不動產登記資料依法查詢制度的完善化思考

確立不動產登記資料的依法查詢制度是2016年不動產登記制度全面落地的重要標誌之一。據悉，國土部已啟動《不動產登記資料查詢辦法》立法調研，有望在2017年出台新規定。在此，筆者想談談進一步完善不動產登記依法查詢制度的若干問題看法。

01

已確定的不動產登記資料依法查詢制度

繼《物權法》之後，國家有關部門陸續出台了《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），《不動產登記操作規範（試行）》（以下簡稱《規範》），到此，不動產登記資料查詢利用制度應該說基本確立。

《物權法》第十八條規定：權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。《不動產登記暫行條例》第二十七條規定：權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產資料，不動產登記機構應當提供;有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。亦即，《條例》在《物權法》基礎上明確了不動產登記資料的依法查詢制度，明確了可查詢不動產登記資料的三類主體：權利人、利害關係人和有關國家機關。《細則》和《規範》進一步對各類查詢主體的查詢內容、查詢程序、申請材料、辦事時限等進行細化規定。

02

不動產登記資料依法查詢制度，還有哪些事項待明確

1．要開宗明示不動產登記資料依法查詢制度制定的宗旨

從《物權法》和《不動產登記暫行條例（徵求意見稿）》開始，就不動產登記資料查詢問題，就有過激烈的爭論：強調登記的公示性的，主張相對開放的查詢；強調保護公民信息和財產隱私的，主張相對保守的查詢。就《條例》及有關部門制定的釋義來看，宗旨是既要滿足權利人、利害關係人以及有關國家機關在不動產登記和相關公務的查詢需要，又要滿足保護公民信息安全需要。宗旨明確后，具體條文就要根據宗旨來制定，不要出現讓人有多種理解的條款和條文字眼。

2．查詢主體需進一步明確

《國土資源部關於印發〈不動產登記操作規範（試行）》的通知（國土資規〔2016〕6號）規定：「各地要全面落實不動產登記依法查詢制度，除權利人、利害關係人和有關國家機關可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。」

（1）權利人：是指不動產登記簿上記載的權利人還是包含隱性權利人？登記簿上只有「夫」的名字，「妻」是否可查？

（2）利害關係人：「因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人」，此中的「繼承、訴訟」是否專指不動產繼承、不動產訴訟？「等」是否應加前綴「不動產物權」，表示「等」的類別？「利害關係人」何所指？大家知道，利害關係人作為一個法律術語，不同的法律有不同的規定或解釋。在民法領域，利害關係人通常指近親屬和債權債務人，有時候還可能是其他親屬、朋友或居民委員會(或村民委員會)；行政訴訟法上的利害關係人，通常指權益受到具體行政行為侵害的直接當事人，且其合法權益與行政行為之間要有因果關係；而對 《物權法》來說，《物權法》全文提及「利害關係人」共3處（條款），分別是第十八條、第十九條和第三十三條。第十八條規定：權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供；第十九條規定：權利人、利害關係人認為不動產登記記載的事項錯誤的，可以申請更正登記；第三十三條規定：因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。從后兩條來看，利害關係人均直接指向不動產物權本身，而不是與權利人之間非物權的其他利害關係。在同一部法律中，除特別說明外，同一概念內涵一致，這是一個常識。因此，既然不動產登記有關規定是根據《物權法》制定的，在即將出台的不動產登記資料查詢辦法中，我們應該明示，有關利害關係人，均指能夠提供證明、與特定不動產有物權利害關係的人。

（3）有關國家機關：《規範》說到「人民法院、人民檢察院、國家安全機關以及其他因執行公務的國家機關」。按照一般理解，「國家機關」指的是從事國家管理和行使國家權利的機關，包括行政機關、審判機關、檢察機關和軍事機關。顯然，事業單位和國企不在其列。那麼，作為我們本行的具體不動產登記單位以及鐵路總公司等，是否可以因公務需要查詢非本單位不動產登記資料呢？

（4）《規範》第20.1條查詢主體兜底條款「法律、行政法規規定的其他情形」。這一點歧義很大。如，律師認為，律師根據《律師法》進行的查詢就符合該條款規定。《律師法》第三十五條第二款：律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位和個人調查與承辦法律事務有關的情況。也就是說，其不作為權利人、不作為利害關係人、不作為國家機關，而以《規範》20.1條第4款規定的第四類申請人身份，可以查詢其認為相關的不動產登記資料。

3．查詢內容需進一步明確

《規範》第20.1條第1款:權利人、利害關係人可以查詢其全部的不動產登記資料。從《規範》第19.1.1條「登記資料的範圍」看：不動產登記資料包括不動產登記結果和不動產登記原始資料，後者又包括登記申請人提交材料和登記機構審核材料以及登記過程中產生的其他材料。按這一理解，登記機構在登記過程記錄的各環節受理人、審核意見等材料也在「登記資料」範圍之列，是否有必要提供給申請查詢人，值得再酌。

無論是《檔案法》所說的檔案查詢還是我們要出台的不動產登記資料查詢，是查「檔」，查詢特定線索的檔案或不動產登記材料，而不是查「人」，調查某人名下的所有資產。因此，申請查詢不動產登記資料，針對的是特定不動產，必須先明示具體不動產的坐落或權屬證書（證明）號線索。

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