新政滿月 北京樓市變天了嗎？

和訊房產消息 3.17至今，北京出台了一系列樓市調控新政，打擊投機，平穩市場。新政實施以來，房地產市場觀望情緒濃重，無論是購房者還是開發商對於後市期望值降低，然而從數據上看，市場整體變化並不明顯，別墅、公寓成交降幅明顯，樓市發生結構性調整。

由於此次限購政策連環招，持續影響較大的政策基本以3月26日的商住限購為節點，雲房數據研究中心以此為節點，觀測前後周度數據變化，分析新政對樓市的影響。

新房市場•別墅、公寓成交量斷崖式下跌

開發商目前庫存壓力、資金壓力遠未到降價周期，新房整體市場價格並未發生明顯波動，但是不同類型物業成交量變化明顯，其中公寓、別墅成交量呈現斷崖式下跌。

據云房數據顯示，普通住宅成交主要5環外剛需產品為主，在此輪調控中受影響較小，周均成交量降幅僅5%左右；別墅降幅明顯，周均成交量降幅達到41%；公寓斷崖式下跌，周均成交量降幅達到96%。

此輪政策對改善置換客群、投資客群影響較大，別墅成交下滑態勢將逐步加劇。新房商住公寓市場則被極度嚴政徹底冰封。隨著政策影響進一步提升，觀望情緒持續加重情況下，普通住宅成交量降幅後期預判逐步擴大。

二手房市場•限購之後成交反上升？

二手住宅成交並未出現快速回落，甚至在3月26日之後三周平均成交量上漲25%。成交上漲主要由於二手房網簽滯後效應，該周期內網簽客戶多為限購前在途單。

值得關注是二手商住房類下滑達到81%，受新政購買條件限制，以及投資者對商住市場前景的不看好，導致二手商住與新房商住出現同趨勢下跌。

整體來看，二手房市場成交量波動不大，成交結構略有調整，預計5月二手住宅的成交量會出現回落。

中介機構•掛牌量明顯下降

北京「3•17新政」實施后，北京對房產中介的違法行為進行了重拳打擊。一旦發現有中介機構或經紀人員參與炒房、哄抬房價等，將逢「漲」必查、逢「炒」必「辦」。目前累計已有66家房地產中介門店被責令關停或停業整頓，而房源周均掛牌量也出現明顯下滑。

據云房數據顯示，中介機構在3月26日之後，周均掛牌量下降了50%，掛牌均價卻出現了大幅上漲，究竟為何？ 我們用市場佔有率較高的中介機構鏈家數據來做說明。下圖顯示，5環外房源大幅減少，結構性變化導致整體均價大幅上升。

註：周均掛牌量降幅 =（3.27-4.16）周均掛牌量/（2.6-3.26）周均掛牌量-1

由於中介機構在4月初做出相關承諾並啟用市場監測系統，對明顯超過周邊區域房價的房源進行下架處理，若報價恢復到合理價位，仍可重新上線，從上圖掛牌量降幅上可看出而5環外房源的達標率極低。

到底有多少房源在限購后調低了價格？

政策真的讓房價下降？目前有多少二手房業主真的降價出售？雲房數據研究中心監控了中介直營網址（鏈家，中原，我愛我家等）的房源調價記錄。

3.17日-4.17日期間，價格降幅超過2%的房源共計496套（其中301套房源降幅2%-5%，148套房源降幅5-10%，47套房源降幅超過10%），僅為該期間新增掛牌的2.5%，降價房源佔比極低。

從降價房源環線分佈來看， 5環外房源佔比較高，相信該趨勢仍會加劇。由此也可以看出，郊區房價波動相比較市中心而言更加敏感。

附：大幅度降價房源一覽