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最前研|北京「商改住」限購出台;萬科2016凈利潤210億;綠城2016銷售再創新高

政策北京加強商業辦公類項目管理 「商改住」限購出台

【事件】商業、辦公類項目應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批准,不得擅自改變為居住等用途。開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低於500平米。個人購買可售的商辦類項目,需名下在京無住房和商辦類房產記錄的,並且需在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

【CRIC點評】北京「商改住」限購政策主要集中在以下幾點:其一,未經批准,不得擅自商改住,嚴控商辦類項目規劃用途,禁止開發商打政策「擦邊球」;其二,最小分割單元不低於500平米,以現有成交均價3萬/平方米計算,單套售價超1500萬元,商辦產品的購買門檻顯著抬升;其三,個人購買商辦類項目,需在京無住房和商辦類房產記錄,已連續五年繳納社會保險或個人所得稅,並且暫停個人商辦購房貸款,可謂是將個人投資性需求排擠出商辦市場。我們認為新政落地后,北京商辦市場成交量將急劇萎縮,商辦庫存風險仍需警惕。

企業萬科2016年凈利潤210.2億 房地產業務毛利率19.8%

【事件】萬科3月26日晚間公告,2016年實現營業收入2404.8億元,同比增長23.0%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤210.2億元,同比增長16.0%;每股基本盈利1.90元,同比增長16.0%;全麵攤薄的凈資產收益率為18.5%,較2015年增加0.44個百分點。

【CRIC點評】萬科在2016年雖然面臨了內部股權事件和熱點城市市場升溫、調控政策密集出台的挑戰。但在事業合伙人制度中流砥柱的作用之下,房地產經營業務依然穩步發展。2016年實現銷售金額3647.7億元,同比增長39.5%。從財務指標來看,萬科2016年凈資產收益率和毛利率較2015年分別增加至18.5%和19.8%,盈利能力進一步提升。銷售回款速度加快,平均銷售回款率超過 95%,繼續保持行業領先優勢。凈負債率25.9%,繼續保持在行業低位。

企業綠城2016年銷售再創新高,去庫存成效顯著

【事件】3月27日,綠城控股有限公司公布,於2016年集團取得總合同銷售1139億元,同比增長58.4%。全年去庫存成效顯著,投資項目今年初期庫存房源為人民幣844億元,全年實現去化約468億元,去化率達55%。

【CRIC點評】綠城今年合約銷售有了較大幅度的增長,同比增長達58.4%。其中,以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目功不可沒,代建項目在2016年實現合約銷售181億元和143萬方,助力綠城規模再上台階。此外,就拿地而言,綠城表現相對保守,全年新增土地總建面為228萬方(權益面積169萬方),與其千億的銷售規模並不匹配,主要源於其去年的戰略調整和著力去庫存等因素的影響,截至2016年末綠城土儲面積仍高達2912萬平米(權益面積1333萬平米),總可售面積為2072萬平米(權益可售1221萬平米)。

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