蘇州下一個豪宅版圖：姑蘇古城，一頭飢餓的猛獁象

猛獁象（Mammuthus primigenius），又名毛象（長毛象），是一種適應寒冷氣候的動物。曾經是世界上最大的象之一，在陸地上生存過的最大的哺乳動物之一，其中草原猛獁象體重可達12噸。

君到姑蘇見，人家盡枕河。

古宮閑地少，水港小橋多。

唐人杜荀鶴所描述的姑蘇，小橋流水，詩意江南。然而，當代姑蘇在展現其小橋流水、粉牆黛瓦的溫婉氣質之餘，卻似一頭飢餓的猛獁象。

（圖片來源於網路）

現如今，金雞湖版塊與獨墅湖版塊，頂豪頗多，然而隨著近幾年的市場消化，雙湖版塊供應急劇下降，雙湖板塊慢慢成為曾經的蘇州豪宅供應區。在老蘇州人的眼裡，姑蘇古城，才是真正意義上家的歸屬，自幼生活古城，以前的湖西都是遠郊，從土地價值、歷史底蘊來看，古城的地位無出其右，從人口密度、購買力、接下來的土地供應來說，姑蘇古城成為下一個豪宅版圖，當仁不讓。

姑蘇：蘇州最高人口密度

2016年，蘇州市常住人口1062.57萬人，其中城鎮人口802.24萬人。蘇州市戶籍人口678.2萬人，戶籍人口出生率11.2‰，自然增長率4.85‰。其中，姑蘇區103萬。

反觀蘇州城市化進程，其實相對是「平」的，這源於城鎮化的模式，也與執政者城市發展思路有關，即蘇州城市功能定位相對分散：行政、文化、旅遊在姑蘇區，金融、商務、科教在園區，商貿、旅遊在新區……體現在人口數據上，即沿著「獅山路-幹將路-現代大道」這條城市中軸線，人口密度自姑蘇區向東、西兩個方向持續降低，其中人口最密集的姑蘇區，為1.2萬多人/km²，而園區還不到4000人/km²。

「短期看政策，中期看土地，長期看人口。」這是中心城市房價的邏輯，它告訴我們，把脈一個城市的房價走勢，政策、土地、人口是關鍵。不管短期、中期、長期，姑蘇古城，未來都將成為蘇州房價至高點。

姑蘇：75%為戶籍人口

古城約75%為戶籍人口，換言，古城75%為蘇州本地人口，每個城市的經濟始推者為原住民，每個戶籍家庭平均2套房，每套300萬，固定資產最低為600萬，背後的邏輯這是一個強大購買力的區域，且多為改善需求。

姑蘇：改善需求佔主導

一般來說，住宅市場分為剛需盤和改善盤兩大類，而隨著經濟實力的上漲，人們對居住環境的要求也越來越高。

目前蘇州住宅市場，剛需盤已逐漸被中心區域淘汰。以姑蘇區為例，基本以高端改善盤為主，2018年第四季度-2019年第一季度，市場庫存量理論最低，甚至將出現斷檔期，而從2019年第二季度開始，全市將基本換血，高端改善與高價地佔絕對主力。

根據上述數據，姑蘇區未來將以高端改善盤為主導，自然優質項目跌出，也就成為了大家眼裡的豪宅片區。

2017年7月3日，蘇州首次發布未來五年住宅用地供應計劃，未來5年供應商品住房用地將達2050公頃（30750畝）。

根據業內以容積率2.0、均套建面120㎡的均數為例計算得出，未來五年蘇州預計將新增約34.17萬套房源。

為什麼蘇州突然放寬土地供應，根據以往的情況，房屋存銷比低於12個月就需要補庫存，截至2017年9月24日，蘇州可售房源信息公示，住宅的存量為45638套。而上半年蘇州市區住宅類房源共計成交32345套，也就是平均每月成交約5391套。蘇州新房住宅存銷比：45638套÷5391套/月≈8個月，補庫存勢在必行。

而事實上，即使土地供應放寬，從蘇州以往土拍來看，姑蘇區的地塊一直都是數量少、體量小，未來依舊會受到各大開發商的激烈爭奪，尤其是姑蘇古城內的地塊，地價高攀不下，地王頻現，助推姑蘇古城豪宅板塊成形。

姑蘇訪談：不想離開古城

古城缺少供應，這是不爭事實，古城缺少好項目，這也是市場基本認知，項目訪談25個住在古城高階人群，共識為：我們從小成長於古城，真不想離開，喜歡鄰里的真感情，喜歡小橋流水的街巷，甚至喜歡一早就能吃碗同德興的面，這裡才是我們姑蘇情節。

姑蘇其實是一頭飢餓的猛獁象。

姑蘇護城河內、龍脈之首

世遺群中，第一文化豪宅

之於老蘇州而言，護城河內，才是真正的姑蘇。綠都·姑蘇雅集，位處護城河內、龍脈之首，將沿襲姑蘇千年文脈，秉持世界文化遺產，如盤門、滄浪亭、網師園、文廟等非遺文化傳承，將雅集聚焦項目，以文化為賦予，樹立護城河內、龍脈之首、世遺群中的第一文化豪宅。

9月15日，泰華會客廳已開放，恭迎尊鑒。

（泰華臨展實拍圖）

信玉堂地產