港資內房也在抱團拿地 中海重回港府聯合信置嘉華奪標錦上路

隨著湧入香港市場的內地資本增多，港資企業獨資拿地的慣用方式顯得相對比較弱勢。熟悉香港市場人士認為，為了抗衡強大的內資滲入，抱團的現象會逐漸變得普遍。

觀點地產網 與內地土拍市場不同，香港土地通過招標的形式出讓，少了幾分現場觀戰的刺激。不過，答案正式揭曉的時刻同樣讓人期待。

今年3月，港鐵一份年報將西鐵錦上路站一期土地招標公眾於世。

經過近兩個月的投標，5月26日，港鐵公司宣布香港西鐵錦上路站第一期物業發展項目的投標結果，競得者為信和置業、海外和嘉華國際共同組成的宏鍵有限公司，以83.3億港元的一筆過預繳付款出價成功投得該地塊，每呎樓面地價預計達4500港元至6800港元。

值得注意的是，這是港島土地成交中鮮見的港資內房聯合體奪地，是否預示著，未來港資將改變投地習慣？

標書與紀錄

83.3億港元的成交價屬市場預期上限（市場估值55億港元至84億港元），而宏鍵亦須按項目所得純利的5%固定比率攤分利潤予港鐵公司。

資料顯示，該項目地盤面積約44.9萬平方呎，最高可建樓面面積約123.7萬平方呎，提供最少1652個住宅單位，當中約四成單位的面積不超過538呎，項目預期於2025年竣工。

有消息人士指，項目招標條款列明日後需支付3.55億港元前期工程費，銷售所得純利的5%需要分攤給港鐵。若建築費超過80億港元以上，即每方呎建築費約6469港元，港鐵就可獲分紅。業界認為，該種做法是希望發展商不要把項目做得太豪華，並保障政府收益。

據觀點地產新媒體翻查資料發現，該地塊2012年香港政府便有意推出，時任財政司司長的曾俊華發表財政預算案時建議增加土地供應，經港鐵研究后，認為西鐵元朗錦上路站和八鄉車廠及附近一帶的鄉郊土地有極佳的發展潛力，可以提供更多房屋用地。

2014年，政府正式計劃將元朗西鐵錦上路站及八鄉車廠連同周邊土地作郊區市鎮發展，面積約相等於158個香港大球場，可建3.37萬伙公、私營房屋，錦上路上蓋最快可於2018年招標。其中，以西鐵錦上路站及八鄉車廠兩幅上蓋用地規模最大，消息人士表示，由於有關土地不牽涉收地，故可較快推出市場，預計短、中期供應約8752伙。

無論從規劃還是土地價格上看，該項目對於開發商而言無疑是塊大蛋糕，因而也遭到眾多房企的熱捧。

早前4月24日港鐵宣布，該項目接獲35份意向書，創下西鐵沿線上蓋項目新高；但以港鐵全港沿線項目計，僅次於黃竹坑站年初創下的39份意向書紀錄。最後收到最少五份標書，包括新鴻基地產、恆基地產、新世界發展、會德豐及華潤置地等。

中海重回港府

是次拿地，充斥著中海重返港府的意味。事實上，對於中海而言，香港是一個既熟悉又陌生的市場。

據觀點地產新媒體查閱此前資料得知，中海的歷史可以追溯到1979年。當年，海外集團有限公司在香港成立，主要承建香港的建築業務。

經過幾年發展，海外開始從一個建築商轉型到一個開發商。1986年4月，海外投資發展的第一個香港地產項目海寶花園發售成功，香港居民爭相購買海寶花園，並很快留下「排隊買樓不知價」的美名。從1988年到1997年的10年間，中海的重心一直在香港，並在香港開發了大量的住宅項目。

曾有報道稱，每15個香港人就有1個住在中海的物業里。據不完全統計，中海在香港累計建造房屋面積1280萬平方米，可供50多萬人居住，先後獨資和主導發展了南浪海灣、海外大廈、雅利德樺台、富豪海灣、牛津道1號等60多個地產項目，其中不乏超高端的頂級別墅項目。

1997年時，因受到亞洲金融危機的影響，中海在香港的發展受到嚴重打擊。隨後中海將發展的目光投向了國內，從此開啟了在國內的高速發展之路。

資料顯示，中海轉身內地后，在香港大批量拿地開發項目是在2010年前後。2010年9月，中海曾宣布將在2010年第四季度推出位於香港、珠海、澳門三地的多個豪宅項目。

2013年，中海以22.7億港元摘得九龍啟德兩幅實施「港人港地」措施的住宅用地，兩幅用地的批租期為50年，地價總計為45.4億港元，發展項目的住宅單位總數不得少於1145個。

中海最近一次拿地則是在2016年，中海以21.3億港元新界大埔市地段第221號用地。

而在近期香港土地招標市場，亦常常能見到中海的身影。觀點地產新媒體查閱2016年中海年報顯示，於香港土地儲備19萬平方米。截至2017年前2月，中海在港澳地區已經實現銷售超40億港元。

港資內房抱團

前任中海地產主席肖肖在今年業績發布會上曾表示：「中海不會放棄香港市場，還是希望在過去的基礎上能夠繼續再做大。公開市場上拿地會越來越困難，所以中海也會聯合拿地。」

與前幾次香港土地招標結果不同，這一次由港資內房聯合體。

今年以來，香港土地市場拍出的地塊中，除了由港資房企獨資拿下外，內房聯合體聯手摘地的模式也越來越常見。

其中，位於香港中區美利道的內地段第9051號商業用地，由恆基兆業以232.8億港元獨資摘獲；而位於九龍啟德第1K區1號地盤的新九龍內地段第6567號住宅用地，中標者則為合景泰富與龍湖地產內房聯合體，合景早前更是聯合龍光拿下啟德地塊。

對於中海聯合港資信置、嘉華的方式奪標，業內人士表示，這種形式並不稀奇，港府推出的土地金額比較高，目前以合資方式入標的形式有利於開發商將風險分散；另一方面，香港土地招標市場面對內房聯合體的衝擊，合資的方式更有利於增加中標的幾率。

隨著湧入香港市場的內地資本增多，港資企業獨資拿地的慣用方式顯得相對比較弱勢。熟悉香港市場人士認為，為了抗衡強大的內資滲入，抱團的現象會逐漸變得普遍。

據觀點地產新媒體了解，於5月26日中午12點截標的香港啟德1F區2號商業地塊

，共收到12份標書，包括世茂、海外、南豐、長實、會德豐、華人置業、恆基兆業、億京泛海財團、華懋等。

其中只有南豐、長實、會德豐、恆基兆業及華懋等企業表示會獨資入標項目。

資料顯示，啟德第1F區2號商業地塊佔地20.5萬平方呎，最高可建樓面面積19.12萬平方呎，若建成酒店，樓面面積則為16.1萬平方呎。出讓條件要求，發展商不可拆售，並需要興建公共運輸交匯處。

據市場估計，地塊估值介乎133.8-229.4億港元，摺合樓麵價相當於每平方呎7000-12000港元，預計項目總發展成本在250億港元以上。

競爭如此激烈的搶地大戰，最終鹿死誰手，同樣值得期待。