2017鄭州樓市下半場，購房有什麼變化？

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近期開盤情況▼

2017年6-7月份，處在年中這個節點，正商家河家1.5萬精裝開盤遭遇最大「滑鐵盧」；時隔一周后，隔著條大河路的和昌林與城，與正商相似的產品毛坯1.1萬首開清盤飄紅鄭州；同時，位於白沙的融創象湖壹號來了個全款轟炸，在周邊高層價格1.5萬的時候，全款優先購房均價9800引領了一波全款房的潮流；隨後，鄭地美景東望已經緊隨腳步，全款9800清盤……鄭州市場就在這幾次開盤中悄然發生了改變。

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新房方面：開發商要求資金迴流，下半年入市項目增多

案場暖場的活動多了，售樓員的風雨簡訊又上線了，開發商的搶人搶客又起了苗頭；土拍依舊火熱，不過高溢價成交的地塊明顯減少，地王似乎已經成為傳說……這些點滴變化都反應著鄭州新房市場的變化。

1、四環內在逐步夯實房價，遠郊市場熱度明顯降低，價格最先有了鬆動。

政府明文規定，2017年下半年開盤的項目，銷售房價原則上以區域2016年10月房價為準，對於純新項目還好，無歷史價格參考，定價會好一點。對於老盤項目來說，尤其是已在高位的項目，價格不會明降，但又不能逆勢而為，只能通過各種營銷手段進行優惠。

因此，在房價無法大變的情況下，為了吸引客戶，首付分期政策、老帶新、贈送裝修套餐、秒殺特價房等優惠活動會慢慢出現在人們的視野中，市場依然相對會比較活躍。尤其一些項目為了適應市場發展，甚至會改變產品形態，變精裝為毛坯。

隨著2017年下半年純新盤項目的不斷入市開售，以及老盤新推各種活動的推進，2016年漲起來的主城區房價會逐步夯實。

相對的，鄭州遠郊的市場則迅速變冷了，曾經上萬的滎陽、龍湖，現在也開始8字頭銷售了，且有不少項目悄悄開啟了福利團購，價格最先開始了鬆動。

2、政府限價，開發商逐利，市場呈現膠著狀態，下半年入市項目多少是關鍵點。

2015年以及2016年土拍的項目陸續入市，2017下半年會四環內有30多個新項目入市，相比2017上半年個位數的新盤開售，下半年新盤明顯增多；若能夠順利入市開售，購房者可選擇的空間將明顯增大。

此外，2017年土地出讓有序進行中，市場供給端有了基礎保證。2017年伊始，國土局就「開閘放地」，根據CRIC研究中心各月份的數據，鄭州上半年出讓土地面積共計830.88萬平方米，全國排名第一。

備註：2017年鄭州市計劃供應國有建設用地總規模為1885.13公頃（約合2.83萬畝），住宅用地為843公頃(不含保障房，約合1.26萬畝)。

2017鄭州出讓的土地限價、限地王，多底價成交，城鎮住宅佔比高；這些已經成交的地塊在1-2年內會相繼入市，改變已有房地產市場的供需關係。

拍的地不少，政府強制限價，市場價格也相對平穩了；同時，政府明文規定禁止尿頻式開盤，拿到預售證統一開售並公示價格，政府管控嚴格極力促使房地產市場平穩發展。

目前來看，大的基本面還未得到根本上的改變，一些大的品牌開發商引領開啟了鄭州全款降價走量迴流資金的趨勢，一些開發商卻仍在堅持「漲價」開售，下半年的樓市「價格戰」拉開了序幕，市場一定程度上呈現為膠著狀態。

開發商受制於政府限價，同時又想利益最大化，備案價是個坎兒，高售價通不過，低售價不甘心，拿預售證就成了問題。這也是很多新項目面市卻遲遲未能開售的一個重要原因。

土地拍的再多，入市的項目再多，沒有一次性拿出來足夠多可以賣的房子，次第開花很難有效解決現存市場供求的矛盾。因此，2017下半年，是否有足夠多的項目集中開售是關鍵所在。

