保利地產地方高層人事密集調整 加速轉型要利潤

  地方大員密集調整 保利地產加速轉型要利潤

  時代周報記者 胡天祥 發自廣州

  始於2016年年末，保利地產高層人事的調整逐漸變得頻繁起來。

  最新出現在調整名單上的是曾將廣東保利推向高峰的廣東保利董事長余英。

  保利地產董事會辦公室（以下簡稱「董事辦」）在接受時代周報記者採訪時表示，余英在卸任保利廣東董事長后，仍保留保利地產副總經理一職，同時兼任集團品牌中心、技術研發中心、三四線城市事業部等業務的負責人。這意味著余英將接下胡在新「品牌中心」的管理工作。據時代周報記者了解，胡在新此前同時兼任保利地產副總經理、品牌管理中心總經理、保利物業董事長、保利代理董事長。

  隨著高層人事調整的落定，保利的產業布局和發展策略也將迎來新的變化。而在突破2000億元之後，保利另一個亟待解決的命題是，如何改變「增收不增利」的現狀。縱觀保利近年來的發展，其營收方面的增長已逐漸放緩，且增收不增利的現象愈發明顯。

  時代周報記者就保利近年來凈利潤增速逐年下降的原因及後續改善舉措詢問董事辦，對方表示目前公司正處於年報「靜默期」，不方便業績問題進行回應。據悉，保利地產將於4月18日公布2016年全年業績。

  高層人事變陣

  千億央企保利一直奉行穩中求進的原則，這一點在其架構和人事方面均有直接的體現。而人事的變動往往是企業戰略調整的前奏。

  2016年12月13日，朱銘新因工作調整辭去保利地產總經理職務。另經保利地產董事長宋廣菊提名，同意聘任劉平為公司總經理。據時代周報記者了解，朱銘新現任職務為保利地產控股方—保利集團公司（以下簡稱「保利集團」）副總經理。

  而從去年10月底開始，曾任保利（北京）房地產開發有限公司（保利地產北京業務運作平台，以下簡稱「北京保利」）副總經理的劉軍才也開始頻頻出現在保利集團的公開活動中。目前劉軍才擔任保利集團副總經理一職。

  董事辦告訴時代周報記者，劉平升任保利地產總經理后，便不再兼任北京保利董事長一職，目前該職位由保利地產副總經理王健兼任。此外，原北京保利總經理李晶也在今年結束了在北京的3年任期，調任保利地產總部。

  另據媒體報道，保利地產下屬一級子公司保利城投已與保利廣東公司合併，所有項目併入保利廣東，保利城投原總經理羅北生接替余英擔任保利廣東董事長。上述變動已於2017年初開始執行。一位接近保利地產的知情人士向時代周報記者確認了上述信息。

  時代周報記者從董事辦獲悉，余英在卸任保利廣東董事長后，仍保留保利地產副總經理一職，同時兼任集團品牌中心、技術研發中心、三四線城市事業部等業務的負責人。這意味著余英將接下胡在新「品牌中心」的管理工作。據時代周報記者了解，胡在新此前同時兼任保利地產副總經理、品牌管理中心總經理、保利物業董事長、保利代理董事長。

  董事辦告訴時代周報記者，人事調整主要出於公司內部分工及業務方面微調的考慮，僅此而已。而一位長期關注保利地產的不願具名業內人士則告訴時代周報記者，保利地產近期人事調整，整體業績不好或是大背景。在他看來，相比其他「國字頭」企業，保利地產的市場化已做得很好，但其目前的創新僅停留在營銷層面，如「5P」戰略（即養老地產、全生命周期綠色建築、社區O2O、PloyAPP、海外地產）。

  先深耕后拓展

  伴隨人事調整，保利地產在區域拓展方面也在積極尋找新的市場。

  2016年12月14日，保利地產旗下的東莞中駿房地產開發有限公司以6.8億元競得深圳大 鵬辦事處大 鵬中心區G16506-0144地塊，人才競配建面積8000平方米。這是保利地產通過公開土地市場首次進入深圳。

