限購風暴下的「北三縣」 房產中介業務驟減 房價回落

摘要：記者在「北三縣」實地採訪后也意外發現，有一種平靜，叫做死水微瀾。為了「過冬」，「北三縣」樓市一片冷清之下，也不乏各種「小動作」。

本報記者 張毅 趙碧報道

「快的話半個月就能辦（三年社保證明）下來，最長時間也就三個月。如果辦理不下來，押金、首付和服務費會全部退給您的……」香河市某樓盤置業顧問王女士對《產經新聞》記者說道。

今年以來，河北廊坊市今年先後出台了兩次樓市調控措施，在調控範圍內，非本地戶口或沒有在本地繳納三年以上社保證明的人群，已經不能在三河市（含燕郊）、大廠回族自治縣、香河縣，即北京周邊的「北三縣」地區購房。

看似從未經歷過這麼嚴厲的限購措施的「北三縣」，正處於「不知道什麼時候才是頭兒」的限購期，這讓許多售樓市場人士表示心中「沒譜兒」。但是，本報記者在「北三縣」實地採訪后也意外發現，有一種平靜，叫做死水微瀾。為了「過冬」，「北三縣」樓市一片冷清之下，也不乏各種「小動作」，這就出現了文章開頭的一幕。

現象一：

5萬元可突破三年社保門檻

燕郊樓市可以說是環京樓市中的最典型代表。近期，本報記者曾到燕郊進行樓市暗訪。當時很多置業顧問在現場表示，燕郊目前正在限購，外地人想要在燕郊置業，須有在本地三年的社保證明或者納稅證明，且首付比例在50%，否則便只能選擇商住兩用的公寓。

但是記者離開燕郊后的隔天，卻接到燕郊某樓盤置業顧問馬女士的電話，馬女士稱：「這邊有一個樓盤，外地人沒有（三年）社保也可以購房，而且是70年大產權。」並且，該人員表示，非本地戶籍購房者只要花4.5萬元的服務費（又被稱為「外地人口服務費」）就可以突破三年社保要求。

彼時記者以為只是個別現象，結果事實證明，這在「北三縣」地區並不是特例。

9月上旬，本報記者再次以買房者的身份進入香河縣走訪，某樓盤置業顧問王女士開始表示，沒有本地戶口或者本地的社保證明，沒有購房資格。但當記者面露難色時，該置業顧問又委婉表示，如果真的確定要在香河置業，也有其他辦法。

待記者表現出濃厚興趣，王女士直接稱：「我們的開發商可以幫忙辦理（社保證明）。」按照王女士的說法，她向記者介紹的高端樓盤本月就可以交房，只需要先交2萬元押金，然後準備好50%的首付，本地社保證明他們有辦法解決。

但當記者詢問近期是否有成功案例（代辦社保證明），王女士猶豫后稱，最近一兩個月她沒有經手辦理過社保，一是政策較嚴格，二是買房的人少。

後續幾天，記者再次接到王女士的電話，王女士更加熱情地介紹稱，她已經向領導申請到一個指標，目前有一套70年產權房，大約91平米，每平米19000元。而且重點是，這套房不需要記者自己花錢辦理社保，公司出錢幫忙辦，也不需要花過戶費，甚至可以享受「4萬抵6萬」的優惠。不過前提是，記者必須付全款。

現象二：

小產權公寓「變」大產權住宅

「目前香河唯一不限購的樓盤是這個項目。」香河縣永盛路某房產公司的置業顧問尉女士向《產經新聞》記者介紹某地產項目時稱，這個項目的公寓是70年產權，預計價格每平米在1.2萬元，現在持本人身份證就可以排號登記。記者在該項目的推廣頁上看到，上面確實標註「70年大產權，不限購不限貸」。

在限購背景下，記者對此心生疑惑，便又尋找其他置業顧問以求證實。記者在某地產公司短暫停留後，置業顧問明確表示記者沒有在香河購房的資格。至於記者求證的「不限購的70年產權項目」，也只是開發商的噱頭而已。

