「最嚴限購令」下，房價何去何從？

「嚴控首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分」等等被冠以「史上最嚴」字眼的限購令可能都沒有這次的調控措施來的有效。多年「越限越漲」讓政府意識到行政調控無法抑制房價高企。作為一線城市抑制房價的先行軍，北京打出的穩健貨幣政策和增加土地供應兩記重鎚，從高房價根源出發讓過熱的房地產市場真正降溫。

這兩年，由北京、深圳等一線城市領跑，的房價一騎絕塵。雖然各種「史上最嚴限購令」屢次出台，但從以往歷次樓市調控來看，短暫的限購只能讓樓市暫時降溫，待調控漸松后捲土重來，抑制供給這味主葯之後房價總是先抑后揚，繼而「報復性反彈」。

當前房價大漲的主要原因在於過量貨幣追逐有限的資產，僅通過行政管制的手段永遠擋不住房價高漲的浪潮。只有增加土地供給的同時加快產業調整步伐，實施更為穩定的貨幣政策，才能真正抑制高房價的風險。

泡沫樓市積薪厝火

高房價引發多重風險

衡量房價風險的指標主要有三個：房價增長速度、房價收入比、房貸與GDP之比。依據這三個指標來看，當前的確存在高房價風險，因而需要引起充分重視；並且從房價增長速度來看，有一些城市的房價增長速度明顯過快。

房價增長過快的最常見結構就是房地產泡沫現象。一方面，一些房地產投機商利用房地產市場存在的牟利機會，將手中的資金投資到房地產市場，在供求關係的市場機制影響下，拉高房地產價格，造成房地產價格虛高，從而逐漸形成房地產泡沫。另一方面，一些房地產投機商則是通過抬高土地價格獲取高額利益，低價買入，高額賣出，通過這一利潤的剪刀差，攫取了大量投機利潤，但是由於他們的土地供給並不是直接用於房地產開發，而是一種攫取利潤的投機活動，所以並不能形成有效供給，因此進一步造成了房地產泡沫的形成。

這不僅會造成貧困家庭更加難以購買住房，使社會貧富差距逐漸拉大，而且將會形成房地產泡沫，加劇經濟結構失衡和金融風險：當房價過快上漲會導致投資房產的短期收益遠高於其他投資品種，這會大大增加社會投機氣氛，並抑制企業生產和創新積極性；房價過高還會增加社會生產和生活成本，造成實體經濟領域投資減少和消費低迷；房地產是典型的高槓桿部門，信貸過多投向房地產會加劇金融風險。據估計，當前銀行貸款與房地產相關的部分高達50%，一旦房價大幅下跌、抵押品大幅貶值，將會對銀行業造成極大衝擊。

治水不能靠堵

限購難抑房價高企

當前政府已經意識到，部分城市的房價上漲過快，不利於經濟和社會穩定，因而各大熱點城市紛紛出台了以限購、限貸和限價為主要內容的樓市調控政策。然而，這些樓市調控政策難以真正抑制高房價風險。

第一，儘管「三限」政策表面上限制了住房需求和價格，但是對需求的人為壓制，提高了未來政策放鬆后需求大幅反彈的預期，反過來會提高現期購房需求。

第二，在經濟增速下行導致政府稅收收入減少的背景下（如2016年9月地方政府稅收收入同比增長為-0.7%），地方政府更加依賴土地財政收入。由於只有高房價才能拉動高地價，這使得「三限」政策並不具有長期性和持續性。歷史經驗也表明，地方政府的樓市調控政策從未持久，故而抑制房價的效果大打折扣。

第三，由於政府和開發商、購房者之間存在信息不對稱，「三限」政策在實施過程中還可能發生暗箱操作、內幕信息及弄虛作假等現象，這既損害效率也損害公平。

破解房價迷霧

政府打出抑制房價組合拳

當前房價大漲的主要原因在於過量貨幣追逐有限的資產。因此，要抑制高房價風險，關鍵的舉措是增加熱點城市土地供應，加快產業結構調整，實施更加穩健的貨幣政策，減少銀行對房地產領域的信貸投放。

增加土地供應

如果說房子是麵包，那麼土地就是麵粉，麵粉貴了，自然很難生產出便宜的麵包。從緊的土地供應政策後會帶來土地供應數量下降是去年部分一二線城市房價增長過快的一大因素。因此從供給側來說，政府每年土地供應數量要綜合考慮城市的發展規劃以及經濟發展水平等因素，嚴格遵循「以需定量」的科學性原則，其需求受人口結構、收入水平等因素的影響不斷變化，不可被房價信號打亂，只有科學制定土地供應數量，才能從長遠意義上起到穩定房價的作用。

4月7日，北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，計劃2017年北京供應住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設需求。此次住宅供地計劃的大幅增加是北京在供給側結構性改革思想下進行的一次重大調控，這意味著北京房地產市場調控由單純的限制需求，轉為在限制需求的同時加大供給力度，改善供需結構。這將從根本上改變市場預期，改善供需不平衡的矛盾，優化供應結構，引導樓市健康平穩發展。

穩健貨幣政策

這麼些年的房價上漲，雖然不能完全歸咎於寬鬆的貨幣政策，但不可否認其中千絲萬縷的聯繫。寬鬆的貨幣政策增加了銀行系統的準備金，銀行為了獲得更高的利潤，會增加信貸投放量。由於房貸是銀行資產組合中利潤高、風險小的資產，且一線城市土地供應緊縮使房子成為剛需且稀缺的資產故而銀行的新增信貸主要投向了房地產領域，影響樓市供需關係，從而推升房價。

今年3月26日的博鰲論壇分論壇上，央行行長周小川明確表態，貨幣寬鬆周期結束，除了頻頻通過公開市場操作悄然收緊流動性，相關房貸也被納入嚴格監管流程，樓市資金的大輸血包將漸行漸遠，可謂對炒房客的當頭一擊。

產業結構調整

想要讓投資撤出過熱的房地產市場，不能僅靠貨幣政策緊縮。根本上，要由以往主要依靠第二產業帶動經濟增長的模式，逐漸轉變為由第一、第二、第三產業協同帶動國民經濟發展的模式，大力推進新型工業、高新技術產業及現代服務業、旅遊業等產業的發展，加大對傳統產業更新改造和基礎設施的投資力度。通過充分發揮新型工業、現代服務業與房地產業的協同發展帶動作用，平衡當前房地產發展與其他行業發展差距大的現狀，既能促進國民經濟的協調發展，也能為房地產業創造健康積極的發展環境。