實用！一文告訴你出租房產時計稅依據如何確定

李某將一棟樓房出租給一家企業，年租金35萬元，該企業要求李某出具增值稅專用發票。李某向當地稅務機關申請代開增值稅專用發票，繳納增值稅1.67萬元[35÷（1+5%）×5%]。在對李某出租房產確認房產稅計稅依據上，存在兩種不同的意見，一種認為李某出租房產月租金35÷12=2.92（萬元），未達到3萬元，可享受免征增值稅的優惠，其房產稅計稅依據不能扣減增值稅，應為全額收取的租金35萬元；另一種意見認為，應扣減已繳納的增值稅，房產稅計稅依據為33.33萬元（35-1.67）。

《財政部、國家稅務總局關於營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）、《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）明確，其他個人採取預收或一次性收取租金形式出租不動產，取得的租金收入，可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅的優惠政策。

《房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。營改增后，房產租金收入不含增值稅。為此，確定出租房產計征房產稅依據的關鍵在於租金收入是徵收增值稅還是免征增值稅。

對於徵收增值稅的情況，根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）有關規定，如果實行一般計稅方法（包括預繳稅款），房產稅計稅依據不含增值稅，為全部租金收入÷（1+11%）；如果實行簡易計稅方法，包括一般納稅人選擇簡易計稅方法、小規模納稅人、其他個人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額，房產稅計稅依據為全部租金收入÷（1+5%）；對於個體工商戶和其他個人出租住房的，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，其房產稅計稅依據=全部租金收入-[全部租金收入÷(1+5%)×1.5%]。

對於免征增值稅的情況，出租房產符合小微企業免征增值稅條件的納稅人，其房產稅計稅依據為實際收到的全部租金。但要注意，雖然納稅人符合免征增值稅條件，但實際並未享受免征增值稅優惠且繳納了增值稅的，那麼租金收入應根據財稅〔2016〕43號文件扣減增值稅。如上例，李某出租房產開具增值稅專用發票並繳納增值稅1.67萬元，其房產稅計稅依據應為33.33萬元。

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