

據媒體統計，城市的房價已經在2017年全面陷入了停滯，預計全年的房價將出現一位數下跌，規模較大的開發商銷售額下降將在10%左右。這不是一個好的信號。對房企來說，賣房的價格減低，賣房的速度減慢，在商業上都會產生致命的後果。

實際上，如果無法按照既定價格在短期內賣掉足夠數量的房屋，就意味著房企手裡沒有足夠的現金流。房企手中現金不足，後果很嚴重，因為這些現金都是要還給銀行的。如果房企們普遍都在某一時間內還不起欠債，那就標誌著系統性金融危機的到來。

那麼，的房企究竟負了多少債，給購房者挖了多大的坑呢？一言以蔽之，負債挖的坑又深又大，難以填滿。

的房企多年以來都是這個套路：看面子都是土豪，看裡子全是負債。負債比率如能控制在合理範圍內，倒也不會出現大問題，但是近兩年，房企這種「表裡不一」的趨勢愈發加劇，增高的負債也逐漸引發了擔憂。據媒體的披露，內地142家地產企業負債總量接近3.4萬億。

具體來說，例如恆大在去年的借款就達到5350億，凈負債率119%，又比如綠地在去年的凈債權益比一度接近300%。而目前全國上市房企的平均負債率，也已經高達96%。對比一下2010年的數據，當年房企平均的負債率只有74.5%。可以說，這些年的房企向銀行借錢是越來越多，產生的風險越來越大。

借這麼多錢的原因，是因為要搞擴張。像是恆大這類龍頭房企，目前依然在拚命的搞新項目開發，儘管去年他們已經手握2.29億平方米的優質土地儲備，但今年恆大依然在南昌、無錫、杭州等二三線城市補充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在補庫存。例如中海在今年1到4月的土地儲備金額就同比增加了710%。眾所周知，補倉越多，欠債就越多。

樓市政策在去庫存，房企卻在補庫存，一邊挖坑，一邊填土。最後被玩死的，是廣大的購房者以及整個地產行業。

欠債多了，總有還不上的一天。實際上，房企的債務出現違約以及各種相關問題，在近幾年已見諸新聞。前幾年，河北邯鄲房產業就發生過債務危機，H股上市的佳兆集團也出現過貸款違約。當然，比起過去，我們更關心現在。今天發生債務違約事件的幾率有多大呢？根據今年初香港投資研究集團對媒體的說法「負債較為嚴重的開發商正處在刀鋒邊緣」。

處在「刀鋒邊緣」的房企，對於購房者來說將意味著什麼？

我們知道，在房地產開發的貸款環節，主要是以土地和在建工程作為抵押擔保的貸款。這些貸款的還款來源，很重要的一部分就是來自於開發項目未來產生的現金流，另外也包括土地和在建工程本身的價值。

換句話說，當開發商貸款開發完土地之後，在還款期限內儘快盡多的高價賣出房子，是獲得現金來源的重要手段，這一筆資金，無論對於房企自身還是房企的債權人銀行而言，都非常的重要。

這意味著，當你拿著現金到售樓處買下房產時，其實你在幫房企還債，同時也在幫助銀行收回貸款，減小了系統性風險爆發的可能。這也就可以解釋為什麼現在開發商在三四線的新樓盤要人為製造很多促銷噱頭。像是對外宣傳說什麼房屋供不應求、搖號購房、捂盤漲價等等戲碼。他們不希望看到房價出現下跌，或是銷售量低迷，這都可能使得房企無法及時償還貸款，造成銀行方面極大的債務風險。

因此，千萬別著了他們的道。你必需清楚的意識到：在購房以前，你並不欠任何人的錢；而房企在賣出房子以前，一屁股都是欠債。賣房的其實遠比買房的心慌啊，你急什麼呢。

心慌的地產商於是進入了三四線城市搞開發。以今年4月某機構的調查數據為例，據統計，一線城市的商品房銷售面積同比減少41.3%，二線城市減少37.8%，而在調查取樣的三四線城市，商品房銷售面積不但沒下降，反而是同比上升21.8%。

