北京新房住宅預售審批之謎：突破單價8萬元隱形紅線

  余燕明、周麗

  8月份取得批准預售單價9.5萬元的華潤·崑崙域200套房源已經全部售罄。

  「我們也很驚訝今年北京市住建委會給崑崙域批准單價9.5萬元的預售價格。可能同行都比較好奇項目取得較高價格預售證的原因，但是我們接觸的客戶里沒有誰對此產生疑惑。不到一個月時間，我們賣完了首推的200套房源。」華潤·崑崙域一位人士告訴《經營報》記者。

  該項目已經在籌備下一次開盤的蓄客工作。對於下一批房源加推的時間，華潤·崑崙域這位人士沒有給出時間表，但他表示會盡量按照前期擬定的推盤節奏，但也取決於北京市住建委的預售審批情況。

  截至8月份之前，今年北京市住建委未曾核發過單價8萬元以上的新房住宅預售許可，最近一次批准預售單價10萬元以上的商品住宅項目，則要追溯到2016年第四季度。而在這之前的2016年，北京多個地產項目都取得了單價8萬元甚至10萬元以上的預售許可。

  從去年「9·30新政」房地產調控以後，北京市住建委開始一定程度上限制預售審批價格，雖未明確發文，但多位開發企業人士表示實際上存在一條預售價格審批的「隱形紅線」，即申報單價8萬元以上項目取得預售許可難度較大。

  突破單價8萬元預售備案背後

  實際上，8月初與華潤·崑崙域項目同一批取得相對高價預售證的還有2個項目：璽和北京金茂府。

  璽這次加推的6棟樓共計146套房源取得了超過9.5萬元/平方米的預售審批單價，北京金茂府首期開盤新推的1棟住宅樓批准銷售94套房源預售價格也達到了9.5萬元/平方米。

  璽在今年6月份首期開盤時取得過一批房源預售證，1棟住宅樓共計192套房源批准預售單價沒有超過8萬元。當時該項目開盤時，一家大型地產商北京公司一位人士向記者形容這一預售價格為「白菜價」。

  「兩批房源預售價格不同，實際上產品類型也有差異，開盤首推的是高層板樓，這次加推的是洋房產品，價格上會有差異。」璽一位項目人士告訴記者，「不過從價格上，性價比確實比較高，因為區域位置比較好，首期高層板樓開盤基本上買不到，這次加推的房源也是開盤售罄。接下來會推售洋房和城市別墅產品，時間待定，取決於住建委的預售審批。」

  「我不認為北京的預售審批價格已經放開了。如果最近我們的項目以單價9.5萬元/平方米申請預售證的話，我也不認為住建委會批下來，畢竟璽和崑崙域兩個項目位置都在南二環位置。」一位北京房地產公司高管說。

  這家地產商在北京南四環開發了一個高端項目，8月中旬剛剛取得了首期房源的預售證，與上一批3個項目取得高價預售證間隔僅10天。《經營報》記者查詢獲悉，該項目取得的5棟住宅樓共計192套房源里，北京市住建委批准預售單價接近8萬元/平方米。

  「我們這個住宅項目位置也比較核心，對這一預售價格也比較滿意，因為地塊總價比較高，所以我們在項目開發安排上前期規劃了現金流產品，快銷迴流一部分現金，後期產品再實現更高的溢價。」這位北京房地產公司高管說。

  華潤·崑崙域和璽項目人士均未對這次取得預售審批價格作出回應，北京金茂府一位人士則以預售審批話題較為敏感為由婉拒了記者的採訪。

  一位民營地產公司投資部門總監告訴《經營報》記者，這三個項目取證價格比較特殊，一是項目新房價格與周邊二手房價格倒掛嚴重，二是項目當初拿地成本都超過了6萬元/平方米，三是項目開發企業均有央企背景。

  招商蛇口(18.870, -0.10, -0.53%)、華潤置地、平安不動產和九龍倉集團在2015年初以44.9億元競得了璽項目地塊，剔除商業用房及限價商品房后的純商品住宅部分樓面地價接近4.7萬元/平方米。華潤·崑崙域項目與璽項目屬於「姊妹地塊」，上述企業聯合體在當日以42億元代價競得了崑崙域地塊，剔除商業用房及限價商品房后的純商品房部分樓面地價3.3萬元/平方米。

