長租公寓如何獲得低成本的融資？

前幾日，長租公寓的領導品牌自如成功發行「房租市場首單房屋租金分期類ABS產品」后，在長租公寓和關注長租公寓的資本市場各個圈子中都產生了熱議，很多長租公寓的經營者和從業人員也開始探討自己的公司或者公寓可否也發行ABS。那麼，什麼是ABS呢？

ABS(Asset-backed Securities)，即資產支持證券，將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資、最大化提高資產的流動性，是一種非常流行的融資性金融工具。美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款都是靠發行資產證券提供的。證券化的基礎是必須具備底層（基礎）資產。

我們長租公寓行業要發行ABS對底層資產有哪些要求呢？或者說有哪些資產可以做資產證券化？結合長租公寓行業的特點，底層資產可以是應收賬款範疇的未來收益權，如魔方公寓；可以是消費金融範疇的分期客戶租金，如自如友家。

通過以上簡單的介紹相信大家已經大致了解了ABS。本期探討的主題是長租公寓如何發行一款較低成本的ABS，筆者闡述一下淺薄的見解。證券化的票面利率是融資成本的主要構成部分，影響該票面利率的因素有很多：基礎資產的類型及質量、發行主體信用及產品評級、產品條款以及市場資金利率的走勢等，其中最關鍵的是基礎資產的類型及質量，而市場資金利率屬宏觀變數，發行人很難左右。

由於房屋租賃合同一般有押金條款，租房人違約風險整體可控，對入池公寓資產的出租率、租金水平及其增長率的判斷更為重要。

入池公寓資產運營情況

1)對入池公寓的城市分佈、街區分佈及戶型進行了解，優選一線及主流二線城市主城區公寓佔比較高的資產池。

2)入池公寓現有租約取得上游整租合同出租人同意。

3)了解入池公寓當前租約租金水平，參照當地市場情況判斷合理性，對ABS存續期租金增長率預測不宜過於樂觀，維持安全邊際。

4)對於整租物業，以棟為單位考察歷史月度房間出租率，並以平均水平為基礎對ABS存續期進行預測，同時注意新近完成裝修投入租賃市場的物業。出租率往往在3個月左右爬坡期後進入穩定水平，因此對於含新投入物業較多的資產池，可適當提高出租率預測。

上游物業整租(或收購)及房屋改造

1)若未來租賃物業出租方發生違約，導致租賃物業整租合同不能履行，將影響ABS基礎資產的回收，因此須確保物業整租合同年限較長，完全覆蓋ABS計劃，合同條款載明無正當理由物業產權人不得單方面提前終止租賃合同。

2)對於收購經營不善的酒店、城中村小產權房、老舊廠房並改造出租的公寓資產，須關注相關經濟行為是否符合地方規定，如近期廣東省出台規定允許將在建、建成或庫存的商業用房按規定改建為租賃住房，由此廣東房企改造公寓不需要再打監管政策擦邊球。

3)對於酒店、廠房改造公寓，須關注防水功能、排污功能完好有效，還要注意一些地方政府出台的意見及地方性法規，特別是要經過消防驗收。

底層資產質押登記

1)投資者應要求原始權益人將底層資產應收賬款質押予專項計劃或SPV，並於人民銀行不動產融資統一登記系統進行登記。

2)應收賬款質押登記具有「設權」的作用，未經登記，不產生物權效力，不具備優先受償權利。

3)租賃合同需到租賃物業所屬的房產管理部門做租賃備案等等。

資產池信用水平與作為原始權益人的公寓管理公司持續經營密切相關;另一方面，回收租金從回收款賬戶到ABS監管賬戶的划轉常存在周期安排(如一個月划轉一次)，在周期內回收現金流存在資金混同風險，因此需要關注原始權益人主體信用。由於公寓管理公司多為成長期企業，信用評價側重點如下：

1)創始人、管理團隊履歷及持股情況。

2)是否有知名外部機構投資者持續多輪注資，宣布注資的實際到位情況，儘可能向公司了解後續融資及資本運作安排。

3)了解公司的商業模式及核心競爭力，對於公寓行業，重點關注目標客戶、房源選址及拿房成本、獲客渠道、內部ERP系統等，整體看目前長租公寓多是走包租+裝修+租后增值服務的商業模式，盈利主要來自租金差價和服務費，屬於重資產運營模式。

