合肥包河區二手房房價深度分析及買房建議，高性價比的剛需之地？

包河區位於合肥的南部，這裡有科技大學、合肥工業大學等知名的「211」大學部院校，也有眾多高職院校。合肥第一條修建的捷運主體就從此穿過（濱湖新區在行政區劃上屬於包河區），合肥第一個機場駱崗機場，第一座高鐵站合肥南站也建成於此，包河區實乃合肥交通樞紐之地。

但包河區東部和東南地區，特別是跟瑤海臨近區域，大環境較差，發展受限。本篇數據樣本采自合肥鏈家網實際成交數據，時間跨度為2016年9月-2017年6月，樣本總數258個。由於鏈家業務範圍覆蓋有限，一些偏遠或者成交較少的地方沒有數據，比如包河工業園區，包河區東南部。樣本數較少，小區均價僅供參考。

根據學區以及區域發展的特點，還有發展的先後順序，我將包河區分為3個板塊（濱湖區請看文章《合肥濱湖二手房市場成交分析及近期投資建議》公號「小易論樓市」）：

1、48中學區板塊。具體範圍為：環城河以南，南淝河以西，南一環路以北，金寨路以東。

2、中環路內板塊。具體範圍為：南一環路以南，南淝河以西，望江東路以北，金寨路以東。

3、中環路外板塊。具體範圍為：望江東路以南，南淝河以西，金寨路以東。

關於包河區的文章，我在4個月前分析過一次，請看這篇文章《捷運房初顯威力？——合肥包河區二手房成交數據分析》（公號「小易論樓市」）。

48中學區板塊

該板塊有一所真學區48中，48中今年將整體搬至老7中，原校址用於擴建屯溪路國小。在之前的文章中我分析過，48中今年的中考成績還是相當不錯的。48中學區板塊內的房子普遍較老，平均房齡2001.1年，嚴重限制了板塊均價，二手房平均成交價格為16332元/平米，這遠遠低於之前分析過的其他5個真學區房價（公號「小易論樓市」《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。

48中學區板塊共成交39套房子，占所有成交的15.1%。其中最高成交價格出現在萬達中心名宅（20017元/平米），最低成交價格為宣城路109號（12196元/平米），價格相差6成多。跟平均值相比，該板塊的平均議價空間較小，成交周期也低於平均值。區域內各國小學區的價格相差不多，說明國小學區並未分化。

48中和42中在老城區來說有點悲劇，兩者雖同是真學區，但實淪為45中的襯托，有點「既生瑜何生亮」的感覺。同為老破小，45中學區房房齡甚至還普遍超過了48中，但實際成交價格卻比48中高出近20%，45中和南門國小學區房甚至高出超過50%。48中如果放在其他任何一個新區，其學區房價格也不至如此（公號「小易論樓市」《你買的學區房是合肥的好學區嗎？——合肥各國中學區點評》）。

我們看到48中直線距離45中只有750米左右，對於這種距離，既然48中的老破國小區房都買了，為何不要咬咬牙買旁邊更好的45中老破國小區房呢？競爭從來都是這麼殘酷，只要你不是老一，區域內學區房價值高地就一直會被頂級學區壟斷（公號「小易論樓市」《關於合肥學區發展的一些思考》）。48中成交均價也低於42中，其原因應該是地段價值。

距離48中較近的幾個小區，比如宣城路、新藝苑、體育局宿舍和高壓開關廠宿舍，成交周期都比較短，均低於30天。成交套數最多的小區是萬達中心名宅，共成交8套，我看到大部分都是90㎡以下的房子。

作為2008年的次新房，地處繁華鬧市，還有捷運和優質學區相伴，成交均價僅18000元/平米不到，看來萬達確實不是做住宅的好手。其實包河萬達住宅起售之初，價格就不便宜，就目前來看，其升值空間遠遠落後於當時其它新建小區，所以我提醒大家重新思考濱湖萬達的住宅前景。

中環路內板塊

中環路內板塊是包河區成交最為活躍的區域，板塊內共成交141套二手房，占所有成交的一半以上。成交均價為14823元/平米，低於48中的學區板塊，最高房價出現在綠地海頓公館（23117元/平米），最低房價出現在金地國際城（公寓）（7659元/平米），價格相差2倍。

該板塊的平均房齡為2007.7年，相對較年輕，平均成交周期為60.4天。儘管該板塊有捷運加成優勢，但從成交均價來看，板塊價值並不高，這也與該板塊公寓成交數量大，拉低了整體價格有關。但比廬陽區中環路內板塊還要弱勢，是我沒有想到的。

我在之前的文章中分析過，包河區的馬鞍山路捷運1號線沿線，公寓成交極其活躍，幾乎是全合肥市最旺盛的區域。還有一個，中科大附近公寓成交量也比較大（公號「小易論樓市」《合肥公寓能買嗎？合肥公寓投資的誤區和建議》）。幾個成交量比較大的小區，像金地國際城、萬振逍遙苑、世紀陽光花園、綠地海頓公館，成交均超過10套，都是緊鄰馬鞍山路捷運一號線。

