輝哥問答059：現在還能買房嗎？深入解讀下半年樓市走勢

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南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

今天下午3點，輝哥做客《南京新浪樂居》買房置業群，與各位關注樓市、意向買房的網友進行閃答交流，集中回答大家比較關注的樓市熱點話題。現在就把今天閃答內容的精華部分與《輝哥說樓市》的冬粉做一個分享。

1、現在南京樓市存在新房庫存告急，上市量跟不上；新房和二手房價格嚴重倒掛的現象；這種現象預計會持續到什麼時候？政府會出台一些政策來破解嗎？

答：513新政以來，南京開啟了今年最大的一波推盤潮，已經持續了2個多月時間，而且還沒有結束的跡象，超過五六十個樓盤加推了新房源，其中包括很多長期沒有加推的樓盤，應該說，為了增大住房供應，滿足市場需求，政府做了最大的努力。之所以在多個樓盤依然出現了搶房的現象，只能說樓市的需求還是太旺盛了，即使限購限貸，真正自住的買房人群體還是非常龐大。

我們也必須注意到，部分熱點樓盤，中低價剛需樓盤，包括因為限價而使得房價明顯低估的樓盤，受追捧程度比較高，但是也有一些樓盤並不是開盤就能賣完，還是存在房源剩餘的情況，因此，現在只能說是存在結構的火熱，整體上還是有所降溫的，起碼與調控前相比是如此。如果要進一步緩解供應緊張，在售樓盤加快上市供應，政府已經盡到很大努力，更長遠的辦法只能是增加土地供應，南京513新政已經明確未來5年土地供應增長47.1%，增幅非常大，屆時甚至可能會出現住房過剩賣不掉的情況，但是這需要時間，只能耐心等待。

所以對於投資客而言，現在入市搶房，需要考慮到3年限賣之後，所在板塊的房價會否屆時出現供應過剩而房價難漲的情況，要有中期思維來全盤考慮。當然各個板塊的情形會出現分化，這就需要各位在選擇板塊和樓盤的時候要具體分析。

2、對於想在南京置業的剛需來說，板橋、高新、祿口、江寧濱江、六合、溧水，這幾個板塊的投資潛力如何排序？

答：板橋、高新、祿口、江寧濱江，從二手房轉讓和安全性上要優於六合、溧水。板橋、高新、祿口、江寧濱江這4大板塊新房供應都比較少，買房的剛需又特別多，房價也是主城的谷底，所以能買到哪個都不容易，基本都需要搖號，中籤率也很低，能買到就不錯了，哪個先開就去買哪個，能買到哪個就是哪個。4大板塊的排序，個人認為祿口》板橋》高新》江寧濱江，只是相對的，實際差距不大。六合、溧水的最大優勢，一是南京戶籍不限購，二是限價，適合在南京主城沒有購房資格的買房人。

3、在限購政策之下，很多剛需都沒有購房資格。而商辦公寓卻不限購，現在的形式之下，商辦公寓值得投資嗎？如果買公寓，要怎麼選呢？

答：商辦公寓屬於租金回報型產品，不是升值回報型，升值慢，轉手難，不要指望升值轉手來賺錢。優質地段的主城商辦公寓，安全性比都市圈、三四線城市的住宅要好，起碼可以有人租，最多是租金多少、回報高低的問題，不會像都市圈、三四線城市住宅最後很可能賣不掉攔在手裡，本都虧掉。所以，公寓屬於在南京被限購但是又想投資，相對安全的一種產品。但是必須注意，公寓樓盤太多，需要精選其中20%左右最好的公寓更值得投資，沒有優勢的大眾項目還是算了。

