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萬達、融創、富力胡的都是什麼牌?

萬達、融創、富力胡的都是什麼牌?

「萬達的酒店部分,已經確定由富力接手了。」

身著正裝的工作人員一邊說著,一邊在萬達索菲特大酒店7層會議廳的過道長廊外,艱難地從席地而坐的媒體記者們身邊尋找著落腳的空隙。

本該是在下午16點準時召開的萬達融創戰略合作簽約儀式,神秘又意外地兩次推遲,直到17點過才匆匆開場,而整個簽約儀式,3位董事的講話外加簽約,不足30分鐘。

本該是萬達和融創person to person的交易,為何就忽然變成了王、孫、李三人的桃園結義?會議室里詭異的摔杯信號,是否真是王健林闢謠的「印表機的聲音」?發布會延遲1小時,中途媒體被要求暫時離開會場,臨時更換沒有富力的主背板,為何如此神速?三贏的局面是穩定的鐵三角,還是說其中有賺有虧?孫宏斌多掏142億,又是否真是講話中所說的「每平米多增加的成本可忽略不計」?

萬達、融創、富力桃園三結義的簽約儀式留給了業內太多的精彩,也留給了業內太多的謎團。

(被替換下來的主背板沒有富力)

北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億轉讓給富力地產,僅相當於此前價格的6成;西雙版納、南昌等13個萬達文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團,比此前高出48%,兩項交易總金額637.5億,這一簽約結果,早已被刷頻。

眾人抱著結果紛紛離場之後,富力董事長李思廉接受了為數不多的幾家留守媒體短短不到5分鐘的訪問,鳳凰房產在現場的私密會議室中,參與並獲得了第一手採訪資料。

問題一:此次富力突然出現在收購中,大家都覺得很突然,外界比較想知道,富力是如何做出這樣的決定的呢?

答:這是一個三贏的局面,幾位老總都挺爽快的,(共同)構思了這一模式。

第一,萬達方面加快了它的收錢速度,並且,萬達負擔的事情也少了。

第二,對於融創來說,他們也不需要組建團隊,讓他們有了更多時間去做他們的開發。理論上,他們為了平衡這個交易他們多付了100多億,但是就像王健林老總雖說的,孫宏斌董事長分到了將近5000萬平的土地儲備,每平米(多)260元左右,也算不上一回事。

第三,對富力來說,富力一下子成為全國乃至全球最大的酒店資產的業主,我們可以集中精力,在這方面把它做大做強,我們有信心在統籌了酒店這方面的資源以後,可以把酒店這方面的潛力再挖掘出來,就像王健林老總和孫宏斌孫總所說的,這是一個三贏的局面。

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問題二:接下來,富力握有了這麼大的酒店和商業資產,那麼,萬達之前和融創約定的「四不變」該如何協調呢?

答:這個問題,在酒店管理的合同上還得繼續執行,這也是必須的,這也是一個傳統嘛,大家按照合同辦事就行了。

問題三:接下來,富力在酒店這一塊的長遠規劃是什麼樣的,最終達到什麼樣的一個目標?

答:酒店本身在資產方面它的潛力很大,我們其實也經營了17間酒店了,在建的也有十幾家,總的來說,這些酒店蓋好之後,對於公司的負債率也是增加不少。因為蓋酒店是一種成本,蓋好以後也是另外一個環節,這次富力一口氣拿了77家酒店,對於富力而言,我認為,我們是一個贏家。

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問題四:這次簽約決定其實做得很快,那麼在這個過程中,您是主動最開始去和王健林董事長溝通這件事,還是孫宏斌董事長來找您溝通的呢?

答:我們沒有誰找誰主動溝通,是在聚會上碰到便聊了起來。我們一開始就說了,我們大家都是各自企業的創始人,都是挺爽快的,有著人的傳統,那就是有信用,大家一講,一握手,團隊便開始工作了,所以效率挺高。我們這個交易,前後確定都很快,差不多有一個星期左右。

李思廉董事長所留的採訪時間很短,在回答完幾個小問題后,便起身離開了會議室,三方結義中富力方面的問題得到了部分解答。

遺憾的是,孫宏斌和王健林兩位董事,沒能一起參與私密小聚。

從李思廉口中我們得知,此前「富力主動聯繫上萬達」的說法不屬實,在李思廉看來,這次的合作,更像是幾位大佬在餐桌上,像藝術家一樣靈光一閃,合作與收購的點子一拍即合,水到渠成。

