西安樓市下一步動作是什麼？這六大猜想這可比房價重要多了。

6月28日，西安樓市「史上最嚴厲」新政落地，樓市一片嘩然。新政對買房人的資格和購買力又一次大幅提高購置門檻。無論從調控劍指目標還是以往調控的經驗判斷，新房、二手房等住宅產品將多少有所影響。調控內容主要涉及兩個問題，即購買商品住房后交易時間的年限以及非本市戶籍居民家庭購房的資質。

短短半年時間，西安樓市已出台三次樓市調控，從起初的「限購」到「限售限貸限購」再到「限售期」延長以及「限外」，西安樓市中的各大角色都在重新定位，但卻一時間穩定不下來。甚至在第三次選擇在年中再啟調控，這樣一來火爆的2017西安樓市可能會在下半年迎來新的「轉變」。如果說開年的「限購令」是從起步來定位全年樓市的基調，沒想到紅了半邊天的金三銀四，4.18調控卻沒有讓購房者看到真正的「效果」，而此次6.28再迎調控已不能簡單的再用房價的漲跌來衡量，樓市下一步又將如何演變，這不由得引發了各種猜想。

猜想一：調控或將持續 目的穩定樓市健康可持續發展

中央經濟工作會議明確表態「房子是用來住的，不是用來炒的」，進入2016年12月份以來，決策層已經六次明確對房地產的相關調控。從監管層的態度來看，維穩仍然是2017年的核心命題。「房價不止、政策不停」是宗旨，各地更具實際情況也不斷升級為「一城一策」。

在上半年，西安樓市也先後出台三次調控，可以說每一次政策細則都在升級內容，而此次6月28日出台的調控內容，不少業內人士認為和目前大西安的發展規劃有些矛盾；對此，尚美家西安公司總經理聶海峰先生認為：本次出台的樓市新政，主要是受全國樓市調控的大趨勢影響，限售內容略顯被動。而陝西省社會科學院學術委員會副主任張寶通認為：大西安的發展需要吸引更多的人才流入，政府也出台多項利民政策給予鼓勵，自貿區的成立也在拉動區域的升級，就目前的調控內容看似力度大，其實不必被嚇到，城市化的發展還是很有空間的。

這是告訴了我們兩點內容，一方面經濟發展跟著國家走，另一方面城市化進程需要可持續發展；如果城市的發展單單為了追求快，基礎不牢再快都要跌倒，因此後期樓市發展還是需要更「穩健」。

猜想二：短期內房價不會瘋漲猛跌 持續走穩是大勢

雖然政府在加碼調控，但倘若房價出現大跌，這勢必也不是監管層的本意。在2017年，房地產市場會進入一個小的調整期，房價會「穩」字當頭，可能會出現微漲或微跌，「大起大落」都是政府不願意看到的。

就西安市場而言，4.18調控出台後，市場呼聲最高的就是房價是否能降一降，除此之外還希望市場有充足的房源可供挑選，然而一個月後，市場反應平平，庫存緊且房價持續攀升，越調越貴效果哪裡去了？不少業內人士認為，樓市調控的政策發力有一定的滯后性，同時庫存、整體經濟環境等都能影響房價的走勢，房價並不是僅僅因為樓市調控政策而出現上漲。政府出台樓市調控的目的並不是不讓房價上漲，而是遏制房價過快上漲，畢竟房價上漲過快是會產生很多風險以及很多民生問題的。

有經濟學家指出，近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底至2018年上半年。

猜想三：開發商上市產品將轉型 「邊緣性」開發區將成置業熱區

本次調控提到的關於規定外籍人員在西安置業社保年限，可以這樣理解，除了落地成為西安戶口外，對於沒有連續繳納2年社保的外籍人員，如果想投資選擇40產權的公寓產品更為實際，這類產品不限購不限貸，在投資回報率方面相比商鋪產品而言風險性更低；第二種置業可能，可以從調控中的城區劃分中找出切入點，灃東新城是西咸新區的龍頭，短短不到一年時間，西咸新區成績顯然，調控點名加入可見該區域的熱度，首次被划入「限售」範圍但並不限購，如果將兩者綜合起來分析，對灃東新城的置業率有所影響，但對於西咸新區的五大組團中的其餘四大區域空港、秦漢、灃西、涇河新區來說無疑帶來了新的契機。

