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2021/12/25
銀行按揭貸款買房子的現象已經很普遍，這個也是很多人不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發商幫忙辦理就行了。
其實，這裡面賺的錢，比房價更來的險惡！特別是對於工薪階層來說，要千萬注意這些問題！
一、貸款利率的折扣
2008年下半年，國家為了支持房地產的發展，出了很多優惠政策，其中有一條就是貸款利率可以打折。
一般我們購房都是3成首付，貸款是7成。按照當時國家規定，最低的貸款利率打7折。
這是一個什麼概念？
一套30萬左右的房子，首付10萬左右，在銀行貸款大概是20萬。
這個利息是多少？
告訴大家，按照最新的國家利率算下來，以20年為標準，利息有12萬左右（銀行才是搶錢的！！！！！！）。
那麼分成10分，每一折就是1萬2千多元。
既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年國家打壓房價，控制銀行貸款。
目前最低的首付3成貸款利率是8折，可以少2W多元，也是很可觀的。
所以，在這段時間，你買房子，決定貸款，一定要快，據說以後可能一折都不打了，這樣就算你買房子比別人少了100元/平
但是銀行貸款算下來，你實際還貴了50元/平，其實這很不划算的！
二、選擇還款方式
也許很多沒買過房子的人，都不知道銀行貸款還有方式可以選的。
其實我也是在看房的時候聽售樓小姐說的，當時她很含糊，我覺得這裡面肯定有點貓膩，就去網上查了資料。
1、等額本息還款。
其實，你在看房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對於另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。
但是你們知道真實還款情況是什麼樣嗎？
以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元月還款為例：
每個月還銀行1300------其中，800元是利息，500元是本金。
也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。
到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經還了10年了），利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的
即便你10年後條件好很多了，可以提前還了，但是後面的基本是本金，利息很少， 你提前還已經沒有什麼意義了。
你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。
大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短几年就還完，但是10年後一般能還完，這樣，銀行的利息收益會減少很多
所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎麼減少。
就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什麼損失。
2、等額本金還款。
我發現一個問題，就是銀行不會主動提出有這種還款方式，基本都只說前一種。
還好我之前了解過，就提出要還等額本金模式。
這個還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600元月還款為例：
每月還的錢要比等額本金多300多元，其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高
第2個月開始，只還1597元，因為本金上月換了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此類推。
越到後面還款壓力越小
而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年後，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多
這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。
而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！
說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女生，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息）
我們在旁邊看，銀行辦事人員隻字不提還款方式。
輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(後來才知道是故意把我們隔離開來)，然後就走了。
等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等額本金。我們走回去找那個辦事員，他已經在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看， 全部簽的等額本息。
後來又輪到我們了，我們提出還是本金還款。
這個時候，旁邊的人問我們，「還有別的還款方式？」
那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。
我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下籤了字走了-------看來銀行很不願意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。
你想一個人節約2-3萬利息，10 個人就是20-30萬，100個人呢？簡直不敢想象了！！！
作為我們這種一般階層的人，購買房子是大事情。
所以，盡量多算一下，既要在買房子的時候盡量殺價格，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。
其實這樣算一算，銀行貸款這方面，你合理分配，可以節約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平！！！
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