劉肖北京萬科兩年的成績與難題

■中房報記者 李棟 北京報道

一向低調的萬科高級副總裁、北京區域首席執行官劉肖在5月份參加了兩場公開活動，一次是「裝配式建築高峰論壇」，一次是北京萬科舉辦的「明日之城」V盟生態大會。

在裝配式高峰論壇上，劉肖來去匆匆，擔當主持人的中經聯盟秘書長陳雲峰說，劉肖是趕去見太原市市長耿彥波，「可能是拿地的事」。V盟生態大會上的劉肖則完全展現了他的從容機智。

不管是去見耿彥波，還是構建新的客戶增值服務平台，這代表了劉肖的兩個主要任務，既要拓展土地儲備發展傳統住宅業務，又要探索創新轉型的可能性。

2014年12月，劉肖從杭州萬科總經理任上調任北京，接替毛大慶任北京萬科總經理。他為自己立下了軍令狀，「三年之內如不能再造一個北京萬科市值，就是我的失職。」

轉型與重構，是劉肖接下的重任，雖然北京區域2015年銷售額增長率僅為13.7%，但在2016年迎來了38.1%的增長，達到799.23億元，如果能保持這個增長速度，再造一個北京萬科市值將成為可能。如果一切順利，劉肖將為自己與萬科總部交上一份滿意的答卷。

但面對2017年迅速變化的市場環境，拿地困難成為所有企業面臨的困境。創新業務短期內仍然難以貢獻利潤，同時，北京區域2016年權益凈利潤出現負增長，占集團凈利潤總額的比例也出現下降，僅略高於毛大慶時代的2014年。劉肖面前的困難依然巨大。

時間行過近兩年半，劉肖向房地產報記者表示：「內心很堅定，摸索中的挫折都是過程。」

劉肖的表情和眼神處處透露著自信，銷售額的快速增長讓北京區域業績翻番存在可能性，市場的不確定性又讓這種可能性變得難測；萬鏈為外界提供了再造一個北京萬科的想象空間，但運營水平急需提高；即使銷售額成功達到毛大慶時代的兩倍，凈利潤的難題似乎並沒有得到有效改善。劉肖用聰明才智創造了諸多可能性，身處北京這樣一個特殊市場，太多不確定因素會讓這種可能性稀釋，這是他身上難以發現的悲情。

凈利潤難題

上任北京萬科總經理后，劉肖保持了一貫的低調，但重構北京萬科意味著必有非常之舉，事實也證明劉肖確有雷霆手段。

面對北京萬科500多人團隊，劉肖的決定是設立一家商業管理公司，北京萬科原有的約200人社區商業運營管理人員，成建制地轉入這家公司，其主營業務是包括「第五食堂」在內的數個萬科新業務。

近200人「獨立創業」，自負盈虧，北京萬科完成了從500人到300人的大「瘦身」，將旗下業務打散、分立也符合萬科轉型要求，但這也讓劉肖遭到犧牲員工利益的質疑。

劉肖的初衷不難理解，他必須解決萬科總部最為關心的北京公司運營效率和利潤率的問題。

2014年是毛大慶掌舵北京區域的最後一年，這一年，北京萬科在北京的銷售額為183.8億元，占集團總銷售額的比例為23.66%；營業收入356.75億元，佔比24.86%；凈利潤19.23億元，佔比11.75%，略高於成都區域的9.59%，遠低於廣深區域45.39%和上海區域的33.27%。

2015年，是劉肖上任后交出的首份成績單，這一年北京萬科銷售金額為160.23億元，是北京銷售市場的「榜眼」；2016年，北京萬科銷售額248.52億元，地位下滑一位至第三位。對比萬科各區域公司業績來看，2016年，銷售金額方面，廣深區域和上海區域均銷售過千億元，分別為1024.17億元、1188.97億元，佔比分別為28.08%和32.6%；北京區域銷售額為799.23億元，佔比21.91%。營業收入方面，上海區域775.12億元，佔比33.11%；廣深區域759.4億元，佔比32.43%；北京區域413.39億元，佔比17.85%；中西部區域388.98億元，佔比16.61%。權益凈利潤方面，上海區域69.82億元，佔比31.82%；廣深區域96.09億元，佔比43.78%；北京區域32.55億元，佔比14.83%；中西部區域20.99億元，佔比9.57%。

以此計算，北京區域凈利潤率為7.86%，上海區域為9%，廣深區域為12.65%，中西部區域為5.39%。這一年，萬科集團的凈利潤率為8.74%。

2015年，北京區域銷售金額578.7億元，佔比22.38%。營業收入方面，北京區域438.76億元，佔比23.07%，權益凈利潤33.4億元，佔比20.01%。

