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施永青:我眼裡內地與香港地產商 一個戰略與一盤生意

8月7-10日,博鰲房地產論壇將連續第十七次在海南舉辦。十七年來,幾乎所有房地產英雄人物及標杆企業,都參與了這個全行業年度盛會。

「跨越與去地產化浪潮」主題下,在激烈的論劍中思辨,在專業的交流中融合,2017博鰲房地產論壇海納百川,為房地產注入新的生命力。

不斷探索、不斷創新,觀點地產新媒體特別推出「2017博鰲特稿」系列報道。

陳舊辦公桌的一角,在一堆厚厚文件的最上面,放著施永青剛剛寫好的一篇評論文章,他順手遞給我們,是手寫的,整齊而俊秀。

「現在年輕人都不寫字了。」

「字不好。」他笑了笑。

時隔一年,再見施永青,不變的是他堅定的笑容與一如既往的謙和。

他雙手交叉自然垂放在桌面,隔著玻璃中間夾著一張大大的月曆表躍然入目,表上密密麻麻寫滿了每日的行程安排,回歸台前一年多的施永青依然很忙碌。

對手的規模迅速擴大,曾一度讓中原陷入困局。施永青明白,與鏈家的這一場仗漫長且艱難。

日程滿滿當當,但像堅持每天寫字一樣,施永青從來沒有停止過對香港和內地樓市的關注,不時發表出街的評論還是很尖銳、入木三分。

生於40年代末,古稀之年的他仍舊保持著那一代人對市場的敏銳,「香港的發展商在競爭中會失利」,施永青講話很柔軟,但言辭間鋒芒畢露。

成長於五六十年代,七十年代末開始創業,親歷了香港三十多年樓市過山車般幾起幾落,無論作為局中人還是局外人,施永青對香港樓市看得非常透徹。

如今的香港顯然不同以前,面對內地開發商的「洶湧」來襲,施永青很擔憂:「以今天的形勢來看,香港發展商沒有足夠條件與內地發展商抗衡。」

「從銷售規模、管理能力、冒險精神、資金使用、生意戰略等各方面來看,香港發展商很多方面都被內地發展商比下去了。」施永青皺了皺眉頭。

一個戰略與一盤生意

香港房地產行業正在發生的變局,讓施永青不由得感嘆與憂慮。

兩年來,隨著內地大量資本的湧入,香港的房地產行業生態、競爭環境發生了巨大變化,內地開發商迅速布局,抱團、高價奪地等一系列動作,把原本無爭無搶的香港樓市推向風口浪尖。

如此兇猛的勢頭,逐漸被內房企「佔領」的香港房地產業務,似乎是一個大概率事件。

被稱為「攪局者」內地開發商,冒險激進的戰略部署與不按套路出牌的拿地方式,更是使得香港發展商有些措手不及。

在施永青眼裡,香港與內地開發商本質上沒有可比性。

「第一代企業是打天下的,打天下的人都敢把皇帝拉下馬;第二代企業家有錢了,怕失去錢。」施永青直言不諱,兩者之間的資本演算法也不同,香港開發商是地盤的概念,一個地盤、一個地盤去算賬,一般每個地盤的利潤率要保證30%才會做。而內地開發商是戰略部署概念,先佔領橋頭堡,再登陸諾曼底。

「不計較眼前的利益」是內地開發商最犀利的武器,在施永青看來,內地開發商今時不同往日,現在內地企業水平已經從地方企業發展到全國企業,甚至上升到國際企業的視野。

「20年前內地開發商沒有『南下』,是因為沒有錢和管理能力,現在一個大型中資開發商一年蓋得房子比香港所有開發商加起來還要多。」施永青預計,內地開發商重倉香港的趨勢還將持續。

事實證明,內地房地產企業擠入香港房地產市場的決心與步伐已經無可阻擋。

香港地政總署公布的資料顯示,自2016年5月至2017年2月24日,政府批出的土地面積總額為31.4萬平方米,地價總額為1020.6億港元。其中,包括五礦地產、路勁基建、海航集團、龍光地產及合景泰富的中資企業及旗下公司共拿下六幅地皮,面積共7.8萬平方米,總金額為416.3億港元,占所有批出土地成交金額的40%,而這個數字還在增加。

