謝逸楓：房價是否大起大落部長說了不算？

文/謝逸楓

房價是否大起大落，誰說了算？是部長還是省長還是市長，還是市場，這都是一個政治經濟體制與行政機制的複雜問題。譬如德國的房價，是立法說了算，投機炒房是犯罪行為，要判刑的。房價哪個部門可以決定走勢，首先肯定是中央、國 務 院。其次是央 行、銀 監 會、國 土 部、國 稅 總 局，但是都得聽前面的。最後才是省、地 方、銀 監、國 土、稅 務 部門，但是必須聽前面的。按照房地產行業的主管部門看，住 建 部是主管房地產行業的專門職能部門，決定著房地產行業的發展方向與房價命運。事實上並非如此，房地產行業發展的方向、房價是否大起大落，住 建 部說了不算，部 長說了不算。

因為住建 部、部長決定與管不了房地產業立法、管不了住房長期發展規劃、管不了土地供應、管不貨幣供應、管不房地產市場制度改革、管不了房地產政策最後決定權。可想而制，即使是住建部貴為房地產行業主管職能部門，奈何手上無立法、規劃、土地供應、貨幣供應、制度改革、政策決定的權力，無任何可以決定房地產業發展方向的資源、權力。一切涉及到房地產行業發展的事情，都需要看「上面」的意思，看其他部門的「臉色」管理房地產行業。所以，房價一直沒有下跌，地價一直保持上漲，不能怪住建 部、部、長的「無能」，因為真不是他們的錯。

一是回顧去年全國房地產市場看：第一是去庫存。據國家統計局數據，2016年全國商品房銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%；其中商品住宅13.7億平方米，同比增長22.4%。商品房銷售11.8萬億元，同比增長34.8%；其中商品住宅9.9萬億元，同比增長36.1%。在去庫存方面，各地結合實際情況，綜合施策。其中包括出台鼓勵農民工和農民進城購房政策，推進棚改貨幣化安置，發展住房租賃市場，發展跨界地產等。2016年末，商品房待售面積為6.95億平方米，比2015年末的7.18億平方米，減少2300萬平方米，下降3.2%；其中，商品住宅待售面積4.03億平方米，連續10個月減少，比2015年末的4.52億平方米減少4991萬平方米，下降11%。

老謝認為，去年全國房地產市場量價齊漲，創造銷售成交量、銷售額「雙高」歷史頂峰紀錄，但是房地產去庫存的效果不好，只有2300平方米，下降3.2%，而住宅庫存減少4991平方米，下降11%，效果也不好，說明房地產去庫存的壓力巨大，持久戰會持續到2020年。不過，15個熱點一二線城市與部分非熱點的二線城市由去庫存轉變成為補庫存，意味著房價未來上漲動力依然存在。而三、四線城市的去庫存動力下降、政策落實不到位、商業地產去庫存困難，意味著去庫存的時間會拉長。

第二是調控政策。在熱點城市防過熱、防風險方面，堅持分類調控、因城因地施策，強化地方主體責任，與有關地方多次會商，分析市場形勢，研究對策措施。有關地方結合實際，因地制宜出台限購、限貸、增加土地和住房供應等措施。同時，大力整頓房地產市場秩序，加強輿論引導。在各方面的共同努力下，熱點城市房地產市場預期有所改變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調控工作取得了階段性成效。2016年10月份以來，熱點城市新建商品住宅價格還比不漲。今年1月份房價繼續趨穩。2017年住 建 部將認真貫徹落實 中 央 經 濟 工作會議精神，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，努力促進房地產市場平穩健康發展。一方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題；另一方面，要抓好熱點城市防過熱、防風險工作，抑制房地產泡沫，防止出現大起大落。

老謝認為，去年第一季度開始，15個熱點城市房價上漲過快，地方打出一系列的調控政策，防止過熱、防止風險。不過，實際上在2015年15個熱點城市房價已經上漲過快了，地方沒有及時出台調控政策，錯過最好的調控時間。到2016年9月房價到了上漲幅度最高點才集中出調控政策，一定程度影響到現在的調控效果，產生滯后性的作用。按照現在的15個熱點城市房價數據看，是大部分下降，但是現實是沒有下降，因為限簽、限價、限售的政策、雙合同、結構性的因素存在。根據15個熱點城市數據看，15個熱點城市的房價面臨著下降的壓力，預計防止下降過快、防止大降的風險成為未來的調控政策變化主因。

二是未來房地產市場展望看。會議要點：第一是正在為房地產稅做準備工作。住 建 部 副 部 長 陸克華稱，房地產稅是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅立法，並適時推進改革。有 關部門正在按照 中 央要求開展房產稅立法工作。第二是2017年繼續打擊房地產市場的違規行為。住 建 部 副 部 長陸克華表示，今年加大力度打擊房產中介和開發商違規行為。