  疑問卻隨之而來。保利地產與保利置業曾於2012年左右內部簽署了同業競爭協議，分區域而治。協議中，保利地產不得進入深圳、蘇州、海南等市場，保利置業需撤出北京等市場。

  這次進入深圳市場，是否意味著雙方簽署的同業競爭協議已經「失效」？董事辦對此三緘其口，僅向時代周報記者表示：「沒有必然是這樣的情況，合適的時機，我們會向外披露。」但董事辦工作人員也透露了另一個信息，「拓展深圳市場，方式有很多」。

  對於深圳市場，保利地產顯然垂涎已久。余英曾在微博上表示：「廣東保利儘管沒有深圳這個主戰場，但將永遠是廣東老大，只要哪一天解禁，允許保利地產進深圳，我保證三年內深圳銷售第一！」2016年8月，保利地產曾參與深圳國際會展中心競標，但最終敗於招商蛇口和華僑城聯合體。

  在這次得償所願進入深圳后，董事辦向時代周報記者表示，公司短期內不會再去拓展新的區域，而是聚焦現有布局做深耕。

  保利地產2015年股東大會上，公司董事會便要求經營層深耕城市群布局，繼續聚焦一二線城市。同時要加大核心城市、銷售優勢區域的資源保障，並暫停產成品佔比較高、市場活力較差的區域拓展。

  據悉，保利地產2015年公司新增的50個項目，一線城市佔比45%，二線佔比 49%，三線僅佔比 6%。保利重點加大了北京、上海、廣州等區域的拓展力度，並暫停了瀋陽、長春、南昌、重慶等地的土地拓展。 2016年上半年，保利一二線城市拓展面積 569 萬平方米，拓展金額 421 億元，占公司拓展總量的75%和 94%。

  2017年，上述格局發生了轉變。

  2017年3月9日，保利地產董事會秘書黃海在保利地產電話會議上表示，公司前兩年重視一二線核心城市作用。「但公司有30%土地儲備面積布局在三四線，後續也會適當增加三四線存量。」按照保利的說法，公司目前業務仍圍繞中心城市布局，關注核心城市周邊的三四線城市。

  為適應市場發展和公司規模的擴張，保利還在原有二級治理架構基礎上，探索設置大區管控，試行三級管理模式。另據媒體報道，在公司業務層面，保利地產成立城市群戰略事業部，還推出「別動隊」，即在浙南、蘇北、京津冀等三個區域另外成立三個獨立的平台公司，在拿地、開發項目等各方面，這些平台公司與區域公司將展開競爭，可能引發鯰魚效應。

  接下來，以劉平為總經理的保利新團隊將推出哪些新舉措，去應對企業自身發展及行業格局分化帶來的挑戰，令人期待。

  要規模還是要利潤？

  而眼下亟待解決的，是保利地產近年來「增收不增利」的現象愈發明顯。

  截至3月13日，據Wind資訊統計數據顯示，滬深兩市共計38家上市房企2016年營業收入合計為6617億元，同比增長28.8%。歸屬於母公司股東的凈利潤合計為511億元，同比增長30.7%。其中，31家房企歸屬於母公司股東的凈利潤同比增速均超過20%。

  但保利地產2016年度業績快報公告（未經審計的初步核算數據）顯示，公司2016年共實現營業收入1548.38億元，同比增長25.45%。歸屬於上市公司股東的凈利潤124.14億元，同比增長0.54%。在營收與凈利增長方面，保利地產均低於業內平均增速。

  保利地產方面的解釋是，由於結轉項目毛利率下降，所以營業利潤增幅低於營業收入增幅。

  時代周報記者翻閱保利地產歷年年報獲悉，2010-2016年，保利地產營業收入同比增長分別為56.15%、31%、46.50%、34.03%、18.08%、13.18%、25.45%，總體呈下降趨勢。

