馬光遠：30多個城市「限售」，樓市的天究竟會怎麼變？

昨天在我的公號「光遠看經濟」發了一篇《房子10年內不準買賣？》的文章，對保定一宗要求「取得不動產權證之日起10年內不得買賣」的土地進行了點評。

我在文章中認為，規定10年內不得買賣，是迄今為止本輪房地產調控最為嚴厲的措施，雖然只是特定地塊的特例，而不是普遍的規則，但仍然引發了市場的恐慌。

如果10年不得買賣的規則真正執行的話，房子就真的成了名符其實的「不動產」。

我認為，這種貌似很嚴格的舉措事實上並不能抑制投資炒房。

因為過於嚴厲的舉措，事實證明根本不可能堅持，一旦房地產市場出現調整，地方政府肯定第一時間坐不住，立即放棄以前的調控轉向救市，這是過去多年房地產調控的歷史已經證明了的。

而且，像「10年內不準買賣」這樣的舉措真的執行的話，也意味著，這個市場的流動性徹底凍結，市場也就徹底死掉，不要說炒房的，蓋房子的和居住需求的購買者也會被嚇跑。

從後台評論的反應看，房地產市場的確是一個「沒有對錯，只有立場」的市場，你只要說房價要跌，抨擊炒房者，評論里就會好評如潮，你一旦對抑制炒房的政策稍加質疑，稍微為開發商說幾句話，或者稍微預測房價還會漲，立即就是謾罵，質問我究竟有多少套房。

當然，這也反應出，很多評論者的確錯過了2015年年底以來波瀾壯闊的上漲行情，相當一部分屬於無房族。

問題的關鍵是，這些人根本不好好去學習領會別人文章的邏輯和觀點，一看和自己期望房價下跌的意願不符合，立即開噴。如果「噴」也算房價調控措施的話，那肯定是最沒用的舉措。

有些人唱空房價很多年，已經徹底淪為笑話，不管你多喜歡這樣的觀點，房地產用冷酷的事實已經在不斷地教育你。

讀懂文章的邏輯和觀點真的很重要，可惜，網路社會很多情況下真的屬於大前研一所言的「低智商社會」，斷章取義，曲解誤解無處不在。

比如，有人就質疑我：你說房地產6月要變天，為什麼西安的房價今年大漲。

我今天就多點耐心對這個問題進行解釋。

第一，我所言的「變天」，指房地產市場和去年火熱的行情比較市場的表現，從現在的情況看，是不是已經和去年面目全非？

去年市場是什麼情況？交易創下歷史新高，突破了10萬億大關，連續突破了14億，15億平米的兩大關口，熱點城市房價暴漲，全球前十名漲幅里，至少有一半是的城市，總共出現了300多個「地王」，熱點城市恐慌性的購買不斷，房價上漲的預期強烈。

現在的情況呢？熱點城市的交易和市場預期已經徹底逆轉，這些城市的房地產市場全面進入觀望階段，下一步，如果房地產政策繼續堅持，這些城市價格出現鬆動和調整的概率很大，交易量暴跌，這難道不算變天？我不知道你們理解的變天是什麼？