4)關注公司是否扭虧，若持續虧損，是否有扭虧計劃。盈利有助於提升投資者對創業者商業模式的信心。

5)關注公司融資渠道及剛性債務期限分佈，若對P2P融資或高利息債務依賴較高，須排查資金池風險。

6)特殊財務科目方面，建議關注資產方長期待攤費用(資產重要科目，多為裝修成本)的攤銷會計政策是否審慎，負債方其他應付款項下押金科目餘額與公司提供的房間數、出租率、平均租金是否匹配，實現財務與業務信息的印證。

1)關注產品賬戶設置體系，在常見的回收款收款賬戶——監管賬戶——專項計劃賬戶體系下，現金流划轉是否及時，回收款收款賬戶的上游賬戶是否對應真實交易(租房人)，計劃管理人對各賬戶是否具備有效的監管手段或查詢許可權。

2)關注加速清償條款、違約條款等信用觸發機制是否對基礎資產或原始權益人信用惡化有足夠的靈敏度，條款觸發后的後續動作是否具備較高的可行性。

3)此外，進一步評估差額支付承諾、第三方擔保等外部增信條款效力。

除了以上的重要影響因素，成熟專業團隊（如律師、會計師、券商、銀行機構）的優勢如：

A、豐富的金融市場法律、財會等服務經驗。

B、與監管部門良好的溝通。

C、準確的把握監管部門、金融市場的思路及走向。

D、與其他服務機構的精誠合作。

E、集團化、階梯化服務團隊。

可以實現資本市場資源優化的配置，保證項目的適應性、穩定性、充分性和連貫性。

以上三大點其實包含了很多層面意義,對將來降低ABS融資成本起了至關重要的決定性意義。

第一層：企業的合規性和運營能力保證運營主體法律風險和經營性風險，為主體信用提供了必要保障，也降低了發生風險概率。

第二層：主體信用直接影響成本。企業未來信用評級能否獲得AAA級評定顯著影響發行利率，聯合資信分析2015年ABS產品的發行利率顯示，評級AAA級的平均利率為5.28%，AA+的為5.79%，AA的為6.35%-，AA-的為6.18%，A+的為6.54%，A的為6.70%， A-的6.48%）。

第三層：完善的風控體系和徵信措施。

第四層：專業化服務機構介入降低企業發行ABS規範成本、時間成本和其他財務成本。

小結：作為長租公寓的經營者和運營者，除了市場資金利率走勢我們做不了主，其他方面我們還是可以努力做到的。如果能好好花心思做好運營就可以解決前文中的三大點，可以大大降低票面利率（大致可以降低1%左右）。另外，我們能找到成熟的專業金融服務機構合作，能控制1%左右的成本。

附：ABS票面利率外的發行成本：

1、管理人管理費：發行規模的千分之一到千分之三。

2、託管費：當期剩餘產品規模的千分之三到千分之五。

3、登記託管費：證券登記結算機構收取的手續費為十萬分之五。

4、證券公司承銷費：發行規模的千分之六到百分之一。

5、擔保費：每年擔保餘額的百分之一到百分之一點五。

6、評級費用：評級機構將對於開展資產證券化業務的主體及產品進行評級，基礎資產的類型及複雜程度將影響評級機構的收費標準，一般而言，對於債權類相對簡單的基礎資產，評級機構一次性收取20至30萬元，後期跟蹤評級為每年3到5萬元。

7、審計費用：對於相對簡單的基礎資產審計一般收費在20-30萬。專項計劃存續期間，將按每年收取審計費包括資產管理審計報告費用2萬及年度財務報表設計費8萬。

8、法律顧問費用：一般在30萬到50萬之間。

9、雙SPV下的信託通道費：存續資產餘額的千分之一點五到千分之二。

以3個億ABS規模為例，除票面利率外，其他費用大致占發行規模的2.45%--3.9%區間。

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