8月揚州土地拍賣後房價會漲嗎？

8月9日揚州迎來史上最受關注的一場土拍，被多數專家看好的火車站南側地塊沒有拍出地王，專家鏡片碎了一地，卻印證了少數人士之前的預測。

出現這個結果是揚州房地產市場由熱轉冷了，還是這個地塊本就難負地王的重擔？我們從7月28日和8月9日兩次土拍共計6幅土地出讓的競價過程中，或許可以發現其中端倪。

7月28日的蜀岡GZ050地塊競價過程最為激烈，通過幾十輪的競價最終突破了最高限價，只得採取乒乓球搖號的方式來確定地塊歸屬。現場競價過程中金輝和聯發你追我趕、互不示弱，掀起了現場一個又一個高潮，最終突破了最高限價，創造了揚州土拍中第一次需要通過搖號來確定拿地房企的歷史性事件。

同場的蜀岡GZ051地塊的競拍才叫價到大概第三次就出乎所有人意料地戛然而止了，全場無人再舉牌，被萬科一舉拿下。南區GZ052地塊的競拍依舊十分冷清，競拍開始後幾乎沒人叫號，經過3輪舉牌，就被萬科輕鬆拍得。

2017年8月9日，揚州國有土地使用權出讓歷史上最後一次現場競價在揚州市公共資源交易中心舉行，吸引了眾多業內人士。也許是對3月1日土拍拍賣師累倒在現場的白熱化競價場面心有餘悸，也許是為了使現場競價形式能公平公正、無異議地完美謝幕，主辦方召集了數名土地拍賣師，一位拍賣師只主持一塊土地的競價拍賣，並現場隨機抽籤決定地塊競價主持人。

北區槐泗GZ055地塊共有6家房企報名，只經過3次叫價便無人舉牌，場面比較冷清，主持人調侃道：我們這塊地有6家房企報名，相信大家既然報名並交了巨額保證金，肯定都辛辛苦苦去槐泗現場看了地，最後竟然沒有叫價，太可惜了……。但現場依舊鴉雀無聲，最終被金輝地產拿下。

西區蔣王GZ056地塊共有7家房企報名，一共經歷了三十多輪競價，但整個競價過程比較平緩，叫價過程中，有好幾次主持人反覆確認，甚至已經落下第一錘、第二錘，但三錘落定之前又有房企繼續加價，於是開啟下一輪競價。前後耗時約半小時，始終未見你追我趕的激烈場面，最後花落揚州本土房企恆通。

西區火車站南GZ057地塊的起拍價已經超過指導價，根據《市政府關於進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》（揚府發[2017]49號）文件規定，超過指導價地塊的樓盤必須現房銷售。雅居樂第一個叫價結束后，現場非常安靜，主持人並未多做糾纏，三錘定音，整個過程簡潔明了！

8月9日土拍結束，在場人士紛紛拿手機拍下一張張照片，記錄下揚州土拍歷史上現場競價的最後絕唱。下一次土拍，揚州將啟用網上競價的模式。

近幾天揚州的業內人士都在討論本輪土拍與未來房價的關係，8月11日剛剛衛冕揚州「地王」的恆大公司正式公布原邗江中專GZ046地塊規劃設計方案。規劃設計方案顯示，該項目命名「恆大華府」，地塊佔地面積為78206平方米，實際將分為A、B兩塊用地進行開發。其中A地塊為住宅和商業用地共72798.6平方米；B地塊為配套幼稚園用地5407.4平方米。整個地塊共將規劃建設11棟住宅，其中包括32層高層住宅7棟、22層高層住宅4棟。

「未來影響該樓盤售價的因素將會很多，開發商的拿地成本只是其中最簡單的定量因素。」揚州房地產資深分析師田佳分析，恆大華府地塊拍賣成交總價達到16.16億元，如除去不能為開發商產生直接經濟效益的配套幼稚園用地面積，開發商在商住A地塊上付出的樓面地價成本已達到了8879元/平方米。如果按照房價一般為樓面地價雙倍的推算方式，這裡的住宅售價未來可能達1.8萬元/平方米，使得這處「地王」成為該片區的「樓王」。根據揚州樓市調控政策，新住房首次向物價部門申報的備案價格，不得高於周邊地塊同類產品住房的備案價格，而GZ046地塊周邊房價目前高的也就1.3萬元/平方米左右，這就決定了未來該地塊的房價，將首先要受到周邊樓盤價格水平的牽制。

再者，在「調控市」環境中，買房人對樓盤的認可度，將對樓盤定價產生更加明顯的影響。目前，買房人普遍預期房價難以持續高漲，如果未來恆大華府房價較之周邊樓盤定價過高，必然難以得到買房人的認同，加之周邊房源較為充裕，這些都將對其房價形成牽制。因此，「地王」項目未來賣出樓王價格，基本很難實現。

如今揚州地價越來越高，開發商拿地成本越來越高，風險越來越大。在這種情況下，不少房企會選擇抱團取暖，分擔風險，比如聯合拿地。槐泗GZ055項目雖然是被金輝地產競得，但未來會和碧桂園聯合開發。我們江都區的華府天地項目就是融創和中梁聯合開發，碧桂園領譽項目也是碧桂園攜手融創合作開發。這兩天有開發商朋友透露：蜀岡GZ051地塊可能有6家房企參與開發。

揚州房地產市場一直都比較規範，房價沒有大起大落。揚州作為三線城市，房價一直都被控制在比較合理的範圍里，一旦過於火熱亮起紅燈，最新政策就會開啟干預模式。

比如今年第一季度房價開始漲起來之後，4月份就有了限賣限價政策，於是新房房價很快穩定下來。今年3月1日土拍，恆大狂奪3塊地塊后，市場有些恐慌，預定的4月土拍就一直拖到了8月。果然，最近兩次土拍都比各界預計要冷清得多，不得不承認，相比於南京、鎮江這些新房價格、土地價格雙雙大漲的城市，揚州房地產市場的確相對穩定、相對規範、更加安全。

揚州老百姓還是有福氣的！