綜合來說，2017年下半年，雲譎波詭的市場慢慢變的明朗，鄭州新房市場將迎來相對平穩的一段時期。

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二手房市場變化：二手房房價高於新房，房源出貨少

二手房周邊配套以及房源情況可實地查看，一目了然，不存在「畫餅」這一說。一朋友選擇買二手房，好不容易找到一個性價比不錯的房源，結果等要交定金簽合同的時候，房東就以各種理由推脫不見面，過了幾天房東卻讓加錢，朋友只能無奈放棄。放棄那天，朋友喃喃自問「不是說市場已經穩定了嗎？為什麼還會這樣？感覺依然很火熱啊，價格也沒有降！」

其實，二手房市場相對新房受市場調控更明顯，並且不受政府備案價格影響，比較符合市場規律，受供求關係影響較大；供大於求，價格就下降；供小於求，價格就上漲。

1、成交量方面，自從2017年1月到現在，二手房市場的成交量是有下滑的，但沒有像新房冷凍的速度快；真正出貨的房源特別少，特別是小戶型還是比較緊缺。

2、價格以及租金方面，二手房的價格是持平並且略微上漲的趨勢，但是價格不像之前沒有商量的餘地，而是根據付款方式進行優惠，目前貨幣政策收緊，大家也都懂得了」現金為王「的道理。

目前，二手房房價比較穩定，遠不及2016年夏天的瘋狂；但價格並沒有像大家想象的那樣下降，比之被限價的新房，二手房的價格明顯偏高；

值得注意的是，2017年以來房子整體租金相比之前是有所下降，整租的房源租金比合租的租金要低些。那些以租養貸想要短期變現的投資者，需謹慎。

3、產品方面，傳統的100平米以下剛需戶型依然是主流，市場中對於120平以上的改善大戶型需求佔比明顯增多，成交量較之前明顯增多。

4、購買二手房，關注價格之外的環境、物業、品質等等之類的因素。目前學區房、捷運房，商圈附近的房源更受到大家追捧。

由於新房在售的項目比較少，價格依然堅挺，二手房市場還有一定的火熱期。但是受政策影響，很多購房者的觀望情緒也比較濃厚，更關注產品本身。

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購房者：觀望者居多，買房趨於理性

新房的膠著狀態，二手房的價高貨少，政府嚴控樓市，市場改變，購房者隨之也改變。

購房者更加趨於理性，開始關注樓盤本身，少了些許盲目性，關注樓盤地理位置，價格，物業等因素。同時，因限購限貸等從嚴政策，部分購房需求被壓制，購房者更加珍惜自己的名額，在選擇房源出手的時候，更加謹慎，持觀望態度的人明顯增多。

基於目前情況，我們該如何做？

對於投資來說，在2017年下半年和2018年上半年可以好好挑挑選選，在全款的優惠下，準備好姿勢「撿漏」，珍惜自己的名額。

對於買在風口期的購房者來說，可以考慮以同樣的價格能不能買到優於這個樓盤，擇優選擇。

那麼在現在情況下，如何才能正確的購買房產，優化資金配置呢？

1、把握住比較合理的時間。

當成交量下滑，來訪比較少，業績完不成，資金回籠比較慢，當開發商面臨這個問題的時候使出渾身解數讓你去買房，而此時你就可以慢慢的去挑選了。

所以2017下半年-2018上半年會是未購房剛需上車的機會，同時這個機會也是給所有想購買房產的人。

2、四環內通勤時間短、未來配套發展比郊縣好。

鄭州郊縣滎陽、中牟還有新鄭都已經納入限購範圍內，在同樣的政策下，為什麼還要選擇他們呢？以後的通勤時間和交通成本請大家慎重的考慮清楚，並且他們還不屬於鄭州市區管轄，各種配套不如鄭州市區。三環-四環中間還有不少的土地未開發，就不要再往四環外湊熱鬧了。

3、新盤首開受政府限價影響會有性價比。

目前政策規定房價不能高於去年十月份周邊在售項目價格，目前首開樓盤會受到政策的影響具有一定的性價比。對於開發商來說，一般開盤都是低開高走的，首開性價比比較高並且不用像開過盤的樓盤一樣受到之前價格的影響。

4、想買二手房的購房者，可以慢慢「淘」，尋找性價比。

捷運和學區是這個房子升值和保值的一種的優勢。目前購房名額比較緊缺，珍惜自己的購房名額，盡量做到一步到位。

擴展閱讀：

1、未來一年,鄭州四環內30個純新盤即將入市,誰最值得期待?

2、限價之下，如何選房？未來3個月，看這30個樓盤就夠了！

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