瘋狂的三四線地產開發，背後其實也是和房企的債務有關。

目前，房地產開發貸款的抵押率一般在70%以下，也就是說，只要地價和在建工程價格下跌不超過30%，即便是在開發商暫時無法用現金還款的情況下，銀行也能通過處置抵押物來收回資金。所以，房企必須要保證房價和地價不跌，而且土地還得持續賣，持續開發。用新開發的項目作為抵押品，來擔保之前的欠債。在這種玩法之下，房企就必然是無度開發，瘋狂拿地，以債養債，以地養債。

此一趨勢目前還無法主動停止下來。畢竟，現在地方政府債務也很嚴重，要靠出讓土地來還錢，因此並不會停止與地產商的合作。

據指數研究院的數據，今年4月大陸三百個城市的土地出讓金同比增加35%，環比增加8%，其中重點50個城市出讓土地金額達到7600億元，上漲53%……地方政府依然在賣地，房企在圈地。這和我們過去熟悉的地產經濟沒有本質的不同，而且勢頭還更猛了。

現在知道國際信用評級機構為啥下調的評級了嗎？目前的企業債、地方政府債連成一片，體量巨大，而還債的一部分任務，就肩負在了樓市的購房者和股市的散戶身上。這個債務的償還基礎，顯然並不是那麼牢靠。你說，這揪心的情況能不引發國際投資者的擔憂嗎。

實際上，在穆迪下調信用評級之前。另一個評級機構惠譽（Fitch）早先已警告過：企業債的風險已經非常高，某些企業對海外發行的債券最後根本不可能兌現。在這些垃圾級的公司中，有相當一部分是房地產開發商。看來，國際投資者早已摸清房企的底細了，只是內地的不少購房者，還在盲目的相信房企的宣傳。

按照某外媒的說法，目前的經濟，出現了一種「借債上癮」的癥狀，這在房地產領域表現得尤其突出。瘋狂借債的背後，是持續的土地開發。土地財政、地產經濟的套路還延續。基本套路不變的情況下，房子仍然不是用來住的，而是用來還債的。你付錢，他還債，這樣的活雷鋒房奴們難道還想繼續當嗎？

的樓市，從頭至尾就是一場龐氏騙局。房企交出了第一棒，然後棒子不斷的往下專遞……之所以到現在這場騙局還沒有破滅，那是因為接盤的人實在太多，從企業到個人，房價的接力棒一直在不停的傳啊傳，根本停不下來。最後大家都被繞了進去，成為這場騙局的利益共同體。

我們常聽到，「老鄉別走」的呼聲在股市迴響，現如今這聲音又來到樓市。不過，老鄉經過這麼多年折騰下來，已經沒錢或者不想玩了。等老鄉們都摸清套路的那天，樓市就只剩投機者自己和自己玩，這場樓市的泡沫遊戲，便到了無以為繼的時候。

1、重要原則，保證充足的現金流，避免流動性枯竭。

2、調整資產配置方向，本身就是流動性差的品種，要減持或者考慮清掉，哪怕現在你是虧的。

因為不賣掉的話長期看虧得更大，因為這些東西只會在時間的長河中陰跌。

3、不要期望現在的樓市能給你帶來巨大財富，如果能賣掉一些房子盡量賣掉，持有一套自住就可以。

因為就算持有你未來也更難變現，沒任何意義，更重要的是，房地產稅以後出來了，你還要付出巨大的持有房產的成本。

4、還沒買房子但又想買的剛需人群，不要盲目負債，買房子量力而為。

現在這個時候，無需過多考慮什麼學位房之類的了，先改善自己現在的生活條件，滿足這一點已經非常不錯了。

5、保持就業狀態，不要隨便「裸辭」。平時有時間，多給自己充電，增加自己的複合能力和技能，就算以後市場蕭條失業嚴重，你也會擁有競爭力。

10、現在開始，我們已經開始步入一個溫水煮青蛙的過程了。對於未來，你要學會調整心態，無論是收入還是壓力，沒有什麼是不可能的。

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