相較2015年，北京區域無論從銷售額、營業收入還是凈利潤上，在集團中的比例均出現下滑。2016年權益凈利潤占集團的比例僅僅略高於毛大慶時代。

萬科北京區域包括了北京、唐山、秦皇島、天津、瀋陽、太原、晉中、大連、鞍山、營口、撫順、長春、吉林、濟南、青島、煙台，雖然最近成立了石家莊公司，但萬科尚未在石家莊拿地。

創新業務收穫與困惑

在北京這個不是完全市場導向的特殊之地，劉肖提出「6+X」計劃，其中包含的曼哈頓計劃即是瞄準存量資產改造，其拿地方式變為公開市場拿地加上二手地併購，實際效果包括與國開行合作獲得門頭溝區2平方公里土地開發和運營權，從綠城手中獲得朝陽區霄雲路商用地，在公開市場以50億元獲得海淀區兩宗自持商品住宅地塊。如何破解全自持地塊的開發運營也在考驗著劉肖的智慧。近日，北京萬科以11.95億元入伙中城乾元基金，基金投向北京地產項目，有分析認為可能是劉肖聯合中城聯盟成員企業尋求合作經營的路徑。

劉肖幾次為數不多的與媒體見面，均與他來北京后的幾次重要舉措有關。

最近一次是5月23日，劉肖拉來了美團網、ofo、36氪、好大夫在線、vipkid等互聯網企業做合作夥伴，發布了客戶增值服務平台——V盟。通過與這些同生活、娛樂、健康、教育、交通密切相關的企業的合作，劉肖想打造為客戶提供增值服務的生態圈。

這同「6+X」計劃是同一邏輯。「6+X」計劃包含了城市更新（曼哈頓計劃）、商業地產、持有型長租公寓、裝修業務、社區配套服務商業務，以及金融業務。

「6+X」計劃不像萬科廣深區域「八爪魚戰略」、上海區域「熱帶雨林戰略」那樣抽象以及富有生態學意味，其實質內容相差並不大，主要意圖均是圍繞與地產主業相關的生活領域探索創新業務，構建生態系統。

「對於新業務我們都有一個要求，必合夥化。新的業務對人的依賴很大，人才是最重要的。合伙人機制將涉及未來所有業務。」萬科集團總裁郁亮曾公開表示。以萬鏈為例，股東構成中除了萬科以及鏈家，還包括劉肖在內的經理人團隊。區域公司各自探索，新人推動新業務發展，勇敢試錯，這也是郁亮從《失控》一書中得出的管理哲學。

但創新業務普遍處於投入階段，難以為公司業績貢獻利潤。養老業務是廣深區域、上海區域、北京區域重點探索的一項創新業務，北京萬科目前已經形成怡園、隨園、嘉園三類養老產品。

在經歷2013年~2014年行業喧囂后，養老產業已經陷入平靜，普遍處於投入階段。

萬鏈也許是劉肖最不同於萬科其他區域的嘗試。在北京萬科諸多創新探索中，蘭德諮詢總裁宋延慶認為北京萬科跳出傳統住宅，進入產業鏈領域，打造了萬鏈這樣一家全新的企業，頗具戰略眼光。

萬科對萬鏈顯然也寄予厚望。萬科與鏈家並未向萬鏈輸送和傾斜過多資源，並且，加入萬鏈，即要與萬科、鏈家兩個母公司斷絕關係，雙方調來的管理團隊被要求脫產創業。

兩大巨頭的合作迅速確立了萬鏈的市場地位，公開報道顯示，2016年11月時，萬鏈第一次實現月接單量過1000單。月單量從1000單漲至3000單，實現銷售額15億元，這是萬鏈2017年的發展目標。

不過正像劉肖所說，探索過程中總會有挫折。雖然去年已經實現了月單量1000單，但房地產報記者了解到，萬鏈目前的接單量跌到了500單/月。

「有部分市場原因，春節前後的幾個月是裝修的低潮期，另外，『3·17』新政以後，北京的一手房和二手房都受到政策影響，導致了訂單下降。」萬鏈總經理郭褕向房地產報記者表示。

雖然新業務進展尚可，不過在北京獲取土地的難題將始終伴隨北京萬科的掌舵者。

另外，堪憂的凈利潤狀況始終未得到有效解決，2015年北京區域凈利潤增長率為73.68%，2016年為-2.54%，在任滿三年時，劉肖將不得不面對凈利潤指標的嚴峻考驗。