北上廣樓市降溫 一二線成交量將繼續走低 南昌等城市要堅持去庫存

2017年一季度，各地政府以「因城施策」為導向，積極深化房地產調控政策。在此背景下，住宅、土地市場成交量均呈現回落態勢。業內分析認為，由於調控政策不斷升級，未來房地產市場有望穩步回歸理性，而一二線熱點城市成交量將繼續走低。

住宅市場 成交量出現回落

4日，指數研究院發布的最新數據顯示，2017年以來，一二線熱點城市調控政策升級，住宅市場成交量持續回落。據統計，今年一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。

從不同級別城市來看，一線城市受調控影響較大，成交量同比降幅在各線城市中最為突出。據統計，一線城市一季度住宅成交面積同比下降約四成，除廣州外，其餘城市同比均下降。二線城市成交量也顯著下降，但旅遊型城市成交增長明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調控政策影響普遍回落，其餘三線城市成交量表現穩定增長。

從價格走勢來看，一季度住宅成交價格累計漲幅持續收窄。根據房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示，進入2017年，百城價格環比漲幅繼續收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點。

中指院相關負責人分析認為，因去庫存政策效應及核心城市外溢影響，部分三四線城市量價保持了穩步增長。在調控持續收緊下，預計未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨向平穩。

土地市場 溢價率持續走低

一季度土地市場同樣量價齊跌，溢價率持續走低。數據顯示，從全國土地市場來看，一季度經營性土地成交建築面積下降至9135萬平方米，同、環比明顯回落，跌幅分別為12%和30%。

具體來看，各線城市均有不同程度的縮減，受供地計劃影響，一線城市環比跌幅居前。溢價率連續兩個季度回落，北上深中心城區優質宅地集體「斷供」，一線城市溢價率創近年來單季度新低。與此同時，核心城市周邊的三、四線城市土拍高溫持續，佛山、惠州、漳州等多市頻出高溢價地塊，溢價率都在100%以上。

從土地成交價格來看，各線城市漲跌不一。一季度，土地成交樓板價4569元/平方米，環比下跌10%，同比仍上漲43%。

從不同類型城市來看，其中一線城市土地價格小幅回升，同、環比漲幅都在10%以內；二三四線城市土地價格環比略有回落，但受去年同期較低基數影響，同比仍呈現正增長。

未來走勢 市場有望回歸理性

受樓市調控持續從緊的影響，北京等熱點城市二手房市場成交量還將繼續回落。隨著成交量的回落，房價也將企穩，前期價格漲幅過大、總價過高的房源掛牌價和成交價都將出現回落。

業內專家認為，在調控政策積極深化的背景下，房地產市場穩步回歸理性已經是大概率事件。從不同城市看，一二線熱點城市短期市場需求不足，且政策力度較大，成交繼續面臨下行壓力；而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。

而具備產業支撐的三四線城市成交量價將保持平穩態勢。對於庫存較高的三四線城市，應始終堅持去庫存政策，需求將平穩釋放。