重慶房價研究報告：為何重慶經濟增速全國第一，房價卻沒有暴漲？

在過去數十年全國房價一片漲聲中，重慶是個另類。

重慶經濟增速連續領跑全國，房地產市場卻波瀾不驚。2016年國內部分一二線城市商品房價格大幅上漲，從去年國慶開始，包括北廣深在內的全國20多城開展了一場力度前所未有的限購限貸風暴，但重慶在此期間沒有任何的動作，房價卻一如既往地保持了溫和上漲的良好態勢。指數研究院西南分院的一份報告顯示，2016年上半年，重慶主城區住宅成交價為6747元/平方米，較2015年同期僅增加了36元/平方米，同比僅微增0.54%。

對於重慶房地產市場的平穩運行，一度有人歸功於前任市長黃奇帆，自去年12月末，黃奇帆離任后，重慶房地產市場的確出現了短暫的異常現象，個別區域和少量樓盤成交量和價格出現異動，但經過市政府的快速響應，七天兩度收緊樓市政策，重慶樓市又重新回歸平穩。相較於北上廣深狠招出盡，房價卻是脈衝式上漲，重慶政府的緊急調控效果立竿見影，令人驚嘆之餘也不禁發問，重慶在穩房價上到底有何高招，其調控模式能否為北上廣深等一線城市提供借鑒。

收入水平差異不是重慶房價理性的原因

圖1：2010-2016全國十大城市房價平均漲幅及通脹率平均值（%）

指數研究院西南分院的數據顯示，多年來重慶房價偏低，2010-2016七年間均價年平均漲幅僅為2.92%，遠遠低於全國其他一二線城市，甚至低於這期間的全國年均通貨膨脹率。而北上深的房屋均價年平均漲幅是重慶的5倍左右，深圳更達到了重慶的10倍以上，如此之高的房價漲幅之比，不禁讓人疑惑，重慶和北上廣深房價背後的支撐因素到底有什麼不一樣？

房地產具有消費品屬性，既然是消費品，其價格水平必定是與當地的經濟水平和購買力水平相匹配的，這能否解釋重慶和北上廣深在房價表現上的差異？

年度GDP總量

（GDP總量單位：億元）

從GDP增速來看，重慶的確每年都領跑全國，但是不得不承認，在絕對值上，重慶跟北上廣深還有一定的差距，重慶2015年的GDP總量還不及北京2011年的GDP總量，只有上海的80%左右，但差距已逐步在縮小，截止2015年，重慶的總量約為深圳的90%，廣州的87%。

城鎮居民人均可支配收入

（單位：元/年）

從城鎮居民人均可支配收入來看，重慶遠低於北上廣深，其2015年的城鎮居民人均可支配收入還不及北上廣深2011年的水平，2015年北京和上海突破5萬元/年的關口，數據已將近重慶的2倍，而廣州和深圳是重慶的1.7倍。那是否就可以認為，高收入為北上廣深的高房價找到了理由，所以北上廣深快速上漲的房價是合理的，回答這一問題，需要引入一個指標——房價收入比。

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映了購房的難易程度，據上海易居房地產研究院發布的《全國30省房價收入比排行榜》數據，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，其中北京和上海的房價收入比分別為14.5和14，廣東等東部沿海發達省市緊隨其後，而重慶這一數據僅為6.3，不到北京、上海的二分之一。易居的報告指出，一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區，但由於統計制度存在漏洞且對商品住宅的統計口徑與歐美國家不一樣，所以可比性並不大，而根據的實際情況，全國房價收入比保持在6-7屬合理區間，但明顯北上地區的數據已遠遠偏離這一區間，所以結論是，重慶的房價是處於合理區間的，而北上廣深的高房價已嚴重偏離正常軌道，相對的高收入已無法合理解釋這一點，它們背後可能隱含著更深層次的問題。

重慶又是依靠什麼多年來一直將房價維持在溫和上漲的態勢，我們接下來會對比重慶和北上廣深的供地模式。

重慶充足而低廉的土地供應使房價失去上漲的根本動力

土地供應量大是重慶房地產這麼多年來始終能保持溫和上漲的主要原因。巨大的土地供應量也使得重慶的人均居住面積排在全國首位，根據指數研究院的統計，截止2015年底，重慶的人均居住面積是43平方米，是上海的2.4倍，深圳的1.5倍，廣州的1.9倍，北京的1.34倍，而根據聯合國相關統計資料，中等收入國家的人均居住面積約為20㎡，中高收入國家在29㎡左右，高收入國家約為31㎡，僅有少數最發達國家在40㎡以上，從這個角度來看重慶的人均居住面積已達到發達國家水平。

