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個人銷售住房所得稅政策17個問答

清亮稅政第27期 / 二手房稅收系列二十三 / 作者:吳清亮

本期提示:根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)規定,自2016年5月1日起全面實行營改增,上一期筆者著重談了個人取得拆遷補償款稅收優惠問題,那麼,個人銷售住房個人所得稅有哪些稅收政策呢,筆者羅列了以下十七個問答,供房屋交易中參考。

主要稅政:

一問:個人轉讓房屋所得稅計稅依據如何確定?

政策依據:根據《財政部、國家稅務總局關於營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)

主要內容:個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

二問:哪些情形的房屋產權無償贈與可以免征個人所得稅?

政策依據:《財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)

主要內容:以下情形的房屋產權無償贈與,對當事雙方不徵收個人所得稅:

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(三)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

三問:受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得如何繳納個人所得稅?

政策依據:財稅[2009]78號。

主要內容:除財稅[2009]78號第一條規定情形以外,房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照「經國務院財政部門確定徵稅的其他所得」項目繳納個人所得稅,稅率為20%。

對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時,其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的餘額。贈與合同標明的房屋價值明顯低於市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的,稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或採取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

四問:受贈人轉讓受贈房屋如何繳納個人所得稅?

政策依據:財稅[2009]78號。

主要內容:受贈人轉讓受贈房屋的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的餘額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

五問:個人無償贈與或受贈不動產需要哪些證明資料?

政策依據:《國家稅務總局關於進一步簡化和規範個人無償贈與或受贈不動產免征營業稅、個人所得稅所需證明資料的公告》(國家稅務總局公告2015年第75號)

主要內容:納稅人在辦理個人無償贈與或受贈不動產免征個人所得稅手續時,應報送《個人無償贈與不動產登記表》、雙方當事人的身份證明原件及複印件(繼承或接受遺贈的,只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及複印件)、房屋所有權證原件及複印件。屬於離婚分割財產、親屬之間無償贈與、無償贈與非親屬撫養或贍養關係人、繼承或接受遺贈等情形的,還應分別提交相應證明資料。

六問:有權繼承或接受遺贈的證明資料是否需要公正?

政策依據:《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)

主要內容:納稅人辦理無償贈與或受贈不動產免征增值稅的手續時,原規定的「經公證的能夠證明有權繼承或接受遺贈的證明資料原件及複印件」,修改為「有權繼承或接受遺贈的證明資料原件及複印件」。

七問:換購房個人所得稅是否減免?

政策依據:《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2010]94號)

主要內容:對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

八問:個人轉讓離婚析產房屋可否免征個人所得稅?

政策依據:《國家稅務總局關於明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》(國稅發[2009]121號)

主要內容:通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置,個人因離婚辦理房屋產權過戶手續,不徵收個人所得稅。個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,允許扣除其相應的財產原值和合理費用后,餘額按照規定的稅率繳納個人所得稅;其相應的財產原值,為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申請免征個人所得稅,其購置時間按照《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)執行。

九問:個人取得拍賣房產所得如何確定?

政策依據:《國家稅務總局關於加強和規範個人取得拍賣收入徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2007]38號)、《國家稅務總局關於個人取得房屋拍賣收入徵收個人所得稅問題的批複》(國稅函[2007]1145號)

主要內容:個人財產拍賣所得適用「財產轉讓所得」項目計算應納稅所得額時,納稅人憑合法有效憑證(稅務機關監製的正式發票、相關境外交易單據或海關報關單據、完稅證明等),從其轉讓收入額中減除相應的財產原值、拍賣財產過程中繳納的稅金及有關合理費用。個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時,其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除;不能提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

十問:個人轉讓自用住房個人所得稅優惠政策需要符合什麼條件?

政策依據:《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)

主要內容:對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

十一問:非產權人重新購房征免個人所得稅是否減免?

政策依據:《財政部、國家稅務總局關於非產權人重新購房征免個人所得稅問題的批複》(財稅[2003]123號)

主要內容:個人現自有住房房產證登記的產權人為1人,在出售後一年內又以產權人配偶名義或產權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的,產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅,可以按照財政部、國家稅務總局、建設部《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)第三條的規定,全部或部分予以免稅;以其他人名義按市場價重新購房的,產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅,不予免稅。

十二問:個人銷售拆遷補償住房個人所得稅如何計征?

政策依據:國稅發[2006]108號。

主要內容:對個人銷售拆遷補償住房應按規定徵收個人所得稅。但對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

十三問:個人轉讓房屋時間如何規定的?

政策依據:《國家稅務總局關於個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發[2007]33號)

主要內容:根據《財政部 國家稅務總局 建設部關於個人住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)的規定,個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征個人所得稅。

上述文件所稱「自用5年以上」,是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。購房時間按照兩個「孰先原則」、一個「註明時間」確定:

一是對個人按照國家房改政策購買的公有住房,以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上註明的時間,依照孰先原則確定;

二是個人購買的其他住房,以其房屋產權證註明日期或契稅完稅憑證註明日期,按照孰先原則確定;

三是個人轉讓房屋的日期,以銷售發票上註明的時間為準。

十四問:何謂「家庭唯一生活用房」?

政策依據:國稅發[2007]33號。

主要內容:「家庭唯一生活用房」是指在同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

四、《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅的有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)第三條所稱「未提供完整、準確的房屋原值憑證」,是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證,或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證,或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的,均應按照核實徵收方式計征個人所得稅。

十五問:納稅人申報的住房成交價格明顯偏低如何處理?

政策依據:國稅發[2007]33號、國稅發[2006]108號。

主要內容:凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證,或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的,均應按照核實徵收方式計征個人所得稅。

對住房轉讓所得徵收個人所得稅時,以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的,徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。

十六問:房屋原值如何確定?

政策依據:國稅發[2006]108號。

主要內容:房屋原值具體為:

1、商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2、自建住房:實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3、經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金。

4、已購公有住房:原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。

5、城鎮拆遷安置住房,其原值分別為:

(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的,為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;

(2)房屋拆遷採取產權調換方式的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費;

(3)房屋拆遷採取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費,減去貨幣補償后的餘額;

(4)房屋拆遷採取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

十七問:轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用是指什麼?

政策依據:國稅發[2006]108號。

主要內容:轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1、支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審核,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在以下規定比例內扣除:

(1)已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;

(2)商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房,即合同註明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重複扣除裝修費用。

2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3、納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

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