獨家｜15個副省級城市土地出讓金大比拼，濟南青島排第幾？

樓市「土地為王」時代，15個副省級城市的土地市場，尤其是商住用地仍是各大房企的競逐重地。

過去的12個月，即2016年8月——2017年7月，也不例外。

8月22日，鳳凰網山東從指數研究院（下稱中指院）獨家獲悉，2016年8月——2017年7月，上述15個副省級城市的土地出讓金總量過萬億，報1.15萬億元，同比增長23.58%。

分城市看，南京、杭州、武漢三市位居15個副省級城市前三名，分別報20199827.05萬元、15726443.03萬元、14162688.95萬元；大連則以1377453萬元墊底。至於山東兩大副省級城市——濟南和青島則分別位居第七名和第十一名，其土地出讓金總額分別報7628058.88萬元、3068573.06萬元。

而在這些城市的土地出讓金同比（同比上一個周期，即2015年8月——2016年7月）方面，大連、西安、哈爾濱位居前三，同比增幅分別高達97.62%、85.18%、64.42%；寧波、濟南、南京、廣州依次緊隨其後，同比增幅超四成；武漢與青島、杭州則分別同比增長28.24%、22.77%、1.24%。而成都、深圳、長春、瀋陽的出讓金與上一個周期相比，則明顯下降，其中瀋陽降幅高達16.54%。

土地出讓金數據的變化依舊是地產市場的晴雨表。

畢竟，被譽為「第二財政」的土地出讓金與當下的房地產開發項目和地方政府的融資舉債都有著密不可分的關聯。

過去一年間，即2016年8月—2017年7月，整體來看，15個副省級城市的土地市場，穩中有進，土地出讓金總量過萬億，報1.15萬億元，同比增長23.58%。

來自中指院的數據顯示，2016年8月—2017年7月12個月期間，上述15個副省級城市共推出4336塊土地，同比下降14.3%。其中，建設用地面積為15799.54萬平米，同比下降12.97%；規劃建築面積為31260.03萬平米，同比下降9.64%。

一方面是土地出讓金總額同比增長超兩成，另一方面則是土地總數、建設用地面積以及規劃建築面積三大數據同比下降，這說明，在樓市相對火爆的12個月，上述15個副省級城市總體上，控制了土地交易步伐，但上述「一升三降」的態勢看，其土地成交價格仍總體走高。

而15個副省級城市地價走高的態勢也與一二線土地交易市場的整體走勢不謀而合。

鳳凰網山東認為，上述現象的背後，就土地出讓大頭——商住用地出讓而言 ，不排除此前房價上漲態勢及預期促使房企持續加倉土地的可能。

不過，土地出讓向來又冷又熱，對於15個副省級城市來說，也是如此。

過去的這12個月間，土地出讓頗為火熱的當屬南京。中指院提供的數據顯示：儘管其土地宗數、建設用地面積以及規劃建築面積均下降10%以上，但其土地出讓金總額卻高達20199827.05萬元，同比增長43.70%。

據此，「南京地貴」的說法在業內廣為流傳。

這亦可從今年上半年的南京土地成交中可窺一斑。來自當地的消息稱，今年上半年，南京土地市場延續去年下半年的熱度，出讓土地達150逾宗，出讓金額超過千億規模，其中，共有17幅地塊溢價率超過100%，江寧區NO.2017G12號地塊溢價率更是超過700%。

進入7月份以後，「開糧放倉」的南京土地市場，尤其是商住用地市場更是吸引了佳兆業、綠地等大牌房企的圍獵。

與之類似的現象在杭州、武漢、廈門、長春、大連等地多個副省級城市發生。

其中，最值得一提的是大連。中指院提供的數據顯示：儘管2016年8月-2017年7月，大連市的土地宗數、建設用地面積、規劃建築面積均同比2015年8月-2016年7月分別下降了4.83%、5.06%、0.92%，但其同期土地出讓金額卻高大1377453萬元，同比增長高大97.62%。

對於這一創下同期15個副省級城市土地出讓金額同比最高的增幅，業內直接用「瘋狂大連」來形容。

作為山東「雙核」之一，省會濟南的土地市場走勢堪稱山東土地市場走勢的風向標。而這一風向標在2016年8月-2017年7月這12個月期間，也創造了該土地市場的新數據。