房地產開發企業購置土地面積

（單位：萬平方米）

數據來源：國家統計局、地方統計局

相較於北上廣深近年的土地供應量，重慶的土地供應呈現大規模放量狀態，雖然從2012年開始土地供應開始逐步減少，但仍然高達四位數的土地供應量使重慶的房價失去上漲的根本動力。

重慶能具備充足的土地供應，原因是多方面的，主要原因之一就是其有較為完善的土地儲備制度。2002年以前，重慶的土地九成都是協議轉讓而非拍賣，土地掌握在企業手中，市政府手上的儲備土地幾乎為零，市政府的財政收入和城市建設面臨考驗。2002年後，重慶市建立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進行宏觀調控。2003年，重慶市政府又在土地儲備中心的基礎上成立重慶市地產集團，該集團是重慶市政府注資的專事土地儲備和開發整理的運作載體。隨後幾年，重慶市城投公司、重慶市水利投資公司、渝富資產經營管理公司等重慶市政府旗下的八大投融資平台(簡稱「八大投」)亦被授予土地儲備職能，介入了土地一級市場。至此，重慶的土地儲備形成了政府主導型的模式，重慶通過將該市此前的土地一級市場的包括儲備和開發在內的經營許可權收歸當地官方掌控的幾家市級土地儲備機構，從而實現土地一級市場增值收益不再被房地產商佔用，而是進入代表公共收益的國資系統，進而更好地進行城市建設。

完善的土地儲備制度帶來的是充足的土地供應，市政府能實現「有節奏地供應土地」，從而達到調控目的，當市場地價漲得過快了，就多供一點地，反之，少供一點地，通過調控地價來調控房價，倘若沒有充足的土地儲備作為後盾，這一切只能淪為空想。

此外，重慶獨創的地票交易制度也是使重慶擁有充足土地供應的另一重要原因。

2008年12月4日，重慶首創的地票交易制度誕生，所謂地票，是指將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地等農村集體建設用地進行復墾，經由土地管理部門嚴格驗收后騰出的建設用地指標，由市國土房管部門發給等量面積建設用地指標憑證。

農民自願將閑置的宅基地等復墾，然後以地票的形式與企業進行市場化方式的公開交易，即農民通過重慶農村土地交易所在全市範圍內公開出讓，企業通過「招、拍、掛」等法定程序取得地票，從而獲得等量面積的城鎮建設用地使用權。在此過程中，農用地和建設用地的總量不變，只是在農村和城市之間相應進行了等量的划轉。

法律規定，農村土地只能在農村集體經濟組織中流轉，除非國家徵收，不得轉為城市建設用地，但隨著城鎮化的推進，農民進城后，一來增加了城市建設用地需求，二來閑置的農村建設用地又造成了資源浪費，而地票制度就可以有效緩解這種「土地困局」：一方面在加速農村土地流轉的同時增加了農民收入，另一方面還增加了城市建設用地，而新增的城市用地又會產生更多的房屋供應，由此平抑房價。

地票交易制度流程

飛笛研究院製圖

據重慶市國土房管局數據，2014年，重慶農村土地交易所全年組織交易地票2.05萬畝、39.17億元，與2013年交易量持平，累計交易地票15.19萬畝、306.42億元。如果根據《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中的要求，人均城市建設用地保持在約100平方米的水平，而農村流動人口按照城鎮人均建設用地標準的60%安排用地，則可大致估算出，截止2014年，地票制度已解決了一百多萬農村流動人口進城落戶的建設用地需求。

重慶曆年土地成交變化

土地價格是房價的主要成本之一，但不知從何時起，一二線城市屢屢出現「麵粉貴過麵包」的現象，「地王」頻出，多地樓麵價紛紛刷新歷史紀錄，土地溢價率高企，為實現盈虧平衡甚至獲得超額利潤，房地產開發商必定會將高額的拿地成本轉嫁到房價中去，房價由此被推高。但重慶一直以來堅持的要將樓面地價控制在當期房價的1/3左右的調控理念和相對低廉的土地出讓金，使房地產商的開發成本得到控制，因此減弱了他們轉嫁成本的必要。

房地產開發企業土地成交價款

（單位：億元）

從表面上看，三者相差不大，可細心地會發現（結合表3），以2015年為例，北京的房地產開發企業土地成交價款是811.13億，高於重慶，但其只供應了390.96萬平方米的土地，而重慶的這個數字是1626.77萬平方米，也就是說，平均下來，北京的土地成交價為20747.14元/平方米，而重慶僅為3314.05元/平方米，重慶土地的單位價格僅為北京的六分之一！如此低廉的土地價格，把房價暴漲的可能性進一步扼殺了。

