潘石屹因回報率低賣資產 SOHO中國轉向輕資產模式

頻繁出售資產不僅帶來大量現金，同時還讓SOHO變「輕」。

昨日，在SOHO中期(13.780, -0.29, -2.06%)業績會上，關於出售資產，SOHO董事長潘石屹表示，「說我們跟李嘉誠、王健林一起都要跑了，這是誤解」，「我們能往哪兒跑去？說我們是從重資產模式向輕資產模式轉，向平台化的共享經濟模式，這是對的。」

SOHO總裁閻岩表示，出售項目是因為租金回報率很低，已經出售的虹口SOHO租金回報率只有3%。此外，定期出售項目，會讓公司經營更靈活，使得資金、資產和負債等各方面達到平衡。

值得一提的是，出售虹口SOHO后，SOHO曾派息。而在業績會之前召開的董事會上，SOHO決定要派發總金額18億元，每股0.346元的特別股息。

上半年租金收入8億元

據SOHO中期業績報告顯示，截至6月30日，SOHO實現營業額約10.7億元，同比上升47%；；投資物業除新近啟動招租的SOHO天山廣場外，平均出租率達97%，租賃毛利率為80%；凈借貸占歸屬公司股東權益的比率約為43%。

SOHO財務總監唐正茂表示，目前來看，SOHO的借貸成本只有4.4%，因為物業優質，通常在抵押物業做銀行貸款時可以享受5%的折扣。另外，外幣貸款僅佔到總借款額的4.6%，沒有任何外匯風險。

值得關注的是，今年上半年，SOHO實現租金收入約為8.18億元，同比上升約17%，延續去年的滿租狀態。SOHO天山廣場於2016年底完工，2017年3月底開始出租，目前出租率正在穩步提升。

然而，租金收入雖有所上升，但SOHO仍在積極銷售物業。6月24日，SOHO以35.73億元整售上海虹口SOHO，高於成本53%；7月4日，潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售。

唐正茂稱，出售資產的目的是為了讓公司變的更輕一些，公司判斷重資產將來價值提升不是特別高，而租金回報也很低，所以基於對現在市場的考慮，SOHO選擇出售一些物業。同時，SOHO 3Q屬於輕資產，其價值提升空間非常高，出售資產，拓展SOHO 3Q，可以使業務輕重結合。

向輕資產轉型

潘石屹進一步表示，的房子建得太多了，商場嚴重過剩，傳統的辦公物業也是過剩的。「萬達的77家酒店賣了199億元，一座酒店相當於香港的一套房子，從這就可以看出，回報率是非常低的，甚至沒有回報率」，因為重資產模式的資源利用率是特別低的。

在潘石屹看來，租金回報率低於3%，或可實現其資產增值收益，而出售資產獲得現金后，這些資金主要用於償還貸款，降低負債，尤其償還境外貸款，規避匯率風險，另外的目的就是向輕資產轉型，拓展SOHO 3Q。

事實上，據《證券日報》記者觀察，SOHO的第一次轉型是由銷售物業向持有物業運營轉型，而在潘石屹看來，SOHO的第二次轉型，即是SOHO 3Q業務的誕生，經過兩年的運營管理，SOHO 3Q已經成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO 3Q，雖然目前該業務仍未給SOHO貢獻太大利潤，甚至收入佔比非常小，但在潘石屹的設計中，該業務將是SOHO未來盈利的重要來源。

據潘石屹透露，SOHO 3Q對外拓展有幾個原則，除了一個中心租賃面積不得低於4000平方米外；在租金方面，要控制租金成本，確保拓展的每一個中心將來都是盈利的。

根據SOHO公布的數據，目前共開設19個SOHO 3Q中心，約17000個工位，平均出租率約80%，已經成為北京和上海最大的共享辦公品牌。最近，潘石屹已經啟動了北京、上海、南京和杭州四個城市招標租賃程序，同時，潘石屹正在廣州、深圳等各地考察共享辦公市場，試圖拓展SOHO 3Q。

潘石屹稱，從現在開始，要把建好的房子，每一平方米最大限度地利用起來。「最近把我自己的專用辦公室消滅了，我給全公司發了個Email，我走到哪，我的雙肩包出現在哪，哪裡就是我的辦公室。不然我一出國，我的辦公室放在那裡就是浪費。在未來還可以工作的年華里，我會跟我的同事一起，把共享辦公這一件事情做好就很偉大了，不想再做別的事情了。」

來源 / 證券時報

編輯 / 武兵