中指院為鳳凰網山東提供的數據顯示：上述12個月期間，濟南出讓土地宗數為338塊、建設用地面積為1365.38萬平米，規劃建築面積為2590.8萬平米，同比2015年8月-2016年7月分別下跌了18.94%、10.22%、9.14%，但同期，其土地出讓金卻高達7628058.88萬元，增幅超四成，報46.82%。

上述數據被現實佐證。以土地出讓中的商住用地為例，鳳凰網山東查閱公開資料獲悉，儘管樓市調控的生效讓濟南多宗地塊「平淡出讓」，甚至素有唐冶「地王」之稱的一開發商拍下土地后未按期付款致使土地全部收回，但自去年11月份以來，濟南土地出讓開始升溫；2016年11月初，濟南15宗地出讓220億元收官，綠地豪擲118億搶食9地；一月後，濟南又7宗土地出讓成交，世茂18億拿地進駐工業北……

進入今年以來，當地土地掛牌出讓熱度明顯，其中，新年土地「首次掛牌出讓」更是吸引了不少大牌房企的目光。此後，濟南方面開始運用調控槓桿平抑土地市場，對此當地稱之為：「供給側改革加大土地供應」。特別是今年4月19日，被稱為「最嚴限購令」的房地產市場調控政策出台後，按照上述政策的第一條「優化居住用地供應」，濟南本著「增加總量、控制熱點、均衡供地」原則，實施精準供地，平抑土地市場。

但市場各方看漲預期的疊加下，上述手段似乎並未拉住地價，特別是商住用地價格攀高的韁繩，當地多宗地塊出讓結果是高溢價成交，如今年6月最後一日，招商蛇口鏖戰215輪，以165%的溢價競得長清兩塊住宅用地等等。

進入7月份之後，當地商住用地市場的火爆還在繼續。其間，儘管有「最嚴」土拍落槌，但房價上漲預期還是讓開發商持續加倉，這也使得濟南的土地出讓、成交還是吸引了國內知名房企的目光。如萬科40.5億濟南唐冶新區連下兩城，路勁20億落子歷下區等等。

土地市場整體熱度攀升的態勢下，青島土地出讓數據表現儘管不如濟南，但在15個副省級城市中，並不落後。

數據顯示，2016年8月-2017年7月這12個月間，青島出讓479宗土地，建設用地面積為1643.43萬平米，規劃建築面積為2316.49萬平米，同比增幅分別為25.51%、20.47%、17.69%，但同期，其土地出讓金額卻報3068573.06萬元，同比上漲22.77%。

這使得其土地出讓總額和同比增幅在15個副省級城市中，分別排名第11位和第9位。

儘管這一數據不如濟南漂亮，但與濟南一樣，上述12個月期間，受一線城市調控影響，以商住用地為例，房企尤其是大牌房企拿地需求層層外溢，作為北方知名海濱城市的青島自然成為它們矚目的對象。在此背景下，隨著土地市場溫度的步步攀升以及大牌房企接連布局島城，青島的土地出讓各項數據也節節攀升，以商住用地為例，2016年末連續數日的土地狂歡，更是讓不少房企「喜上眉梢」。

來自當地的消息稱，2016年下半年，伴隨多宗土地進入出讓市場，青島土地出讓結果令業內側目。其中，市北區宜昌路16號地塊於2016年7月20日進行網拍，共吸引21家開發商參與，最終經過367輪激烈競價，地塊以12520元/平方米，總成交價約9.97億元，被四川藍光和駿實業有限公司收入囊中，溢價率約為203.9%。而這一數據也創下了市北區土地成交單價之最。

而位與嶗山區遼陽東路地塊更是以413010.25萬元出讓金額成交，完成了2016年成交總價最高的土地交易……

進入今年以來，青島當地官方的數據稱，僅上半年，該市的土地出讓就高達186.7億，同比增19%，其中市本級(市內三區)實現土地出讓收入46.4億元，同比增長0.4%，四市四區實現土地出讓收入140.3億元，同比增長26.7%。