風口上的杭州長租公寓，或將成為下一個「共享單車」？

房價高企，漸漸改變了年輕人對居住的想法——與其被房子壓垮，不如追求當下的生活品質。

可居住條件差、中介欺詐、亂漲價等租房之痛，又給租房者當頭澆上一盆冷水。

痛點就是商機，主打有格調的硬體裝修配套以及有情懷的長租公寓，讓人們的租房體驗有了質的飛躍。

近日住建部等九部委發文，要求加快發展住房租賃市場，深圳、杭州等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市。在貫徹落實中央「房子是用來住的、不是用來炒的」這一定位，構建購租並舉的住房體系時，杭州的長租公寓市場迎來了爆發性的發展。

「拎包客」濱江南環路社區，是濱江區政府與其聯合打造的人才用房。

這是最好的時代

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「沒想到政策來得這麼快！」杭州長租公寓「拎包客」CEO華傑最近感觸良多。關於發展住房租賃市場的紅頭文件頻頻發布，讓這個已經觀察長租公寓領域近十年、又奮力跳入其中拼殺的創業者感到風口將至：「雖然這個行業還存在各種各樣的問題，但我看到希望已經越來越近了。」

許多長租公寓的創業者、從業者，都有與華傑相同的感受：「最好的時代」終於要來了。

曾經，住房租賃市場這隻「蛋糕」，雖有萬億級別，卻只淪為房地產饕餮盛宴上的最後一道甜點，並不太受人重視。但隨著一二線城市房價的持續走高，國家對住房租賃市場的態度由鼓勵變為支持，長租公寓成為房地產發展新的風向標。

一方面，人口凈流入的大中城市，住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大。國家衛計委發布的《流動人口發展報告（2016）》稱，未來一二十年，仍處於城鎮化快速發展階段，按照《國家新型城鎮化規劃》的進程，2020年仍有2.5億以上的流動人口，將帶來巨大的居住需求。據杭州我愛我家的研究，雖然處於租房淡季，但7月杭州租賃市場平均租金為3920元/套，仍相比6月上漲1.6%。

另一方面，租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。怎樣讓城市新人「住有所居」？推動租賃市場發展的利好政策頻出，最新的便是7月底住建部聯合九部委圈定了12座城市作為首批開展住房租賃試點的城市，杭州也位列其中。

這一文件，明確鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。在長租公寓的運營者們眼裡，這無疑是一劑至今為止最給力的「強心劑」。「化解了之前魔方公寓在發展過程中遇到沒有政策支持的尷尬，也讓長租公寓企業有了更多的物業選擇。」魔方生活服務集團副總裁錢智康認為，長租公寓這個「風口」，風力更強勁了。

雖然杭州的試點細則還沒出台，但相關人士透露，九部委的文件中「培育機構化、規模化住房租賃企業」「增加租賃住房有效供應」等大原則肯定會得到體現，這都將為杭州長租公寓的發展「保駕護航」。

地產巨頭來了！

早在2002年，長租公寓就已出現。2014年，雷軍的順為基金聯合聯創策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆髮式增長的序幕，短短3年有近100億元資本流向這個領域。而從去年開始，長租公寓市場加速興起，在杭州，已經有不少長租公寓品牌：魔方公寓、相寓、拎包客……其中不乏中介系、酒店系、互聯網系的創業力量涉足該領域。

2016年12月1日，萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此後，很多城市陸續在土拍中加入了全部或部分自持的條款。

今年3月，杭州跟進這一政策，當溢價超過70%后競拍自持面積。上半年，杭州共計20宗涉宅地塊出讓，其中13宗有一定比例的自持，在大江東更是出現了100%自持的宅地。

也就是說，未來房企手中必將自持大量住宅，長租公寓將成為房企重要的業務類型。2016年8月，龍湖地產董事長吳亞軍宣布推出「冠寓」，長租公寓成為龍湖繼地產、商業、物業后的「第四大主航道業務」，聚焦一線城市及像杭州這樣的領先二線城市，力爭用3年時間，達到10萬間的規模。

「冠寓」在杭州的試水，獲得了不錯的市場反響。6月30日試營業后開始招租，一個月時間，254間房已達到90%的招租率，「大家願意為這樣的產品買單」。

萬科也將杭州的第一家「泊寓」落子在蕭山區建設四路和市心北路交界處，步行至捷運2號線建設三路站大約只有500米，前期推出的房間也都已滿租。對萬科來說，這是一次試探性的布局，萬科希望未來能夠試水多元化業務，往城市配套服務商的方向發展，長租公寓就成了萬科這種角色轉變的一大利器。

推出「群島」公寓的浙江大悅資產管理公司成立於2016年8月，由南都物業服務股份有限公司和贊成房產投資，團隊由大量資深地產人組成，擁有十幾年的地產開發經驗。依託傳統地產商擁有的精細化的運營能力，它的第一個產品是針對進階型租房人群的「群島·MOMA」，空間設計的靈感源自紐約現代藝術博物館（MOMA）。「群島」房間的實景照片，因為其高格調的藝術主題，讓推廣微信迅速達到10萬+的閱讀量。「共294個房間，線上已經有500個客戶預約看房。」