小戶型公寓成交量大，尤其是在捷運沿線，說明這裡對剛需的吸引力較高。其實對於板塊來講，馬鞍山路沿線的物業性價比較高，在包河區工作的剛需，在這個板塊找到高性價比的二手房可能性較大。

中環路外板塊

以南二環路為界，中環外板塊其實可以分為兩個範圍，二環以內基本上是已經成熟的區域，而二環以南則正在大力興建。目前二手房成交量比較大的是二環以內，二環以南交易量較少。

該板塊成交總量為78套，佔比30%，房齡跟中環內板塊基本相等。成交均價為15284元/平米，比中環路內板塊略高一些，但成交周期較長，議價空間也比較大，說明板塊實際成交價格支撐不足。最高房價出現在桐城綠苑（20494元/平米），最低房價出現在楓丹城市花園（9956元/平米），價格相差1倍多。

從成交分布圖上，我可以看出有兩個成交量比較集中的區域，一個是捷運一號線與南二環交口附近，一個是望江東路與宿松路交口附近。捷運一號線沿線跟上邊的板塊類似，屬於剛需集中地。望江路區域則位於科大的兩個校區之間，有部分品質樓盤，再一個也靠近正在修建的捷運5號線。

在二環路以南區域，成交量比較大的是望湖城和綠地中心公館。望湖城是省政府的集資房，整體生活氛圍不錯，旁邊就是48中的望湖城校區，但這個學校今年成績一般，難稱得上好學區（公號「小易論樓市」《關於合肥學區房的投資誤區，你被開發商忽悠了嗎？》）。儘管處於1、4、5號線的交匯處，我覺得望湖城的位置還是有些尷尬。

望湖城東邊是南北一號高架和葛大店，環境亂糟糟的；北邊是南二環大寬路，南邊是繞城高速和高鐵，西邊又是徽州大道高架和高鐵南站，人流車往，環境雜亂。幾乎是一個孤立的世外王國，這些都限制了這個小區的發展。就房齡來看，望湖城已經過了投資價值的高增長期，目前大部分掛價有些偏高。

我之前在文中所提到的高鐵板塊，其實並不是高鐵南站所在的區域，我所看好的板塊是龍川路——桐城路——祁門路——金寨路這個範圍。靠近高鐵南站的區域，人流車流大，環境嘈雜，其實並不適合居住，這點可以參考合肥老火車站。

高鐵板塊東邊是高鐵站和捷運交通樞紐，北邊是老市中心，西邊不遠是政務區的中央商務區，南邊是經開區的工業園區和濱湖新區。從地理位置上來看，高鐵板塊是整個合肥的幾何中心，區位得天獨厚。從高鐵上看，這個板塊是合肥對外的窗口，會是包河區重點打造區域，所以潛力巨大。

包河區買房投資建議

從已分析過的板塊來看，包河區在成交價格上要明顯弱於政務區、濱湖區、蜀山區和廬陽區，議價空間比較大，價格支撐上也略有不足，板塊相對弱勢。改善型需求在這裡可能很難找到合適的住宅，但我覺得這裡是剛需的福地。

在馬鞍山路的捷運一號線附近，很多小區價格適中，房齡也不算老，交通便利，非常適合剛需。一些經濟能力有限且在包河區附近工作的剛需，可以考慮。因為房齡比較老，48中學區房溢價其實沒有得到突出體現，我覺得對於財力有限的家庭，想上好學區的話，買一套總價較低的48中學區房也不錯。

對於房產投資來說，新房在交房5年內，投資收益最大，其升值率高於合肥平均房價漲幅，所以一般人喜歡買新房。此後投資價值會隨著房齡增長逐步降低，5-10年房齡基本跟大盤持平，而10年以上則打不贏大盤了。有真學區護體的住宅，其收益跟大盤持平的時間可能會延長到20年以上，所以講學區房保值（公號「小易論樓市」《為什麼我建議你買學區房？——合肥不同學區房成交數據分析》）。

高鐵板塊有幾個限價盤，信達天御、國貿天悅和中海央墅，其中中海央墅的剛需盤已經清盤，只剩下信達天御和國貿天悅兩個限價盤（公號「小易論樓市」《合肥新房備案限價1.5w還是1.6w？數據告訴你，合肥備案價格究竟限制在多少？》）。因為後開盤的龍川路地王樓麵價接近兩盤備案價格，因此兩小區開盤價低於市場預期，購房門檻較高，首付較多，都比較難買。

龍川路是通往高鐵南站的一條主幹道，車多噪音大，還有高鐵鐵路的影響。而祁門路沿線有捷運4號線加持，所以我認為龍川路沿線物業是不如祁門路沿線的。後期龍川路沿線因為地價較高（公號「小易論樓市」《開發商的成本，合肥地王你們還好嗎？》），會抬升板塊均價，因此我認為這兩個限價盤升值潛力很大。

這幾個限價盤集中交房之日，也是捷運4號線開通之時，屆時周邊趨於成熟，價值逐步兌現。加之是新房，投資收益較高，高鐵板塊的限價盤是目前合肥我最看好的房產投資標的，不論是剛需還是改善需求，都應該試著去買買看。我在之前文章里已分析過4個區域，分別為濱湖區、政務區、蜀山區、廬陽區，有興趣的可點擊查看。

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