  變化更為明顯的是利潤方面。歸屬於上市股東凈利潤方面，保利地產2010-2016年同比增長分別為39.8%、32.74%、29.20%、27.36%、13.52%、1.21%、0.21%、0.54% 。后三年凈利潤幾乎無增長。扣除非經常性損益的凈利潤方面，2010-2015年同比增長分別為44.35%、31.12%、29.19%、28%、12.43%、1.84%、0.74%。

  那麼，是什麼原因導致保利地產近年來凈利增長乏力？

  群益證券研究報告指出，保利凈利潤增速低於營收增速，主要由於結算的低利潤率項目佔比有所提高，帶動綜合毛利率整體下降。此外，公司全年年結算的合作項目比重大幅提高，少數股東權益佔比提高至30%左右，同比上升了近5個百分點，直接影響凈利潤的增速。

  少數股東權益佔比提高，其原因在於近年來保利地產加大了引入合作方合作拿地及共同開發的力度。這意味著合作項目獲得的利潤就需按照股權比例共同分享。但增加合作項目比重有一個好處就是能夠增加企業賬面銷售。

  而在保利看來，通過合作方式獲取的土地雖然會降低項目權益，從而影響到公司的歸母凈利潤，但該方式有利於減少競爭，保證項目利潤率水平。保利地產年報曾提及，公司新增權益容積率面積 861萬平方米，權益比例僅為65%。其中24 個項目為合作獲取，合作方以品牌房地產開發商、專業房地產基金為主。

  與基金合作仍有想象空間

  值得注意的是，這裡所說的基金便包括保利地產於2010年6月聯合中信證券(16.300,-0.01, -0.06%)成立的信保（天津）股權投資基金管理有限公司（以下簡稱「信保基金」）。

  據媒體報道，信保基金除發起人除了保利地產外，其認購人也主要以保利地產集團內部人士為主，從根本上講，信保基金和保利地產的利益其實是一致的，保利地產對投資的項目會擁有完全主導權。其常用手法是由基金管理公司與保利地產聯合拿地，再由基金管理公司引入基金接盤所佔股權，進行後續的資金提供。

  2010年，信保基金成功募集超過24億元的資金規模，並迅速向保利地產旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館等項目投入20.08億元。兩者更多的合作體現在拿地上。2012年， 保利地產聯合信保基金以18.7億元競得佛山一商住地塊。同年，雙方合作以12.41億元競得江門一地塊。2012年10月初，雙方合作以45億元競得上海徐匯區濱江地塊。

  上述的合作方式，帶來的是保利地產土地與項目所佔權益比例的下降。2009年信保基金尚未成立前，保利地產多為獨立拿地，是年保利新拓展項目中，絕大多數擁有100%權益。自信保基金成立后，在保利地產2012年新拓展30餘個項目中，有近15個項目，保利應佔比例權益在60%以下。上述剩餘權益方，年報並未披露。

  房地產與金融資深評論人黃立沖告訴時代周報記者，與基金聯合拿地是一種關聯交易，也是一種「明股暗債」的融資方式，「理論上，這個基金應該獨立運營，否則便沒辦法更好地對投資保利地產的股東負責」。

  而在克而瑞看來，一方面信保基金確實在保利地產過去的規模擴張中起到了支撐作用；另一方面，信保基金「或股權投資或明股實債」的方式，有分噬利潤之嫌。

  不過，保利地產董事長宋廣菊曾坦言，私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。而保利地產2016年董事會工作計劃也包括推動資本創新，大力發展房地產基金，探索實踐商業地產資產證券化。

  這或意味著，保利地產與信保基金等機構的合作仍有可想象的空間。而屆時，保利地產土地與項目所佔權益比例及利潤又會產生怎樣的變化呢？

  針對股東權益比的問題，黃海表示，如果把視角拉到一個長周期來看，因為拿地的權益比已經下降到6成多，未來權益比仍然具備著下降幾個點的潛力。