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文 | 都市快報記者 張康康
去年下半年,杭州樓市發布多輪調控后,快房網曾以歷年調控為參考對象,寫了一篇文章☞《歷史驚人的相似!拿好你的現金,下一個買房窗口期在這裡!》。
文章分析:未來一年左右,杭州樓市有可能出現較為明顯的市場降溫。後來,又陸續發布幾篇預測分析稿件,認為蕭山區域(錢江世紀城、開發區和市北、城區一帶),是2017年大概率出現買點的區域之一。
原因很簡單,供應量實在太大了。
在去年火熱市場(國際峰會、亞運會的助力)的帶動下,蕭山賣出了有史以來最多的土地。而這些土地,大部分將在今年集中上市,不少項目更是面對面直接競爭,潛在供應量直線上升。
更誇張的是,在如此大規模供應的基礎上,今年蕭山還有4343畝土地急著推出(2017年蕭山讀地手冊已出爐,是杭州各區發布推地計劃最早的行政區)。
01
今年住宅庫存量超1.5萬套
數據顯示,2016年蕭山區共成交地塊34宗,總出讓面積169萬方,建築體量376.9萬方,出讓金總額368.2億元。
其中,成交宅地29宗,出讓面積157.5萬方(2363畝),建築面積350.2萬方,成交金額361.1億元,樓面均價10311元/方。這些數據都創下了歷史新高。
其中大部分的住宅類地塊,都位於錢江世紀城、開發區和市北、蕭山城區一帶。也即受奧體輻射的區域。
蕭山區尚未入市的新盤及地塊
地塊編號 | 板塊 | 成交日期 | 建築面積(㎡) | 樓麵價(元/㎡) | 競得單位 |
蕭儲(2016)19號 | 錢江世紀城 | 2016/6/27 | 74180 | 13750 | 融科 |
蕭儲(2015)28號 | 錢江世紀城 | 2015/12/28 | 86373.6 | 6044 | 旭輝 |
蕭儲(2016)9號 | 錢江世紀城 | 2016/5/5 | 71865.2 | 19634 | 景瑞 |
蕭儲(2016)10號 | 錢江世紀城 | 2016/5/5 | 69786.2 | 19846 | 陽光城 |
蕭儲(2016)22號 | 錢江世紀城 | 2016/7/6 | 169736 | 19230 | 融信 |
蕭儲(2016)23號 | 錢江世紀城 | 2016/7/6 | 130930.8 | 19285 | 龍湖 |
蕭儲(2016)7號 | 市北 | 2016/4/25 | 46664.2 | 9300 | 萬科 |
蕭儲(2016)15號 | 市北 | 2016/6/15 | 106772.5 | 16006 | 融信 |
蕭儲(2016)26號 | 市北 | 2016/9/20 | 75048.6 | 20267 | 港中旅 |
蕭儲(2016)18號 | 市北 | 2016/6/27 | 72611.1 | 15135 | 綠九 |
蕭儲(2016)20號 | 蕭山城區 | 2016/11/28 | 24182.4 | 21855 | 至高房產 |
蕭儲(2015)26號 | 蕭山城區 | 2016/2/23 | 106336.8 | 13072 | 融信·永興首府 |
蕭儲(2016)2號 | 蕭山城區 | 2016/4/5 | 91612.4 | 18556 | 融信·蕭山公館 |
蕭儲(2016)3號 | 蕭山城區 | 2016/4/5 | 48237.2 | 17310 | 北辰 |
蕭儲(2016)8號 | 蕭山城區 | 2016/4/25 | 47530 | 6228 | 濱江·東方名府 |
蕭儲(2016)11號 | 蕭山城區 | 2016/5/5 | 56334 | 18284 | 合景 |
蕭儲(2016)16號 | 蕭山城區 | 2016/6/20 | 142323 | 13984 | 龍湖·天矩 |
蕭儲(2016)17號 | 蕭山城區 | 2016/6/20 | 131058 | 13826 | 融信 |
數據截止2017年2月25日
這近20宗土地,合計建築體量約155萬方。即使按140方的套均面積計算,也有差不多1.1萬套(11082套)庫存。按照現在較快的開發節奏(通常在一年左右),大多數項目會在今年進入市場。
要知道,這還只是未上市的潛在供應量。事實上,這片區域內的已開樓盤,還有數量不菲的顯現庫存。
蕭山區現有在售樓盤的顯現庫存量
樓盤名稱 | 存量數 | 樓盤名稱 | 存量數 |
鐵建·江南國際城 | 615 | 順發·美哉美城 | 33 |
新城·香悅奧府 | 592 | 龍湖·春江天璽 | 29 |
萬科大家·世紀之光 | 525 | 順發·恆園 | 26 |
陽光城·上府 | 462 | 融創·時代奧城 | 22 |
萬科·海上明月 | 241 | 順發旭輝·國悅府 | 18 |
鐵建·德信君宸 | 228 | 眾安·白馬御府 | 14 |
碧桂園·瓏悅 | 137 | 金昌·春和錢塘 | 14 |
金地·天逸 | 137 | 龍湖旭輝·春江悅茗 | 11 |
鐵建·青秀城 | 107 | 順發·旺角城 | 10 |
勝達·東方一號 | 102 | 萬科·金辰之光 | 9 |
華瑞·晴廬 | 85 | 萬和國際 | 8 |
濱江·江南之星 | 68 | 盛元·藍爵國際 | 7 |
綠城九龍倉·錢塘明月玉府 | 56 | GDC金地德聖中心 | 3 |
順發·堤香名苑 | 55 | 綠城九龍倉·錢塘明月 | 2 |
中棟國際 | 40 | 綠都·湖濱花園 | 1 |
順發·江南麗錦 | 34 |
據統計,共有30餘個樓盤還有庫存,累計庫存3691套。
因為這裡顯示的只是已經領取預售證、但未出售的房源,所以像融創·時代奧城、濱江·江南之星、龍湖·春江天璽這樣新開不久的新盤,還有大量未領取預售證的新房源。
因此,綜合來看,今年蕭山這片區域的住宅庫存量,至少超過了1.5萬套。
1.5萬套的住宅庫存量,是什麼樣的概念?——即使以去年火爆成交來衡量,也有些壓力山大!
