中國房價稱霸全球 可否借房地產信託賺錢？

最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，有42個漲幅在10％以上，第50名漲幅8.2％。有意思的是，在這份全球房價漲幅榜上，城市漲幅都超過10％。 而對全國主要城市房地產潛力進行了大數據模型測算，得出城市房地產潛力排行榜。如圖。

房價稱霸全球 可否借房地產信託賺錢？

目前，一線城市的房價，相對租金、平均工資等參數都已經太貴，我們很難期望它們將來能夠帶來太高的回報。另一方面，"永遠只漲不跌的資產"其實是不存在的，如果我們真的找到了這樣的資產，那麼多半是因為我們正處在漲跌循環的前半段而已。

在房地產市場的"白銀時代"，特殊國情決定了房地產是國人公認的、少有的靠譜單項投資。

首先我們要了解下什麼是信託呢？信託是一種法律行為，也是一種財產管理制度，本質在於「受人之託，為人管業，代人理財」，在這個人人理財的大背景下，作為理財小白的我們，越來越多的人選擇信託。

縱觀十年經濟，增長最快、最穩定的領域就是房地產行業，這也一直是大眾投資最熱的領域，此前房地產信託也一直是信託產品中收益最高的類型。

如何選擇房地產信託

近年來，房地產信託出現兩極分化：優質的房地產公司發行產品少，供不應求，而一些資質較差的房地產則變換著「馬甲」，以各種形式來融資，產品趨於細化，個人投資者如何識別這些變化多端的品種，個人認為，可以抓住以下3個要點：

按用資階段分

（1）前期拿地階段：此時開發商融資是為獲取土地，項目尚不符合銀行及信託貸款要求，一般會通過股權投資類信託來實現融資。此類項目收益較高，同時風險較大。

（2）建築施工階段：該階段房產項目融資途徑較多，融資方式較為靈活，投資時需重點關注項目的預售情況、資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等直接影響還款來源的因素。

（3）裝修經營階段：用於成熟房產項目的升級改造或經營所需資金，常見於商業地產項目，還款來源多為商業物業的租金，需重點關注項目本身的經營情況，如：入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經營回款等。

按房產種類分

（1）住宅：一般來說，以項目所在地首選人口凈流入大、房產庫存較低的城市，城市內剛需型房產（小戶型）優於改善型住房（大戶型），更優於高端住宅（洋房、別墅等），也就是說，越容易出手的住宅越好。此外，還需關注項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

（2）商業地產（集中商業、寫字樓等）：對前者來說，主要考察後期是租是售、是整是零，能否形成區域規模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素。對後者來說，則主要看其招商入住率。

（3）旅遊地產：指集旅遊、度假、居住為一體的房產項目，需重點關注區域位置與品位，尤其是當地的氣候與人文環境。

審核項目融資方、擔保方及增信措施的質量

需 要重點關注融資方及擔保方的背景、總資產、凈資產、資產負債率、營業收入、對外擔保餘額、各類借款兌付峰值、是否為發債主體等信息。一般來說，背景實力雄 厚、資產負債率不高於70％、凈資產規模較大、連續3年營業收入遞增或保持相對穩定、凈資產規模大於對外擔保餘額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在信託到 期之後、是發債主體且評級等級為AA及以上，則資質較佳。房地產信託的抵質押物多為在建房產或融資方及其關聯方股權，抵質押率低於50％為優。此外，還要 注意抵質押物的變現能力、流動性及是否有警戒線設定等情況。