數據顯示，截止2015年，重慶累積保障性住房供地面積超過了3900萬平米，保障房供地面積已達到住宅供地面積的10%左右，變相增加了重慶區域的住宅供應規模。若按照人均20平左右的標準計算，重慶累計保障房供應滿足了約200萬中低收入人群的住房需求，而且重慶的公租房保障對象較廣，不受戶籍限制，入住門檻較低，新就業大中專畢業生、進城務工人員、引進專業人才和外地來渝工作人員都可申請公租房的居住，這就使該人群的剛需大大得到滿足，對商品房市場產生了一定擠出效應，使商品房市場難升溫。

2015年公租房配租數量

（單位：萬套/年）

重慶的保障性住房供應充足，從總量上看，一直遠高於北上廣深，結合相關人口數據來看，還大致可以算出其所供應的公租房的覆蓋率（公租房配租數量/潛在住房需求人數），該數據能一定程度上看出該地區公租房緩解了多少居民的住房需求。

2015年部分地區常住人口

（單位：萬人）

若將25-44歲人口大致視為潛在的住房需求主力，結合地區的常住人口和該年齡段人口的比重可算出該年齡段的人口總數，（據中信建投證券研究發展部的統計數據估算，2015年北上廣深和重慶25-44歲人口占其城市總人口的比重分別約為28%、34%、39%、47%、11%），又大致估計其中約有20%的中低收入人口需通過租賃公租房以滿足剛需，則2015年北上廣深的公租房覆蓋率（公租房配租數量/潛在住房需求人數）分別為1.74%、0.18%、1.14%、1.51%，而重慶這一數據達到了11%，平均是北上廣深的7倍，從這一角度來看，更高的公租房覆蓋率緩解了更多的潛在住房需求，如此平衡的供需使重慶房價愈趨於平穩。

事實上，重慶一早就認識到建設完善的保障性安居工程的重要性，重慶在國家還沒有明確的公租房方面的政策規定前就已提出，要形成「5+1」保障性住房供給體系，即廉租房、經濟適用房、危舊房和棚戶區改造安置房、城中村改造安置房、農民工公寓等五種保障方式相疊加的保障性住房供給體系，目標是一使30%左右的城市人口通過保障性住房實現「住有所居」，二是成為政府調控房價的「穩定器」、調控房市供求的「緩衝器」，推動建立起「低端有保障、中端有市場、高端有約束」的城市住房供給體系，即一方面由市政府主導的保障性住房供應系統，滿足符合一定條件的外來人口、應屆畢業生、貧困市民等人群的剛性需求，另一方面，由市場行為主導中高端房地產市場的商品房供應，同時從房產稅、貸款政策等方面對高檔住房的需求加以遏制，從而間接調控高端住房的消費和供應，通過分層調控，做到市場供需平衡、價格穩定。這也就是一直為人稱道的重慶率先提出的「市場配置+住房保障」的雙軌制住房供應體系。

大量的公租房建設也會使當地政府面臨資金壓力，但重慶採用的「1＋3」投融資模式使這一難題得到解決。從2010年起，重慶便制定計劃，要在三年內建設公租房4000萬平方米，其中大概需要1000億元資金，這筆資金將通過「1+3」的投融資模式實現籌集，「1」即財政投入300億元，這300億元資金有三個來源：一是中央補助；二是每年新發生的土地出讓金拿出一部分，包括房產稅；三是政府預算內的財政收入。另外，700億元融資則主要可以通過「3」個渠道：銀行貸款、保險公司融資、社保基金融資。融資的成本則主要通過三種方式來解決：一是每年收取住房租金可平衡貸款利息；二是承租3-5年後，出售部分公租房的有限產權，可回收約400億元的資金；三是4000萬平方米的公租房按照一定的比例配建商業配套，通過賺取買賣差價預計可回籠資金約300億元，這三個來源就可以平衡700億元的本金和產生的利息。通過這一模式重慶實現了公租房建設的自我造血，從而減輕地方政府在公租房建設上的財政包袱。

房產稅對重慶房價影響較小

重慶、上海早於2011年就正式試點開徵房產稅，市場對其寄予了完善稅制、增加財政收入、調節房價的厚望，但從目前來看，房產稅對增加財政收入和調節房價的作用並不明顯。根據指數研究院發布的報告，上海及重慶在開始試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高出10-20個百分點，但成交均價並未出現明顯下跌。究其原因，這或與目前還只是停留在對增量房徵稅，對存量房的徵收未大規模地推開，由此對倒逼「空置房」入市交易，增加供應從而平抑房價的作用有限有關。另外，重慶的房地產稅徵收效果似乎還不如上海。清華大學經濟管理學院副院長白重恩研究結果顯示，上海房產稅試點之後降低了房價，實際的房價比沒有徵收房產稅的時候少增加了15%；而重慶則相反，房產稅試點之後，房價比沒有徵收房產稅的時候上漲了11%。