  金茂和中鐵房地產集團在2015年8月底以總價50.25億元競得了北京金茂府地塊，剔除教育和養老設施用地后商品房部門樓面地價為4.2萬元/平方米。

  《經營報》記者根據鏈家網及房天下等二手房網站搜索查詢，目前璽和崑崙域所在的菜戶營區域周邊一些高層商品住宅報價約為9萬元/平方米，按照璽項目首期房源以最高預售單價8萬元/平方米銷售成交，區域內新房和二手房價格出現倒掛。

  北京金茂府項目所在的石榴庄區域內的一些高層二手住宅報價約為6萬元/平方米上下，與該項目近期取得9.5萬元/平方米預售審批價格仍有差距，但項目周邊一些高端住宅項目銷售價格也達到了10萬元/平方米左右。

  房價環比不增長的目標

  去年9月30日北京市房地產市場實施調控新政以來，北京市住建委等部門目前未對新房住宅預售審批價格作出明文限制。

  但在住建委下發的《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》中明確，對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。商品住房項目在銷售中，要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高於申報價格。

  北京市住建委相關人士向《經營報》記者確認目前北京市住建委沒有對新房預售價格審批發文限制，開發企業申報預售價格會參考項目開發建設成本、周邊在售項目銷售價格及前期項目成交價格等因素。

  「北京市住建委最終對項目的審批備案價格，可以理解成指導價格，銷售價格不得高於申報備案價格，而現在項目申報備案價格則不能明顯高於周邊房價，否則很難獲批。」另一家民營房地產企業營銷負責人告訴記者。

  而據多位開發企業人士介紹，去年「9·30新政」以來，北京市新房住宅價格審批已經有了預售「隱形紅線」——單價8萬元/平方米。

  「泰禾集團(16.650, 0.36, 2.21%)在北京西三環的丰台西局項目，前期在拆遷問題上沒有跟村民談攏，拖慢了項目開發進度。去年項目申報預售價格時，住建委願意批售單價12萬元/平方米預售許可，不過泰禾選擇暫緩入市。」前述民營房地產企業營銷負責人透露，「新政調控以後，現在若要繼續獲得單價12萬元/平方米的預售許可，難度不小。」

  記者為此也向泰禾集團北京公司相關人士求證，對方不置可否。泰禾集團早在2014年2月份獲得了丰台西局項目地塊，代價為49.58億元，剔除限價商品房及無償還建商業用房后的純商品房部分樓面地價超過了5萬元/平方米。

  最近，北京市國土資源局繼續掛牌了一宗丰台西局地塊，不過限定地塊內商品住房銷售均價不超過7.78萬元/平方米，接下來留給泰禾集團的問題即是2014年初取得的西局項目何時入市，以及北京市住建委將會如何給該項目批准預售價格。

  2016年底，北京市主要領導在住建委主持召開座談會聽取房地產調控和住房保障工作彙報時表態，確保2017年房價環比不增長。多位市場人士解釋表態中的「房價」指的是新建商品房，尤其是新建商品住宅的成交價格。

  《經營報》記者逐一統計了今年70個新房預售住宅項目及2016年130個新房預售住宅項目（含自住型商品房和限價商品房）批准銷售的平均價格，統計結果顯示，2016年北京市住建委審批備案的130個新房預售價格接近5.7萬元/平方米，今年已經核發預售審批的70個項目備案均價為5.68萬元/平方米。值得注意的是，該統計數據內未囊括2016年多個預售時間到期的新房住宅項目價格。

  記者也以標準差分析了2016年130個新房預售住宅項目及今年以來70個新房預售住宅項目備案價格結構，由於去年出現了多個單價10萬元/平方米以上的高價項目，同時供應了不少低價項目，結果顯示2016年項目備案價格標準差偏大，對比而言2017年項目備案價格則更加均衡，今年拉低備案均價的低價項目供應減少。

  「北京市今年房地產價格調控目標是將商品住宅成交均價限制在4.5萬元/平方米左右，所以預計新房預售價格還會繼續從嚴限制，即便已經核發了3個相對高價項目預售許可。」前述民營地產公司投資部門總監向記者透露，「明年隨著大部分自住型商品房和限價房入市，新房住宅項目預售審批價格上應該有些鬆動，但也是在可控範圍內。」