2016年,這片區域共成交住宅10991套。也就是,今年繼續保持去年的成交量,也至少需要1年半左右的時間才能賣完。
這其中,蕭山城區和錢江世紀城是供應量最大的兩個板塊。
看點
02
今年,蕭山區4000多畝土地已擺上貨架
未來,這裡的庫存量,很大概率還會繼續上升。
因為,就在前兩天,蕭山區率先發布了《2017土地推介手冊》。《手冊》共收錄50宗經營性用地,土地面積4343畝,可建面積709萬方。
地塊分佈在錢江世紀城、寧圍、蕭山新區、城廂街道、北干街道、蜀山街道、新塘街道等16個區域。
其中,錢江世紀城計劃出讓4宗地塊,有3宗宅地↓↓↓
錢江世紀城1號地塊在金昌春和錢塘的東邊,面積175畝,容積率2.8;2號地塊在萬和國際的西邊,總170畝,容積率3;4號地塊在佳境天城的北面,有96畝,容積率2.5。這3宗都是宅地。
蕭山新區(市北)共計劃出讓5宗宅地,土地面積共計280畝↓↓↓
另外,北干街道(蕭山城區)計劃出讓7宗地塊,有6宗宅地↓↓↓
看點
03
2宗市北宅地已掛牌 起價17000元/方
據最新消息,2月23日,蕭山區已正式掛牌2宗市北東單元宅地(也就是上圖中的8號和9號地塊),出讓時間為2017年3月24日。
其中,蕭政儲出(2017)1號地塊,東至寧東路,南至建設一路,西至規劃居住用地,北至慶豐路,出讓面積47326方,容積率2.5,建築面積118315方,起價201136萬元,起始樓麵價17000元/方。
蕭政儲出(2017)2號地塊,東至規劃居住用地,南至建設一路,西至經六路,北至慶豐路,出讓面積47652方,容積率2.5,建築面積119130方,起價202521萬元,起始樓麵價17000元/方。
2宗地塊左右相鄰,南面是東方一品和融信項目,距2號線建設一路站約100米。
目前,東方一品掛牌價約25000元/方左右,融信項目的成交地價則為16006元/方;地塊東面不遠處,是融科和港中旅去年拿的兩個項目,地價分別是13750元/方和20267元/方。
由於起價太高,再加上周邊項目眾多,最終的成交價,應該不會太高。
市場競爭壓力太大?已有樓盤特價甩賣!
壓力山大的供應之下,必然是更加激烈的競爭!這片區域的樓盤,還能像去年那樣暢銷么?價格依舊能夠繼續上漲么?
最新的消息是,位於開發區的鐵建·青秀城,已經開始「清盤特價甩賣」——清盤均價2.2萬/方。據了解,青秀城隔壁的萬科·海上明月,最新申領預售證的1號樓小戶型毛坯備案價在2.8萬/方左右。
拋開品牌、品質方面的因素,差不多的地段,樓盤之間的價格,已經出現了較為明顯的差距,肯定會對市場造成一定的連鎖反應。
等到樓盤集中上市后,競爭會越來越大。或許,更激烈的價格戰,也會出現。而對於我們這樣的普通購房者來說,可能正在不斷接近一個階段性的買房好時機!
05
為什麼說是階段性買點呢?
因為,在杭州城市格局越來越大的背景下,城市必然需要外擴發展,像錢江世紀城這樣的板塊,因為有亞運會、國際峰會的助力,學校交通商業等基礎配套建設規劃,還是相當完善的。
從長期來看,房產價值處於上升通道,是大概率事件。但是去年和今年,已成交和要賣的土地太多,一時的集中供應,難免會引發惡性競爭。當然,這對於購房者來說,不失為一件好事。
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