飛笛研究院認為，這種差別的造成或與兩地的徵收規定差異有關。重慶側重於對高檔房、獨棟別墅的徵收，而上海沒有專門針對高檔住房，而是面向一般新增房地產徵收，從這個角度來看，重慶的稅基較窄，且起稅價格與對應稅率之間協調不夠充分，使得房產稅發揮的作用有限。如根據重慶房產稅徵收規定，不管獨棟商品住宅還是高檔住房，建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的，收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%，但重慶主城區的均價一般在7、8千左右，要達到1.2%稅率徵收標準的，交易房價至少必須達到2.8萬以上，要達到1%稅率徵收標準的，也至少要達到2萬以上，一般的也要1萬多，這就直接把大部分房子排除在外了，所以作用有限。

但是重慶的徵稅規定也有其優勢，一是不局限於對增量房的增稅，對於符合一定條件的存量房也進行徵稅，二是對房產徵稅實行「終身制」，即對市外「三無」人員房產稅的計征一旦開始，該套房屋每年都要徵稅，即使是轉讓后每年也要徵稅，這就給了外地「炒房客」沉重的一擊。

總的來說，房產稅目前對重慶房價起到的作用不明顯，不是使其房價能保持長期穩定的主要原因。

重慶與上海房產稅實施細則對比

人口結構使住房需求壓力有限

重慶人口流動變化

（單位：萬人）

橫軸：年份（單位：年）

縱軸：人口凈流入（單位：萬人）

重慶人口近年持續呈現凈流出狀態，2015年重慶人口凈流出355.3萬人，雖然相較於2014年減少了近30萬人，凈流出放緩，但重慶的人口結構存在兩大問題，一是人口流動主要發生在重慶市區和周邊縣區之間，省際流動緩慢，人口凈流入少，二是人口老齡化問題較嚴重。

媒體曾如此公開描述重慶的人口結構：重慶作為一個直轄市，總人口達3000多萬，面積達8.24萬平方公里，人口規模相當於一個中等省份。其中主城區只有1000萬左右，大量的人口分布在下轄區縣，伴隨城鎮化的推進，區縣人口中相當一部分流向了外省，另一部分流向了主城區，從區縣流向主城區的人口比例達到了市內人口流入總量的80%左右，省外流入僅佔20%。而由於周邊縣區的經濟和消費能力相比較弱，同時疊加省外人口流入負增長，新增人口對住房的需求壓力不大，重慶完全有能力實現新增人口住房的充足供應，因此房地產價格不會出現過快的上漲。

2015年重點城市25-44歲人口佔比

及房價漲幅

橫軸：房價漲幅

縱軸：25-44歲人口占城市總人口的比重

另一方面，重慶的人口老齡化問題也使房價失去上漲的動力。中信建投的數據表明，重慶的25-44歲人口佔比遠低於北上廣深，購房年齡人口缺位、老齡人口存量房沉澱，這都使得房價的上漲空間有限。

重慶雖然沒有限貸限購，但其房地產市場後面有著看不見的手，通過行政手段調整土地供應、房地產開發投資等要素，間接實現穩定房價的目的。出於開發商會將高額的土地成本轉嫁到房價上的考慮，重慶市規定，樓面地價要控制在當期房價的1/3左右；為了防止地方經濟增長過於依賴房地產單一產業鏈，重慶市規定每年房地產投資不能超過全市固定資產投資的25%；為了加速房地產行業去產能，去除無效的企業供給，前市長黃奇帆2016年曾表示，重慶將在未來3年關閉1500家房地產公司，從以往的經驗來看，重慶市政府的調控理念在提出后都會得到迅速的響應並最終被強有力地執行，強而有力的宏觀調控為重慶穩定的房價保駕護航。

歸根到底，價格的均衡最終取決於供需，但從供需關係的平衡方面，重慶似乎比其他城市要更勝一籌。通過上述的分析，我們可以得出結論：重慶的房地產模式之於北上廣深的最大區別，在於前者是通過增加供給來平衡供需，而後者是通過遏制需求來平衡供需，兩種截然不同的調控方向反映出來的就是重慶在不斷提出要科學增加土地供應，而北上廣深在不斷推出新的限貸限購政策。兩種調控方法無分好壞，但從目前來看，重慶的調控模式似乎更有效果，放眼未來，一線城市或許會借鑒重慶的房地產調控經驗，從供給端多渠道加大土地供應從而實現房價的平穩運行，而重慶還將提出更多獨創性的房地產調控手段，為甚至全球的房價穩定貢獻良方，值得期待。

本文由飛笛研究院研究出品。

飛笛研究院長期致力於財經、產業經濟研究，並定期輸出一系列研究報告，敬請關注！