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最霸氣的還是國民公公

孫李二人的發言都是溫柔、內斂,而軍人出身的王健林,從始至終地保持了霸道、嚴厲、紀律、權威、實事求是、一絲不苟。

「今天先給大家講個『笑話』。」王健林一開始不談合作,不談收購,先來一段闢謠。「我看網上的直播,說現場傳來了摔玻璃杯的聲音,謠言怎麼來的?就是這麼來的。」

王健林解釋說,所謂的摔杯子聲音其實是印表機工作的聲音。

說完了三方會談,王健林似乎是意猶未盡,想跟在場人士「再說幾句大家想聽的話。」

「一直以來,大家都比較關心恆大商業負債率問題。絕大多數是真的關心,少部分是真的碰瓷,極個別是真的造謠。

王健林繼續說道,本次轉入之後,萬達商業的貸款和債券總計2000億,賬面現金1000億(不包括文旅項目300億現金),本次轉讓后回收現金680億。賬面合計約1700億。

萬達出售文旅和酒店,遭受部分人士嘲笑,稱為賤賣。

這一論調自然不是空穴來風,萬達儲備土地中,文旅城佔了很大比例,那為什麼還繼續賣?

商人的思維很簡單,也很直接——無非就是賺得少了或者不賺錢。

萬達文旅前期的發展過程,可謂坎坷艱辛,不是半途而廢就是出師未捷,比如武漢萬達電影樂園、大連金石文化區,文旅自身的回收周期長,現金壓力大,自然是做得不輕鬆。曾經萬達信誓旦旦挑釁文旅界的扛把子迪士尼,現在卻是「米奇老鼠今尤在,不見當年文旅城」。

所以萬達賣是賣了文旅,只是把該賣的賣了,該精簡的精簡了,「賤賣」還扣不到頭上。

王健林一連串的數據說得很清楚,萬達的負債率算高嗎?萬達的品牌在國內已經是響噹噹了,光是品牌就是聚寶盆,而回收的資金可以用來發展影視、體育、旅遊、教育、健康、網路、金融等,真正實現王健林此前提倡的「空手道」運營。

當然,此前《華爾街日報》、經營網等報道稱海外6個投資項目被管控,有一種聲音猜測,此次急於出手,也是因為這一客觀原因。

萬達此舉與經濟不斷呼籲的「金融去槓桿」「企業去負債」等口號相互呼應,既加快了自己的輕資產步伐,又得了個「去負債」「去槓桿」的美名,對於萬達,怎麼想都不會是賠本。

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3方都胡牌了

「三贏」一詞成為三位老總不約而同提到的辭彙,融創和富力,各自拿了自己想吃的肉,萬達商業也回收了足夠資金。

13個文旅項目和77個酒店資產,降低了萬達的負債率,短時間內實現了大筆資金回收,這讓萬達在輕資產轉型的道路上越走越輕鬆。未來3年,萬達投資計劃合計1409.75億,將給其帶來較大的資金支出壓力,能否短時間實現資金回收是萬達接下來3年能否過得舒服的關鍵。

融創336億收購萬達的77個酒店資產包,打折售給富力。融創以438.44億元收購前述原價295.75億的13個文旅項目的91%股權,並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。富力地產以199.06億收購77家酒店。

富力在2016年地產百強企業中排名第19,酒店業務一直是富力的主打,旗下高端酒店遍布25個城市。此番6折吞入了萬達酒店之後,將幫助其成為全國乃至全球擁有酒店資產最多的企業。

李思廉當然知道此次收購會增加公司的負債率,這一點,在他隨後的採訪中表露得很清楚。但是,能以6折的優惠買77個酒店,就像簽約會上所說的,真的是100年一次。

那融創呢?

王健林都說了,此次收購有助於融創進入行業前2。

去年的前2,一個是恆大,一個是萬科。

王健林說,雖然融創買文旅是比之前多給了140億,但是,仔細看這4973萬平方米可售面積,總建築面積才5897萬平,平均一平米成本才多了200多塊,真是如王健林所說「可忽略不計」。

其實,退一萬步去看,即便昨天富力沒有參與,即便酒店部分還是讓融創買,有一件事情是很清楚,酒店在融創手裡捏不久。

融創的戰鬥風格是什麼?是精於短周期的投資變現的虎豹騎,而非精於運營,慢工出細活。孫宏斌可不是真想把酒店管理起來,一定會在短時間內找下家。

只是,眾人都沒想到,富力這個下家來得這麼快。

同樣需要留心的是,富力負債率本就高,2016年年底凈負債率達到了173.9%。富力這樣「負上加負」的收購,就看它怎麼把自己的來錢渠道給穩住了。

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