「風小了,豬會掉下來」

施永青的性格里有香港企業很深的務實烙印,在他身上,看不到冒險和激進。

與鏈家的對抗,施永青選擇各個擊破的迂迴戰術。「全面抵抗是頂不住的」他清楚認識到,以中原的資金實力硬拼不過左暉。

「找到各個區域的突破點,或許還有空間。」他認清事實,尋找出路。

相比起左暉的大手筆融資,施永青仍然不願意接受外界投資,他相信自己能在這樣的大時代闖一闖。而鏈家多多益善的融資計劃讓施永青有些看不懂,「不知道他需要這麼多錢幹什麼」。

施永青始終相信,賺不賺錢才是一個企業營運的標準,而利潤也將是左暉必需解決的難題——正在積極籌備上市的鏈家,承諾給投資者8厘的回報,然而「現在做生意是不容易的」。

「我的戰略是先活下來,風小了,豬就會掉下來」,施永青似乎在等待一個時機。

在他看來,熊市是中原反擊的最佳機會:「對手靠規模在市場好的時候才能發揮優勢,但是今年中介行業環境變了,隨著房地產行業的進程,一旦進入比較長的調整期,不斷燒錢的鏈家會過得比較辛苦。」

「燒錢」的同樣戲碼,似乎正在內地開發商與香港開發商身上重演;「瘋狂地高價奪地」,則是香港市場對內地開發商的攻城略地的概括。

敢於向資本市場借錢的內地開發商「胃口」很大,「內地公司借100%以上的錢有很多,相比之下,香港公司冒風險的胃口很低,藉資產的兩三成就差不多了,超過五成晚上睡不著覺。」施永青調侃道。

不同於「一盤生意」概念,香港開發商追求利潤與安全性,內地開發商出高價拿地,高槓桿融資背後是一個戰略部署。

內地開發商的高槓桿與高周轉就像一顆定時炸彈,高價買下的土地必須依靠不斷上升的房價,借貸才變得合理,只要房價的方向扭轉,隨時粉身碎骨。

不過,內地開發商如碧桂園、萬科一年的銷售量達3000億的水平,卻是香港開發商難於比肩的。

施永青指出:「能有這麼大的規模,代表他們有很強的管理能力。」內地開發商已經發展處一套科學的運營體系和可複製的企業模式,這些方面,香港發展商二代開始跟不上節奏。

「我擔心香港的開發商會步入英資開發商後塵。」施永青表示無奈。

「開發商應該更專註」

自1990年首次進軍內地房地產,中原地產歷經二十幾年樓市洗禮,信奉以不變應萬變的施永青也看到了行業的變幻。

一向樂觀的施永青對內地樓市表示擔憂,他指出,開發總量去年已經見頂,而且會出現逐步下降的趨勢,「整體來說,的開發量未來五年都會下降」。

過去的2016年,房地產創造了11萬億元的紀錄,達到了前所未有的高度,繁榮之中卻潛藏著風險與難題。殘酷的行業洗牌中,做得好的大公司可以生存下來,小公司轉型很難,會被淘汰。

談及越來越多房企、中介機構涉足長租公寓,施永青並不看好,認為「現在的長租比較難做」。

「早期在上海、北京,一些房價比較低的時候租下來的房子可以賺錢,新做的項目很難賺錢。當前一線城市現有房子租金回報率只有1%到2%,房價漲了1倍,本來4%變成了2%,然而租金的漲幅並沒有房價漲幅高。」

施永青始終認為,不賺錢的商業模式都是不成熟的商業模式。

「開發商應該把精力放在主業上,我們的主業也應該在代理上,不要幻想什麼都可以做。」他告誡開發商們,多元化轉型或許只是想象中的美好。

目前,房地產行業還沒有出現一個完全壟斷的企業,大家的市場份額都比較低,只有做大規模才能掌握市場的話語權,中介行業同樣如此。

隨著互聯網和大量資本的進入,新興對手發展迅猛,在施永青看來,它們都不可怕:「目前為止,這些純粹依靠互聯網發展起來的企業,還沒有看到所謂的成功。」

蜂擁而至的互聯網中介企業並沒有給中原造成過大的衝擊,在施永青眼中,鏈家這種有一定線下基礎的企業才會是持久戰的對手,「事實上,鏈家的出現,把行業內除了中原以外的所有中介都打死了。」

專註、專業是中原最有力的武器,務實、穩紮穩打則是中原的代名詞,施永青堅信專業才是生存之道。



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