老謝認為，房地產稅開徵推進工作，與住 建 部沒有太好關係，預計是提供基礎數據的分析與市場調查等工作。房地產稅開徵的工作，主要是國 稅 總 局、財 政 部、發 改 委、國 土 部、人 大 法 工 委等部門的工作。基本上可以判斷出，房地產稅離開徵還比較遙遠，因為房地產稅的準備工作處於理論研究探索與上海、重慶房產稅經驗總結階段。按照房地產稅的推進工作看，今年房地產稅不會有任何實質性進展，繼續研究探索，因為中 央、國 務 院沒有發出開徵準備工作的時間表。目前房地產稅的開徵準備既沒有出台房地產稅草案，也沒有正式納入立法規劃，也沒有進入人大法工委討論，開徵就更加談不上。

老謝認為，現在談房地產稅開徵毫無任何意義，等於是給市場添亂，與房價沒有任何關係。即使房地產稅草案、立法在2020年通過，未必就會立即全國開徵，因為開徵的時機與條件及基礎不成熟。其一是時機不成熟：去庫存沒有完成，經濟L型底部沒有走出、官員財產公開制沒有實施、上海重慶房產稅試點失敗、供給側結構性改革實施中、與房價沒關係。其二是基礎條件不具備：個人住房信息系統全國聯網與不動產統一登記及技術評估系統沒有完成。其三是法理不通：70年土地批租制、產權國家使權制的問題沒有解決。其四是立法準備不足：缺乏一套完善的房地產稅草案與內部利益集團爭論大及稅源收益分配未劃分。

老謝認為，打擊房產中介和開發商違規行為這工作看，應該是暫時性、臨時性、階段性、個案性的工作，全國大範圍大面積的開展，缺乏大量的人力、物力，不現實。一旦調控政策轉向刺激或者是放鬆，什麼違規行為都會拋之腦後，主要是沒有形成一項制度與法律，形成長效監督與監管機制。

第三是將通過城鎮化來幫助房地產去庫存。住 建 部 副 部 長陸克華表示，今年重點解決三四線城市房地產庫存過多問題，將維持樓市差別化調控政策。住 建 部 部 長 陳 政 高表示，將通過城鎮化來幫助房地產去庫存；加快起草法律來規範房屋租賃市場，鼓勵開發商經營房屋租賃業務。第四是預計第一季度房價將維持穩定。房地產去庫存是 中 央確定的供給側結構性改革的五大重點任務之一，不論是國 家 部 委還是各地方，去年在去庫存方面都做了大量工作，而且是很有成效的。熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，有能力和方法來穩定樓市。

老謝認為，城鎮化幫助三四線城市房地產去庫存，關鍵是土地制度改革與戶籍放開及二孩政策的落實，提高戶籍城鎮化率、居民收入增加、交通與教育及醫療、資源基礎設施完善，並且房貸首付、利率、稅費、財政的優惠政策支持與土地供應控制節奏及規劃調整。同時，通過各項優惠政策、產業結構調整，吸引更多的外來人口、資金等住房需求，並且購買商品房轉為保障房、安置房、棚戶房，這樣就可以直接去化庫存。由於住房租賃市場在三四線城市基本為空白，不存在發展的基本條件，無法去庫存。毫無疑問，今年三四線城市去庫存的刺激政策不會退出，應該會加大去庫存政策的支持力度，採取不同的方式與政策儘快去庫存，防止樓市風險。

老謝相信有能力與方法穩定樓市，因為計劃經濟的房地產市場是政策市，政策市是計劃市。儘管熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，這樣的作用與效果，除了抑制上漲幅度與完成控制目標外，基本上難以實現房價調控前的狀態。那麼這樣的調控目標與目的，還有什麼值得讓老百姓希望與期待的。一方面是房價不管上漲幅度下降了，最後房價都沒有下降，老百姓心裡上感覺不到房價下降。另一方面是調控的目標不是降房價是降上漲幅度，是防止上漲過快、防止下跌過快，完成房價控制目標，目的是保增長、防風險。因此，調控的最後結果就是下輪房價來的更加兇猛，沒買房的人又一次被調控掏空了身體。

每年按慣例經濟工作會議后、兩會前，住 建 部 部 長、副 部長都會回顧一年與展望新一年房地產市場形勢，同時針對房價調控作出政策指導性與方向性的建議，供地方執行與落實。國 務 院新聞辦公室於2017年2月23日(星期四)上午10時在國 務 院新 聞 辦 新 聞發布廳舉行新聞發布會，請住 建 部 部 長 陳 政高介紹房地產和棚戶區改造有關情況，住 建 部 副 部長 陸 克 華稱，將通過城鎮化來幫助房地產去庫存；正在為房地產稅做準備工作；今年加大力度打擊房產中介和開發商違規行為。