輝哥反覆強調，優質公寓必須具備十大標準：

1、靠近優質產業區，具有大量優質企業和年輕白領租房客群，有人的地方才有市場，沒有產業沒有年輕白領的地方，市場有難度；2、要靠近捷運站；3、周邊配套盡量齊全，最好靠近商業綜合體；4、地段要好，要在城市中具有較高的地位，而不是芸芸眾生偏遠無人的新城區；5、產品要保證10年20年不落伍，今後的出租才有持久保障；6、必須50平米以下小戶型，50平米以上的可以不用考慮；7、低總價，100萬以內，100萬以上的也基本不用考慮；8、品牌要好，今後才好租，而且有溢價；9、物業管理和後期運營要有保證；10、租金回報率要高，建議調研周邊公寓租金行情，做一個精確測算。

4、在限購限貸的壓力之下，南京的都市圈一度火到爆棚，但近期句容再度出台刺激政策，且從供銷情況來看，明顯該板塊存在庫存高、去化慢的現象，都市圈的房產還能買嗎？如果置業都市圈，溧水、六合、高淳、句容、滁州應該怎樣排序呢？

答：都市圈分為兩種：一是緊鄰南京主城的，例如溧水、六合、寶華等，今後主城剛需過去自住還有一定可能性，還可以考慮；二是遠離南京主城的，比如鎮江市區、揚州市區、儀征、馬鞍山市區、滁州市區等，只能考當地需求支撐，南京主城剛需基本不會去，建議遠離。第一種情況，溧水、六合由於南京限價，房價明顯偏低，又是南京戶口，比房價偏高的寶華等地更有潛力，可優先考慮。

5、在很多樓盤被搶的同時，南京的退房感覺越來越被冷落，很多退房都沒人買。這是不是也是一個信號，現在的市場沒以前那麼火了？

答：優質的退房房源依舊非常火，被冷落的只是那些性價比普通、房價優勢不明顯的房源而已。今年是收官之年，大批在售樓盤今年都會賣完收官，現在能買的房子越來越少，你會發現那些所剩樓盤不多、又是熱點的板塊，搶房反而越來越厲害。只有那些板塊熱度一般、房源相對較多的板塊，相對平淡一些，有些是大戶型銷售較慢。

6、近期南京多家銀行提高了首套房的貸款利率，這個措施能精準打擊到投資客嗎？資金鏈的緊縮，會不會有投資客採取拋房的措施嗎？

答：提高首套房的貸款利率，目的也不是打擊投資客，只是銀行因為資金成本太高、房貸利率太低、銀行自己又缺錢做的自我保護罷了，最終誤傷的主要還是自住買房人。通過假離婚等手段做成首套房貸的投資客，比例應該很低很低。資金鏈緊縮只有導致房價下跌或者不漲，才會讓少量高槓桿的投資客受困，這些人畢竟還是極少數。

7、最近，龍潭定位寧鎮揚同城化核心區的消息爆出，很多網友問，這個地方值得投資嗎？未來發展前景如何？

答：所謂的寧鎮揚同城化核心區，並沒有特別的意義，除非給出官方的很多實質性利好和投入。龍潭的未來，還是看它在南京市場的地位，畢竟南京才是最大的發動機。不要指望鎮江、揚州對龍潭會有多大帶動。所謂的寧鎮揚同城化核心區，只是地理上處在寧鎮揚的相對中心而已，規劃上只是順勢而為做這樣一個提法，但是關鍵還是看投入。龍潭目前也還沒有所謂的新盤來投資，不過後續華僑城歡樂谷有一部分居住用地，屆時可能會有住房推出。從目前的發展態勢來看，成熟的仙林湖更有可能成為輻射寧鎮揚同城化的核心。

答：從歷史來看，仙林湖、百家湖的房價漲幅相差不大。但是在調控期，百家湖的房價反而更加抗跌，比如去年底到現在，百家湖一些優質樓盤的二手房價突破3萬，而且非常堅挺，一二手房倒掛，但是仙林湖的二手房價，卻又不少低於3萬，低於新房價格。為什麼會出現這種情況？因為仙林湖地緣客群少，附近城東、仙林中心的也輕易不去，而百家湖是整個江寧最好的，整個江寧的高端客群都在往百家湖集中，所以客群基礎明顯不一樣。

