萬達637億大交易，融創高價接盤，富力撿漏的背後真相是什麼？

7月20日消息，富力地產(14.06 +8.82%)插足融創萬達併購，內房股迎來狂歡，融創富力領漲。其中，融創漲16.05%，報價19.96元，創歷史新高；富力地產漲10.84%，報價14.32元，創2011年12月以來最大漲幅，股價創逾9年高。萬達酒店發展(0.83 +7.79%)漲7.79%，報0.83元，即將步入1港元行列。(文章內容整合於WInd資訊 東方財富網)

萬達商業、融創集團、富力地產三方簽訂的戰略合作協議顯示，萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。

▲三方聯合公告

作為地產圈的一場世紀併購案，萬達出售資產一事的劇情在過去9天內發生戲劇性局變。

「世紀交易」拉開帷幕

9天前（7月10日），融創和萬達曾簽署了一則併購協議。按照協議，融創將接手萬達旗下13個文旅項目91%的股權，以及76個酒店項目100%的權益，作價分別約為295.75億元和335.9526億元，總計631.7026億元。就這樣，這場「世紀交易」正式拉開帷幕

根據融創公告，13個文化旅遊項目總建築面積合計約為5897萬平方米。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。76家城市酒店總建築面積合計約為324.9萬平方米，總房間22920個。

「二人轉蜜月」半路殺出了「第三者」

而昨天（7.19），原本的「二人轉蜜月」半路殺出了「小三」；發布會主角從萬達商業和融創雙方變成了三方，富力地產兩名聯席董事長李思廉和張力全部到場，最終媒體公示的結果是，富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權，而融創收購13個文旅城91%股權的價格一下子從295億變為438.44億。並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。

前後對比可知，富力以比融創報價少了近100億的價格，收購了萬達77個酒店，而融創看起來是虧了140多億的阿衰。

融創會這麼傻嗎？

孫宏斌在當天的發言中沒有對溢價進行過多解釋，而通過當天公布的交易細節我們發現，在對價提高后，原本融創需要向萬達連續支付的每年5000萬品牌管理費將不再支付。這就意味著20年130億的資金支出條款被除去。

融創收購萬達城細節：130億管理費消失，賬面325億現金

簡單計算，融創最終僅僅多支付了不到15億的現金，就能夠完全擺脫自身不擅長經營，而又無法短期變現的酒店資產。

富力真能扛起萬達77家酒店？

資料顯示，這次收購萬達酒店項目也是繼續由萬達經營，此次收購77家酒店后，富力將擁有超過100家高端酒店。

部長給大家扒一扒富力地產的家底，2016年底，富力地產的總現金為人民幣459.7億元，其中受限制現金為206.63億元，現金及現金等價物為253.06億元。再看看富力的負債情況，可以看到有息負債總額達到1208億元，而且一年期的短期負債就達到336.82億元。（數據來源：WIND資訊）

▲東財港股財務數據

2017披露的財務數據來看，總市值447億元，凈資產收益率是-0.12%（凈資產收益率是衡量上市公司盈利能力的重要指標，體現了企業所有者的獲利能力）而年報中顯示，在去年底富力主要在建項目合計 53 個，其中華北地區 16 個、華南地區 18 個、東北地區 4 個、華東地區 11個、華中地區 1 個、西南地區 3 個，主要在建項目總投資額 2671.70 億元，截至 2016年底已完成投資 1369.94 億元，尚需投資1301.76 億元，還有2017年一些擬建項目也需要投資資金。今年到期債務加上在建項目投資額，已經顯示富力面臨的資金壓力較大。

那麼問題來了，這次收購萬達酒店要花200億，現在富力現金流兜得過來嗎？

市場已經給出了答案，在傳出富力參與萬達融創合作協議后，據彭博彙整的報價，富力地產7.25億美元票面利率5.75%、2022年到期債券價格今日16:00后直線下挫，一度下跌2.4，報98.38。

王健林在說到與富力進行酒店交易的表述是：批量收購酒店的機會，相信「一百年只有一次」，通過一定財技，相信富力的收支也能達到平衡。（恩，這句話各位可以好好品品.）

▲三方簽約成功

部長認為，這場「世紀交易」表面上看起來是三贏，真正贏的是誰還是需要市場和時間認定的，不過對於萬達來說，通過這次轉讓，「萬達肯定是贏家」，將大幅減少負債，收回巨額現金。此次協議簽訂還標誌著，不僅萬達商業，萬達文化旅遊也走上「輕資產」品牌經營之路。

王健林不是說過嗎？在，「能靠商業中心和文化旅遊品牌管理實現規模利潤的恐怕只有萬達。