我所言的變天從來不是指出現暴跌行情。

而且我也多次在文章中指出，我不認為房價短期會暴跌甚至崩盤，因為支撐房價平穩的一些長期元素仍然存在；

第二，我在過去的文章中一再表達一個觀點，的房地產市場是一個嚴重分化，區域特徵極為明顯的市場。

每一個城市，甚至每一個城市的每一個區域，房價的表現受各種因素的影響截然不同。去年上漲的熱點城市，由於市場基本面的不同，今年房價的表現也是完全不一樣的。

比如一線城市中的廣州，在我看來，房價總體仍然偏低，仍然有上漲的空間。每次去廣州，很多廣州人不願意聽我這麼講，但事實就是如此。

而北京這個市場，經歷「3.17」以來的調控風暴，北京房價不會下跌的神話其實已經被打破，二手房價格鬆動明顯。

這就是區域的差異，還有去年的一些上漲兇猛的城市，我之前已經點名要大家小心。

但我也多次說，一些城市的房價偏低，屬於價格安全的區域。除了西安，我在之前的文章中還點過重慶，昆明，寧波，大連等城市，你們可以回過頭去查這些文章。

我從來沒有說「變天」是全國房價步調一致的走，要麼跌，要麼漲，怎麼可能？

至於三四線城市，在今年微博問答中，網友問到的鎮江，鹽城，揚州，徐州等城市，我明確指出，這些城市去年沒怎麼漲，今年補漲的行情大。在今年春節剛過的一篇文章中，我提出今年三線的補漲問題。

但坦率地承認，對於一部分今年出現明顯上漲的四五線城市，我真的沒有預判到。在我看來，四五線城市最大的危險不是價格，而是數量，不是價格泡沫，而是數量泡沫。對於四五線城市，我的一貫觀點，為了居住，什麼時候都可以買，因為價格不高，也跌不到什麼地方去，為了投資，不建議投資四五線。

今年四五線的上漲，我仍然認為不正常。即使熱點城市調控有擠出效應，但不管怎麼擠，也擠不到這些房子比人還多的城市。然而，市場的確有時候比我們想象的還要瘋狂。

第三，房地產市場受政策的影響非常大，是一個真正的政策市，我一再強調，政策對市場是有明顯作用的。

之所以很多人認為政策沒有作用，越調越高，是因為政策沒有堅持。對於本輪調控，我仍然認為政策一定有作用，我也仍然認為，政策不可能堅持超過兩年。

特別是目前30多個城市出台的兩年或者三年內不準出售房子的政策，我認為是不可能堅持的。

本輪房地產政策的核心是貫徹「房子是人住的」這一主題，我支持這個主題，但要真正實現房子是人住的這一基本目標，不可能靠限售，限購這些短期的行政舉措，甚至是帶著極大情緒的舉措，而是需要重啟爐灶，圍繞這一目標構建一套長期的政策體系。

這個觀點，在功夫財經不久前的文章中我再次專門撰文論述過。

要實現房子是住的目標，需要的是扎紮實實的制度建設，而不是依靠一驚一乍的行政調控，更不能靠無法堅持的極端措施。把房地產回歸居住建立在目前的調控基礎上，我認為仍然是一種懶惰思維，仍然是一種不負責任的行為。

過度的調控造成的負面效應顯而易見。

以限價為例，我最擔心的是，如果限價執行一兩年，開發商為了省成本，一定會製造出又一批很爛的房子，導致住房質量的嚴重下滑。

而在人人都知道目前很多政策根本無法堅持的情況下，一旦政策鬆動，則意味著市場的又一次報復性反彈。

在限售的風暴下，房地產的天會怎麼變？總結幾點：

第一，市場的風險點在轉移，包括北京在內的熱點城市的風險在聚集；

第二，一旦市場進入冰河時代，今年年底就會有城市調整過於嚴厲的房地產政策；

第三，不管調控多嚴，每個城市房價的表現仍然是不一樣的，一些價格偏低的城市房價仍然會漲，今年是經濟基礎和區位不錯的三線城市以及去年沒有漲的東北的大城市；

第四，四五線城市的數量泡沫沒有改變，買房子住可以，但不要大量投資；

第五，坦率講，一些三四五線城市的房價真的不是太高了，而是太低了。我前幾天去福建南平新區，一聽房價，幸福感太強了；

第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地產的未來，長期看，房價最安全的區域仍然是三大國家級城市群，以及不超過10個區域性的城市群輻射涵蓋的城市，這是未來城鎮化人口增量最為集中的地方。的城鎮化，將是這些城市房價最大的支撐，這些城市群，也將是房地產的「諾亞方舟」。

（本文圖片源自網路）

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