該項目中有40年產權的公寓，也有70年產權的住宅。雖然明面上寫的是大產權，但對不符合購買資格的記者來說，目前依然只能購買公寓項目，且是40年產權。不過，「這個項目的公寓比起『北三縣』其他地方來說，確實很優惠」。

與此同時，記者在採訪中還獲悉，目前像上述開放商這樣製造噱頭吸引購房者的情況有很多。限購政策出台之後，很多開發商和房地產公司都面臨資金壓力，為了回籠資金，它們多會採用首付分期、社保運作以及承諾售後返租等方式來吸引購房者。

但即使如此，樓市買賣素有的「金九銀十」之說，今年恐怕是難以實現了。

「『金九銀十』今年有點難。」三河市某房產公司胡經理搖搖頭對本報記者表示，上半年樓市調控政策密集出台，下半年會按照政策實施。再者，「十九大」要在這個時段召開，召開前應該不會再有新的政策出台。「限購前，每月能拿到手兩三萬，現在行情不好，工資很低，再這樣下去，支撐不下去了。」

現象三：

誰的「北三縣」？

「今年年底大廠、香河的房價至少能（每平米）上漲兩三千元。」上述房產公司的胡姓經理對記者說，未來「北三縣」的樓市還是有機會的。

記者與其溝通中發現，胡經理其實不僅僅是房產公司的職員，更是資深的「投資客」，近年來在環京地區投資了多處房產。記者詢問近一年來的市場狀況，他則表示：「現在不是好時候啦！不過年底可能還有希望。」

有意思的是，這位資深的市場人士還對記者既委婉又信誓旦旦地透露了一個「內部」消息：「2020年以後，『北三縣』的歸屬問題可能要定下來了。圈子裡流行一句話：現在看不上『北三縣』的人，『北三縣』將來也不會帶他玩兒。」

記者表示在「北三縣」有投資意願，胡經理則分析，前景依然可期，並示意記者要抓緊機會，再晚就沒有操作空間了。

「北三縣」隸屬於河北廊坊市，是一個盡人皆知的公開信息。但是「北三縣」因為毗鄰京津，享有「北京後花園」的美譽，近年來不斷有消息稱，「北三縣」將劃歸為北京。而據記者多方了解，該消息在「北三縣」樓市中實際流傳已久。

「是真是假，畢竟是未來的事兒，誰知道呢！」北京鏈家某中介對《產經新聞》記者稱，但是這個消息都說了好幾年了，「北三縣」還沒變成北京，北京很多投資的人卻去了「北三縣」，一茬接一茬，「北三縣」的房價是越來越高了。

實質一：

多地房價水平已接近去年10月

京津冀一體化發展的號角聲越發響亮了，和人們的建設熱情不相上下的，還有以「北三縣」為代表的環京樓市不斷跳漲的價格。

北京通州建設城市副中心、北京新機場興建、北京捷運向廊坊延伸……一個個利好政策，曾讓「北三縣」樓市火暴異常。然而今年以來，北京自「3·30新政」之後，又接二連三地發布了超過10項樓市調控，「北三縣」作為環京的代表地區很難獨善其身。

從記者的實地了解情況來看，「北三縣」樓市目前確實全面遇冷，如今的「北三縣」樓市蕭條了不少。燕郊的「售樓一條街」冷冷清清，某售樓中心的沙盤已經落上了灰塵；香河的五一路和新華大街上，沿街的置業公司和中介機構同樣門可羅雀，某家置業公司的前台業務員正在靠著椅子睡覺，大廠的房產中介則直接表示目前沒有對外地人的可售房源……

「建立房地產調控聯席會議制度，努力把房價穩定在2016年10月的水平，確保環比不增長。要從嚴調整住房限購措施，實行限購的區域為廊坊市主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。」這是今年6月，河北廊坊市出台的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）中的原文要求，「北三縣」赫然在列。