既然限購了明確規定，對於外籍人員置業也有了新的界定，就目前而言，在西安置業的機會顯得尤為可貴，這也讓置業客群更為清晰更為單純，客群在產品的需求上會對功能性要求更高，這也讓接下來地產商再推出新產品新的轉變，90-120平米的產品供應量加大，投資性產品的比例可能會縮小，而150平米以上的改善戶型更重點作為洋房產品推出。

猜想四：剛需變遷剛改成主力 改善型房源選擇空間增大

品牌房企「小三房」大戰搶奪市場成為目前西安樓市的新格局，實際上正是迎合市場需求的一種轉變，從當下樓市大賣的小三房來看，西安剛需產品變遷，體現樓市置業觀：功能變遷，一步到位統治樓市置業觀，小戶型大空間的購房需求成為當務之急功能健全體現戶型升級優勢，由此引發居住觀念變遷。如今2017年的西安樓市，延續上一年小三房的熱銷和打造依舊如火如荼。

正因為小三室的熱銷，讓更多開發商在推出新產品時，與市場需求結合出新的賣點；從原本的70/80左右的兩室為剛需主打戶型，變為推出以90平米為起點的小三室戶型，甚至很多開發商在90-120平米之前推出多款三室戶型，來做為主銷產品；因此，在項目開發產品定位上，中大戶型比例將有所增長。110～120平米的功能型小三居將成為剛需產品，140～150平米舒適型三居將成為首改產品，170～200平米大戶型將成為再改產品。這樣的趨勢在西安房地產市場中即將轉型完畢。

猜想五：房企間併購加速 新品上市速度放緩

在2017年，西安樓市中開發商的整合併購進一步加速，手裡有地但開發能力弱的中小型房企若無法通過開發模式盈利，賣土地、賣股權現象就可能會頻繁出現；如果連土地都沒有的上市公司，或許整個企業會被當殼賣掉了。對於彈藥充足的大型開發商，將會在二級市場尋找開發機會以及合適資產，抑或收購現金流緊張的小型開發商。

當然，儘管拿地成本不斷上漲，為降低風險、分攤成本，許多全國大型品牌開發商可能會選擇本地實力強的開發商進行聯合，這樣一來再次面市，開發商則會顯得更為謹慎，在面對調控加碼的變化莫測樓市現狀，開發商在不斷轉型是否推新品，什麼時候上市都在不斷嘗試，對城市做深度解剖和分析，另外，提前研判大勢有危機意識，防患於未然也是開發商們必備的心理素質，因此6.28的調控后不少新品上市速度將會放緩，相比4.18調控的前後，開發商的步伐也會重新調整。

西安2016-2017年房價走勢

猜想六：滿5年上市交易 抑制短期炒客為剛需騰位

對於這則新政，獨立地產評論人李連源表示，商品房5年年限的限售並不是西安市的原創，多地已經實施，西安只是尾隨而至。商品房5年限售讓人聯想到限價商品房，因為有政策惠及，所以限制年限出售，來杜絕市場炒房。此舉對炒房一族的抑制非常有效，對於西安這座房價上漲緩慢的城市而言，抑制短期炒作，也可緩解目前市場供給不足，為真正的剛需騰出空位。

「在提高首付和購房門檻、樓市投資收益率明顯下滑的情況下，會間接逼走很多投資客。」中原研究中心分析師認為。儘管2017年西安樓市房價有大幅度的上升，但相比周邊城市房價，西安並不算高，再加上西安房價在第一季全國一、二線城市中的房價漲幅排名前三，讓不少外地投資客看到更多的升值空間，原本庫存量有限，本地客群需求量增大，外地客群有大幅度湧入，讓想真正在本地置業落戶的人不能入手也並不是政策環境的本意，因此在年度第三次調控再次對炒房客進行抑制。

在接下來半年時間內，供應方面仍會較為緊張。因此從中長期來看，西安房價將會趨於穩定。「6·28」調控政策有針對性地抑制了投資客和短炒客過度炒房的現象，在大的方向上有利於樓市的整體向好。