所以，從板塊逼格和大環境來說，主城的仙林湖更有優勢，但是從升值潛力以及安全性來說，百花湖略好，但是百家湖也要選擇有好學區的樓盤，比如北小分校。現實的情況是，百家湖一帶的優質樓盤新房，比如萬科、龍湖等都已經剛剛賣完，沒有好的新房可買，而二手房價格又高出很多。早幹嘛去了？與其3萬4、5的高價買百家湖的二手品牌房，可能不如較低的價格3萬以內買仙林湖的二手學區房了。

9、南京熱門板塊的房源，仍然是一房難求的狀態。超低的中籤率、焦灼的買房人，現在出手買房是明智之舉嗎？現在買房好還是等下半年呢？

答：今年是收官之年，在售樓盤很多都會賣完收官，今後高價地將全面接棒。輝哥早就指出：今年不賣房，明年買地王。今年是買入低地價在售房源的最後機會，抓緊吧。到後面可能是拿著錢卻無房可買，只能明年花更高價格去買高價地的房源了。

10、目前的土地市場，仍然是一地難求的狀態，且拿地的多是標杆大牌房企，宅地基本都是現房銷售，從供應的層面來看，未來南京樓市會出現怎樣的趨勢？

答：2016年南京的土地市場有所放大，實際出讓的住宅用地在520公頃左右，這些地塊很多現房銷售，預計2018年會集中上市。因此，2017下半年主要靠在售樓盤支撐，房子越賣越少，在2018年新增供應上來之前，可能會有一個供應偏緊的時期。但是到了2018年，雖然供應量會上來，但是基本上都是高價地，供應量大了，但是房價可能也會上去。

11、鼓樓濱江東面，中海桃源里這樣的地塊，值得考慮不？

答：鼓樓濱江在售的住房樓盤很少，基本只有深業濱江半島，世茂外灘已經開過了，所以現在基本沒什麼房子可買。這樣情況就讓中海桃源里奇貨可居，畢竟鼓樓濱江、鼓樓區以及龍江地區想要換房改善的人群還是比較多的，中海也是一個大品牌，桃源里的定位也比較高。至於後續還有招商，基本確定和仁恆合作，3萬的地價，未來房價肯定要5萬左右。因此，這也讓很多人覺得現在4萬左右買中海可能很划算。從輝哥與冬粉的交流來看，想買中海桃源里的人確挺多的。

12、江北核心區地塊最高價標到120億，這個能達到這個價格么？

答：江北核心區新公告的G41地塊，最高限價120億。由於對參拍房企有苛刻的條件限制，最終要看哪些房企符合條件，最終參與競拍，以及它們對江北核心區和G41地塊的預期有多高，這會決定它們的最終報價和競爭的激烈程度。這種超大的地塊，往往確定性和偶然性都比較大，因此，現在根本無法預計。

13、新區浦口出售的樓麵價都那麼高了，以後浦口新區的房子四萬五，是不是遍地開花了？

答：從橋北到緯三路、緯七路、雨山路，整個浦口一帶的地價基本都是2萬以上，多數在2.2-2.3萬以上，今後的房價確實有可能要到3.5-4萬左右。當然，還要看大勢是否配合，以及開發商的產品創新能力，當然更多取決於江北新區發展的速度和利好的兌現。

14、我就想問，置換房子，現在是時候不？

答：只要置換后的房子，升值潛力比現在的房子明顯大，那麼任何時候都是值得的。所以，關鍵在於你能置換成什麼樣的房子？目前來看，最有潛力的新盤，值得置換的樓盤，往往也是最搶手最難買到的樓盤，首先要確保自己能夠買到。最怕的就是現在的房子賣了，想買的房子買不到，拿著錢干著急。

15、我要問一個尖銳的問題，現在購房公正搖號是否有貓膩？

答：最近奧克斯鐘山府的搖號名單受到很多人的質疑，確實疑問之處也比較多。輝哥和大家一樣，也僅能局限在猜測，因為我們無法獲知真正的情況，只能耐心等待官方的消息，相信官方會給大家一個解釋。

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。