記者在58同城、趕集網、安居客等平台比照發現，去年10月燕郊房源的均價在24858元每平米，目前房價均價為24733元每平米；去年10月香河房源均價16365元每平米，如今則為16833元每平米。由此來看，目前穩定房價的目標在多地已基本實現。

實質二：

代辦社保有法律風險

但是不得不說，樓市調控大背景下，眾多依靠房地產「發家」的市場人士，正在經歷「寒冬」。置業顧問工資縮水，「投資客」盈利縮水……為了「過冬」，市場上自然也催生出了些許「對策」。譬如最為典型的代辦社保現象，這在「北三縣」區域並非個例。

「目前開發商一般是可以辦理社保的，除非購房者出現個人徵信問題，那就有可能辦不成。但是不會寫在合同里，只能開具收據，作為房屋預付款，實際上這個錢是用來辦社保證明的。在『北三縣』買房，辦社保的錢在45000元到50000元不等。」本報記者諮詢了業內人士白先生，白先生如此表示道。

但事實上，「從法律角度看，這種做法是有法律風險的。」北京市大成（深圳）律師事務所執業律師劉子孺在接受《產經新聞》記者採訪時表示，一般這種解決三年社保的做法是以補繳或偽造的方式進行，一但被查處出來，就可能不被政府部門認可，同時所簽的買賣合同也將無法履行下去，如此就會被賣家追究違約責任。

而《實施意見》中也有明確規定，「補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證」。另外，業內人士還向本報記者透露，燕郊目前已有樓盤因宣稱「外地人只要花錢就可以辦社保買房」而被相關部門勒令暫停銷售。

實質三：

「北三縣」有利好但不宜炒作

另外，對於「北三縣」盛傳的將划入北京的說法，姑且不討論是否會成真。但至少有一點可以肯定的是，「『北三縣』存在特殊的區位。受北京通州城市副中心的設立影響，長期看「北三縣」的居住功能、居住價值還是比較高的。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《產經新聞》記者採訪時認為。

或許從這個角度上分析，這也是為什麼此輪調控如此大力度地為「北三縣」樓市降溫的原因。過度炒作「北三縣」概念的做法，已經受到了政府方面的重視。

嚴躍進表示，「北三縣」的概念不應該過度透支，利好概念應該逐漸釋放，對於市場來說，需要採取管控價格的做法。目前看，政策調控會讓價格上漲幅度縮小，但是根據「北三縣」的特殊性，隨著人口的流入，市場方面還是有前景的。不過，後期還是要看通州副城市中心的建設情況，警惕價格反彈的風險是必須的。若後續市場仍有各類炒作行為，預計本輪調控時間甚至會持續至明年。

「本輪調控的主旨是落實中央房子是用來住的，不是用來炒的定位。」北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學趙秀池教授接受《產經新聞》記者採訪時肯定道，「『北三縣」的限購主要是因為此前房價上漲得太快了，投資氣氛濃重，限購的目的就是要讓住房回歸居住功能。」

而且值得一提的是，記者在採訪中還了解到，今年和明年是京津冀一體化落地的執行年。時段特殊，各類利好消息將持續釋放，但是為了防止市場過度波動，調控必不可少，尤其是對環京地區樓市而言，在房地產市場長效機制還未建立之前，控房價、抑地價的調控政策還沒有放鬆的可能。

房地產的長效機制會包括一系列基本制度的安排。包括租購併舉的住房制度的建立，綜合運用財政、金融、土地、行政等政策手段，使供求關係達到平衡，實現房地產的平穩健康發展等。趙秀池表示，「北三縣」由於特殊的地理優勢，樓市的發展既有其自身的獨特性，也與北京的非首都功能疏解與人口調控、產業轉移密切相關。總體來看，隨著人口和產業的不斷轉移，總體趨勢還是向好的。

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