引入萬達商業輕資產管理 中信泰富試當"投資商"？

6月28日，萬達集團通過官方微信宣布，大連萬達商業地產股份有限公司（簡稱「萬達商業」）與香港中信泰富（）投資有限公司（簡稱「泰富中投」）在北京簽訂長期戰略合作協議，同時簽訂上海嘉定中信泰富萬達廣場委託管理合作協議。

萬達公告稱，泰富中投旗下商業項目將委託萬達商業運營管理，並使用萬達廣場品牌，前述上海嘉定項目為雙方首個合作項目。

萬達商業做輕資產已經駕輕就熟。一名從事房地產金融的業內人士指出，萬達與泰富中投的合作應該只是試水性質。在泰富中投本身缺乏足夠運營實力的前提下，萬達成為了最好的選擇。本次雙方若合作成功，不排除今後會有第二第三次合作；反之則兩者合作速度會放緩。

德晟資本REITs事業部總經理車陽指出，輕資產模式一直是萬達的轉型方向，從物業持有的重資產模式走向專業的運營管理商，彰顯其管理輸出的價值；泰富中投此次選擇與萬達合作，更多是作為一個投資公司來定位，只要有利於資產價值的提升，無論選擇外部託管還是自我管理都可行。泰富中投關注的是投資價值，萬達關注的是管理輸出價值，兩者也是各取所需。

醞釀「投資商」角色

萬達商業與泰富中投首個合作項目選定為中信泰富購物中心的商業部分（即中信泰富萬達廣場），面積約15萬平方米，將於2018年10月1日開業。項目所在的嘉定新區，目前已入駐的較為知名商業地產開發商有寶龍地產、新加坡吉寶置業等。

中信泰富萬達廣場是中信泰富·又一城項目中的商業部分。中信泰富·又一城為中信泰富於2007年以5.89億元拿下，總佔地面積約15.6萬平方米，地上總建築面積約53.79萬平方米。

公開資料顯示，中信泰富萬達廣場將由購物中心和配套商業兩部分組成，購物中心商業凈體量為8萬平方米。

此前國內最大央企整合案例——中海310億元併購中信，以中海向中信配發10%股份及轉讓四商業項目的方案塵埃落定。對於「中信系」而言，留存下來的「商業地產」如何存續，備受業內關注。

如今，泰富中投是中信泰富在內地的地產投資管理總部。中信股份官網顯示，中信泰富地產以「中信泰富（）投資有限公司」（即泰富中投）為平台統一管理中信泰富在內地的房地產開發業務。

中信股份在2016年報中提及，該公司旗下房地產業務主要子公司包括中信泰富地產與中信城市開發運營有限責任公司，前者是重點城市精品物業和城市綜合體的綜合性房地產投資、開發及運營商；後者是專註於房地產金融、城市更新改造、城市開發運營與PPP等業務。

泰富中投隨後邁開了投資步伐，在武漢連續拿下三個商業項目：在中海中信公布整合事項的兩個月後，2016年5月，泰富中投以45億元向瑞安房地產收購了武漢天地A1及A3兩幢寫字樓，總建築面積約23.2萬平方米；2016年底，泰富中投與中建三局以53.6億元中標濱江國際商務區（基礎設施）PPP項目；2017年1月，中信泰富聯合瑞安房地產投得武漢光谷中心城商務區一宗建面達120萬平方米的地塊，代價23億元；2月，中信泰富以99.2億元再度投得武漢二七濱江商務區地塊，建築面積約118萬平方米。

如今，引入萬達商業品牌，或許可以看出中信泰富對自身商業地產定位的端倪。

雙贏

據透露，此次合作雙方認為，萬達商業輕資產合作模式有利於增加租金收入，尤其是獲取更多核心城市的商業資源；泰富中投則通過合作可以投資更多項目，增加持有物業投資回報。

上述房地產金融業內人士認為，中信泰富並非華潤、中糧等一線商業地產運營商，其商管團隊應該並不完善或只是處於成長階段，因此在運營上，中信泰富能力或許並沒有充足的資源和實力。

這名業內人士進而指出，嘉定項目並非處於核心商業區，而國內做二三線商業地產比較有資源及積累的商業運營商首推萬達，且萬達商業近年因為內外部原因謀求轉型，輕資產模式關鍵在於找到願意做運營的業主。兩者可謂一拍即合。

中信泰富旗下商業資產公司曾提出要對標凱德商用的業務模式，力圖形成涵蓋投融管退等全業務鏈的「大商管」業務模式。

車陽指出，萬達經歷過了「重」之後，開始走向「輕」的時候，是比較容易的。因為無論是管理經驗還是品牌優勢，都在重資產經營中經過洗禮，獲得了提升和認可。

「我們只看到了萬達今天的輕資產轉型，但不要忘記萬達的底氣和基礎，是從重資產而來。這可能是大多數商業地產運營商所不具備的優勢。」車陽認為，國內很多投資商往往自己運營商業，是出於對第三方運營商的不信任，或者擔心產生利益不一致問題，但其實很多時候效果並不好。如果能通過設定適當的機制，讓投資商與優秀的運營商取得合作信任關係，會是一個雙贏局面。