或將成為下一個「共享腳踏車」？

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房企們的進入絕非偶然，可以說是目前長租公寓火爆的一個縮影。中介系、酒店系、互聯網系、地產系，長租公寓界的「新四軍」正全力跑馬圈地，力爭率先形成規模效應。

2016年初進入杭州的魔方公寓，目前已運營8家門店，擁有1700個房間，預計到今年底開業20家門店；「拎包客」將有5家門店；萬科2019年將在良渚、拱墅、餘杭等建設自有產權的「泊寓」；「群島」儲備項目9家；「冠寓」的目標是2000個房間……據記者不完全統計，今年初杭州的長租公寓規模在5000間左右，而到今年12月，這一數量或將呈現十倍速增長。

「長租公寓行業，看似非常簡單，就是賺取物業裝修改造后的溢價，但還是需要非常精確的內部測算、資金運作、管理團隊等。在行業大浪淘沙的過程中，必定會有小的、生意不好的、內部管理混亂的公寓，也肯定會有人認為公寓是風口而去盲目投資。」魔方生活服務集團副總裁錢智康說，雖然「蛋糕」很大，但並非誰都能分到一杯羹。

對長租公寓的經營者來說，商業模式的落腳點必須是規模和盈利。一方面，行業被視為藍海，資本大量進入，大舉擴張；另一方面，市場仍普遍受困於盈利模式不清晰、盈利難等問題。有業內人士指出，這一點，像極了共享腳踏車——今年6月開始共享腳踏車迎來「倒閉潮」，行業的兩家領跑者進入了比拼資本和規模的階段，二三線梯隊的共享腳踏車企業即將面臨的選擇有限：要麼在某個局部市場站穩腳跟尋求行業巨頭併購，要麼退出市場。

跑馬圈地過後，長租公寓也將面臨一場整合生死戰，或將成為第二個共享腳踏車！

仍然存在多種隱患

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繁榮背後，長租公寓的發展模式，也隱藏著諸多隱憂。

最大難題是「不賺錢」。如果單靠租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。

YOU+在獲得A輪融資的兩年後，因在風口上遲遲「飛不起來」而更換CEO，並宣布去「公寓化」。

新CEO郁珽認為，「公寓從大勢上是不賺錢的，去公寓化一定是必然的趨勢。」

在實力雄厚的地產系長租公寓看來，重資產型地持有物業，也是一種發展模式。物業的增值部分，或將是未來的重要收益之一。

而對於租賃物業運營的輕資產模式長租公寓企業來說，賺錢這回事，得分不同的個維度。

「因為絕大多數的魔方公寓是直營店，前期會有比較大的租金、裝修投入，按照現在的開店速度，投入巨大，所以從整個公司層面上來說目前是不賺錢的。」錢智康說，「但對單個項目的盈利情況來看，一般過了爬坡期的門店，都處於盈利狀態。杭州的8家店中，除了2家處於爬坡狀態，其餘6家都已經實現了單店的盈利。盈利主要是通過租金差、增值服務而來。」

除了傳統的收租模式，長租公寓未來的發展模式會更傾向於資本市場，一手風投融資，一手資產證券化。

像魔方公寓的融資已經進行到了C輪，又在去年發行了ABS歷史上的首單公寓行業資產證券化產品，募集資金總額為3.5億元。

蜂擁而上的長租公寓創業者，也助長了存量物業的價格，擠壓了利潤空間。

特別是背靠地產的長租公寓，資金實力相比其他「玩家」來說具有碾壓性優勢。拎包客CEO華傑認為：「開發商進入長租公寓行業的衝擊作用巨大，短期抬升了租金成本。」據他估算，一些物業的價格漲幅超過40%。

「在房地產開發商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，取得物業的成本越來越高。」葉忠也認為。

除獲取物業的成本正在攀升外，長租公寓行業還面臨同質化嚴重的問題，都在互相抄襲互相模仿一些基礎性東西，比如小清新風格的設計，設置有廚房、健身、休閑等公共區域，單純比拼裝修設計、地段位置。

如何避免同質化，創造差異化優勢，是這些出身不一、血統不同的長租公寓品牌不得不面臨的問題。

在華傑看來，未來3至5年這一行業必然會洗牌，兼并重組無法避免，小企業想要在「巨頭」陰影下生存，必須拋棄同質化，擁有自身的核心優勢。

對「拎包客」來說，這個核心優勢指其全力營造的「社區」標籤。

「長租公寓就是社群經濟，是人賦予了居住價值，和誰一起住更重要。」華傑說，精細化的管理，人文化的社區，對未來的長租公寓非常重要，所以「拎包客」投入了大量心血在人與人關係的營造上，它的公共區域面積非常大，擁有一個小型創業孵化器，並且在其他長租公寓追求極致「人房比」時，花費極大的人力舉辦各種社群活動、創業交流。

在「拎包客」濱江南環路社區，由濱江區政府與其聯合打造，是濱江區人才用房。

為什麼政府將人才用房交給了「拎包客」託管，而不是實力更強的地產系長租公寓？

在華傑看來，正是它的這個核心優勢打動了政府：「政府不是讓我們來管房子的，而是來服務人的。」

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