上半年大型房企年度目標完成率59% 中小房企業績呈萎縮趨勢

新華網北京7月6日電(徐朋)儘管今年3月以來,國家出台了「史上最嚴樓市調控」,調控政策效應持續發酵,各方面監測的大多數行業數據指標處在下行通道,但是,今年上半年,大多數大型品牌房企保持了2016年的高能勢頭,業績增長迅猛,市場份額不斷擴大。與之形成鮮明對比的是,很多中小房企的銷售業績則呈現一定萎縮傾向。在此情況下,行業集中度正繼續提升,再現強者恆強的行業鐵律。

根據日前克而瑞研究中心發布的《2017年上半年房地產企業銷售TOP200》,不管是從銷售金額還是從銷售面積來看,大型品牌房企業績普遍有較大幅度增長。從銷售金額看,房企前10強、30強的上榜門檻分別大幅增長40%至702億元和增長78%至309億元。從銷售面積看,前10強、20強、30強的入圍門檻均猛增近50%。

與此形成鮮明對比,前200強房企今年上半年的銷售金額入圍門檻為20億元,與去年持平,面積門檻為13萬方,比去年同期減少2萬方。這都顯示出,在大多數大型品牌房企業績較大幅度增長的同時,中小房企業績增長停滯,甚至有逐漸萎縮的傾向。這也表明,在樓市調控背景下,大型房企抵禦市場風險和變化的能力更強,而中小房企則受到了更大的影響。

上半年,行業的集中度進一步提升。從銷售金額看,前10強房企的市場份額佔比達26.6%,前100強房企的市場佔比達58.1%。以銷售面積計算,前10強的市場份額佔比達到15.8%,前100強的市場佔比達到33.2%。

龍頭房企的位次爭奪尤顯激烈。碧桂園上半年以2842.2億元業績名列銷售排行榜榜首,萬科、恆大分列榜眼和探花。但恆大以2291.6億元居於權益榜首位,碧桂園、萬科分別分列二三位。銷售面積前三甲的排名與權益排行相同,其中,位居首位的恆大銷售面積達到2385.8萬方。房企前三名的爭奪形勢犬牙交錯,並與其他前10強的房企拉開了較大距離,已經形成龍頭房企的第一集團。

值得注意的是,一些過去排名相對靠後的房企今年上半年的業績排名位次上升不少。魯能集團上半年銷售金額達507億元,排行第15名,其銷售面積和權益金額排行則更加靠前,分列14名和12名。中梁地產上半年則以354.7億元的銷售金額爬升到排行榜的第26位。

克而瑞數據顯示,在已公布2017年度銷售目標的品牌房企中,大部分房企上半年已完成過半業績任務,平均年度目標完成率達59%,顯示出儘管上半年調控形勢嚴峻,大型品牌房企的銷售業績並未受到過多影響。

從前三強的業績及半年銷售過千億房企數量達至7家的情況看,如簡單以上半年的銷售金額推算,2017年末出現突破4千億元的房企當屬大概率事件,年末千億元房企陣容也有望繼續擴大。

為什麼在上半年出台史上最嚴調控的形勢下,大型品牌房企的銷售業績不但沒有停滯、減少,反而繼續大幅增長,並實現了較高的年度業績目標完成率呢?

克而瑞北京機構高級分析師崔秀程表示,這一輪調控的套路並不是一刀切,而是因城施策,過熱的區域如一線城市、重點二線城市就力度大些,庫存較大的區域如三四線城市就力度小些,甚至鼓勵房地產市場發展。這就造成了不同產品成交結構的房企,有不同的成交業績。以碧桂園為例,碧桂園的打法是典型的農村包圍城市,那就意味著其成交業績並不依賴於之前樓市火熱的一二線城市,而是力度相對較小的一線周邊城市。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示:2013年以來,樓市出現以城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業分化為特徵的「四大分化」;從當時情況看,全國9萬多家房企,90%會退出地產江湖,全國將只剩8千家左右的房企。但從目前來看,市場集中的速度正在加快,集中的程度會更高,樓市很可能只需要兩三千家房企就夠了。

為什麼這麼說呢?去年底,前三強房企的銷售總額為1.05萬億元,4-9名的銷售總額為1.05萬億元,10-23名的銷售總額也為1.05萬億元。前23強的銷售額合計佔比達26.8%。因此,可以預判,只要這些房企保持25%的年均增長速度,到2020年,他們的市場份額就能達到50%,這對行業來說將是非常恐怖的。而過去幾年,他們的業績平均增速為34%,今年1-5月,他們的市場份額已達到39.9%。這些正是馬太效應發揮作用的表現。

嚴厲的調控加劇了中小房企的生存困境,卻為大型房企的進一步發展壯大和提高市場佔有率打開了市場機會。加上地價高企,大多數中小房企受規模、品牌、人才等方面的限制,弱者恆弱,無法與大型房企競爭,難逃被併購或淘汰出局的命運。

不過,嚴厲調控下的市場風險,也不能不讓大型開發商時刻仍保持著冷靜的頭腦。正如融創董事會主席孫宏斌在5月年度股東周年大會上所強調,第一,一定把風險控制住,風險控制就是對地價的控制;第二,有目的地關注併購,特別合適的併購機會要抓住。「今年買地並不是我們第一任務,把銷售做好,將土地資源變現才是我們的第一任務。買地這一塊主要看價格和價值,合適了多買一點,不合適少買一點,風險控制住。」「對我們來說,挺簡單的一件事,就是多賣點房子,然後地買便宜一點。」