重磅！上海首推100%租賃住房土地出讓

7月4號晚上，上海規劃和國土資源管理局網站悄悄掛了一則公告，本來以為跟往常一樣，是商辦土地的掛牌告示，結果沒想到！

這兩塊掛牌的土地用途寫著：租賃住房！！！

昨天正好寫了篇《租房時代即將到來 租房利好快來看看！》的文章，說的是以買房為主導的時代即將結束，接手的正是租房時代。結果沒想到晚上上海就推出兩塊租賃土地出讓公告，這也是上海首次100%不可售住宅用地的出讓。

這兩塊土地是需要開發商整體持有，且只租不售！房子的產權是70年！比起早些時候萬科100%自持拿地行為來說，這次的土地出讓更加徹底，政府的意思也很明確，就是要動租賃市場！那麼這會給如今稍顯平靜的房地產市場帶來一場怎樣的變革呢？

增加租賃土地供給能夠帶來什麼？

這一次租賃土地出讓公告從本質來說，是政府的政策導向，增加租賃型土地的供給，有利於市場結構的調整。

當然，這樣的政策不是空穴來風，在這之前，政府已經做了各種鋪墊，比如2016年上海出讓的住宅性質的土地，要求15%的面積開發商自持，另外有5%的保障房配建，算是給了開發商一個心理準備去面對住宅類房子自持出租情況。我們來看看這樣做之後的效果。

中估聯數據對土地監測的情況表明，從去年增加自持運營比例要求的條款后，部分開發商將20%（自持+保障）以上的成本轉移到了可售部分的房地產，客觀上推高了樓麵價。也就是羊毛出在羊身上，把自持的部分成本攤到了出售部分，遭殃的是購房者。

中估聯數據研發總監顏莉博士對此的看法是：「規定一定比例的自持經營，並不能從根本上實現增加租賃型住房供給的導向，反而會使得麵粉貴過麵包的故事愈演愈烈。中估聯數據的LBI指數（土地泡沫指數）反映的就是開發商拿地后的風險情況，今年1到5月份的各地LBI指數分析表明，北上廣深LBI指數高，庫存緊張，價格微漲，但是成交量下降很厲害。所以增加租賃型土地的供給，有利於破除現有市場環境下LBI居高不下的魔咒。」

100%只租不售 開發商拿什麼盈利？

政府的導向是好的，可是作為接盤的開發商會接受並且執行么？答案是肯定的，根據地塊保證金推算大致的土地成交價（溢價率不超過40%的前提下），再計算樓板價的話，以浦東新區張江的這個地塊為例，大致的樓板均價不會超過一萬，遠低於該地區周邊房屋價格。當然，出租和出售的差別還是很大的，以一套房屋70平來大概算一下單套收益，出租70年的收益大約在50萬，而出售的收益在70-120萬之間。

另外，住宅出售盈利來自買賣，相對來說資金迴流快。而租賃則是現金流，收益是穩定的，按照剛才的計算，開發商大約10-30年能夠收回投資，後面就是盈利了。但是70年的變數實在太大，並且也不知道70年之後的政策導向如何，是採取年租制繼續租還是可以出售？所以租賃必須要證券化配合，不然開發商就太傷了。

這樣的情況下，我們認為，能夠保證開發商盈利的關鍵因素有三個：

第一，溢價率。如果拿地的溢價率控制在比較低的水平，那麼盈利與出售的差距就會縮小很多。

第二，運營能力。對於拍地的開發商來說，裝修和運營成本都是需要考慮的，裝修的差距不會太大，那麼運營能力就顯得比較重要了，引進具有租賃管理經驗的團隊，並儘可能提高出租率，是盈利的關鍵。

第三，投資方。能夠提供持續現金流支持的投資方也是至關重要的因素。不然就會變成竹籃打水一場空了。

房地產市場的一成不變帶來的是市場結構的越來越不平衡，兩級分化嚴重。尤其是在北上廣深之類的一線城市，吸納的人才足夠多，但是真正能留下來買房生活的人卻不多了。咱們撇開家庭因素，一個正常畢業的大學生畢業后大概多少年能夠買房呢？如果在上海，大概是……請更加努力┑(￣Д ￣)┍。上海2016年平均工資8825元，而根據中估聯數據監測數據顯示6月房價為54487元/平米，60平的房子按照平均工資計算是需要370個月，也就是30年左右。但是考慮到人不可能不吃不喝，還有租房、水電、社交等等問題，在上海買房還是一件路漫漫兮其修遠的事情！

種種數據都顯示，房地產市場需要改變，從上游拿地到下游買房租房都需要一種新的思考形式，租賃市場需要穩健發展起來。此次兩塊租賃土地的出讓是房地產市場走向健康發展的一次摸索，從增量房市場轉變為存量房和租賃市場。也迫使開發商轉型，從單純的拿地賣房轉變成服務型企業。

本文中估聯數據 小嵐 原創

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