樓市調控升級：13城出台「限賣」政策

13日，成都市出台《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》。通知主要從約束房地產企業以及收緊信貸、二手房轉讓等方面入手，其中特別指出，自即日起在成都市住房限購區域內新購買的住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。據悉，這已經是全國第13地把樓市調控從「限購」升級到了「限賣」。

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據統計，成都是繼廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、啟東、保定白溝新城之後第13個出台樓市「限賣」政策的城市。此前，廈門、福州等地規定新購買住房的，需取得產權證后滿兩年方可上市交易。該舉措引發了各地的效仿。近日，保定白溝新城也出台了「限賣」規定，非本地戶籍家庭在該區限購新建住宅或二手房一套，且首付款比例不低於40%，該房產自登記之日起五年內不得轉讓。

中原地產首席分析師張大偉認為，「限賣」正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調控的新特點。預計未來將有更多的城市會執行這一新調控措施。一定年限限制轉讓，可以有效地降低投機行為。在過去一年多很多炒房客獲利豐厚，「限賣」政策將嚴厲打擊這些短期炒房客。

去年個人房貸增加了46.8%

據《21世紀經濟報道》報道 根據同花順數據統計，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右。以房貸規模最大的建行為例，2016年其房貸的不良貸款率僅為0.28%，不僅遠低於全行1.52%的不良率，在所有貸款的不良率中也是最低的。

據央行公布的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%，相比2015年增加的3.87萬億，上漲了46.8%。

而記者根據2016年年報數據統計發現，五大行成為放個人房貸的主力部門，佔個人住房貸款比例高達70%。

市場規模萬億元

新租房時代即將來臨

據《工人日報》報道「房子是用來住的，不是用來炒的。」2017年春節過後，全國數十個城市相繼出台更為嚴厲的限購限貸政策，「買改租」之風日盛。一直以來交易市場是房地產市場的主角，而如今在政策支持以及社會發展的變化之下，「炒房」、「賣房」的主賽道悄然轉換，一個新興的租房時代將來臨。

「未來3~5年，將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元人民幣，未來的租房市場空間巨大。」鏈家研究院院長楊現領在2016年《租賃崛起》報告分享會上表示。該報告更是預測，未來10年，租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

45城調控加碼,炒房客真怕了?

自2016年「9·30」政策以來，全國已有45個以上城市出台了各種房地產調控政策140餘次，封堵投資客炒房。目前來看，多個城市房價報價指數下滑，北京報價指數從88%高位直線下滑，跌至目前的54%;二線城市中，天津、珠海報價指數的下滑比較明顯。

不得不說，這一輪調控非常嚴，11個城市出台一輪，12個城市出台三輪，14個城市出台三輪以上。而且，上一輪調控集中在一線城市，這一輪則有越來越多的三、四線城市納入調控範圍。而目前從效果來看，樓市已經出現降溫跡象。一時間，很多炒房客也怕了，只能偃旗息鼓。

其實，此番調控之後，業內很多人士對樓市降溫還是比較有信心;房子的價值逐漸在回歸「用來住的」，而不是「用來炒的」。

即使如此，有些人還是比較擔心，調控一段時間后，經濟趨緩，房子庫存問題嚴重，是不是各地又要放開限購、限貸?炒房客會不會捲土重來?樓市豈不是又會出現周期性調控?這些問題的答案很明顯，但其實並不重要。重要的是，房價的周期性調控本來就不是市場經濟該有的現象。而從長遠來看，在周期性調控之外，市場經濟更需要謀求建立長期有效的市場交易體系。

也正因此，在歷經45城樓市調控加碼之後，迫在眉睫的是建立土地的市場化體制。事實證明，由地方政府完全掌控的供地機制，不能對價格信號做出快速反應。

除了土地、稅收等方面的改革，其他的市場體制也應該儘快建立。真正實現「房子是用來住的，不是用來炒的」，必須改變從需求端來做周期性調控的機制，而建立市場化的房子供給體制。如此，自住需求、改善型需求才不會被誤傷。並且，從供給端來改革，不恰好是供給側結構性改革的應有之義嗎?