2017年買房還是賣房？買房與租房哪個更划算

  看過2016年房地產市場量價齊增的盛景，經歷過政府出手調控、政策收緊的風聲鶴唳……儘管，山西房地產市場在這一年交上了一份讓各界都意外的成績單，但面對2017年開年後一撥又一撥對房產調控加碼的政策，又一次掀起波瀾。

  2017年，要不要買房和要不要賣房？都成為人們關注的焦點。那麼投資房地產，是否還會帶來財富效應？風險會有多大？

  房子是用來住的，不是用來炒的！

  一個房子承載了普通老百姓一生的夢想，但無數人因高房價望而卻步。房子成了許多人的投資產品，使其失去了其本身居住功能的本質屬性。

  在中央經濟工作會議上，「房子是用來住的，不是用來炒的。」這句對房地產市場走向定調並被廣為傳播的話，被視為參透和瞭望2017年房地產走向的點睛之語。

  事實上，無論房價暴漲還是暴跌，都是政府不願看到的景象。中央經濟工作會議還曾提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。

  而在2017年春節期間，以北上廣深為首的一線城市，房貸收緊、首套房貸利率上調的消息便連夜傳來。著名經濟學家馬光遠認為，對於京滬等熱點城市收緊房貸，還應該站在2017年經濟總體環境，以及全球貨幣政策出現明顯轉折的大背景下來理解。北京和上海收緊房貸，最重要的信號，不是對政策加碼，而是金融機構對於未來房地產市場的風險預判在提升。

  對於2017年的金融政策，易居山西公司副總經理孫衛華在2016年就認為，今年的金融政策會收緊，資金成本會更高。比如，政府將在首付、銀行貸款利率等方面都有可能設置難度，並有疊加趨勢。「只有通過金融的手段去設置門檻，才能在一定程度上抑制炒房客。」

  更值得關注的是，從中央的角度而言，2017年房地產政策已釋放出明確信號：不希望投資投機性購房拉動房價繼續上漲，炒房客的美好時代已成為歷史。

  房貸利率緊縮，炒房成本增加

  2017年經濟的日子仍然不好過，房地產市場經歷狂熱后必然會調整的大背景下，目前的政策力度已經足夠大，只要執行到位，並配之以長效機制慢慢完善，房價上漲的預期自然會逆轉。

  2月8日起，北京執行新的個人住房貸款業務要求：首套房貸優惠收緊，不得低於基準利率九折，二套房貸按揭期限從最長的30年，縮短到最長25年，少了5年；廣州多家銀行將廣州地區的首套房優惠利率從8.5折上調到了9折及以上；深圳由於有意控制投放額度，部分國有大行深圳支行1月份信貸投放就大幅下滑……

  有業內人士認為，取消9折利率優惠政策，相當於一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸餘額，也是基於風險的考慮。

  據了解，2016年是房地產市場信貸史上最驚人的一年，央行數據統計：2016年新增房地產貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，佔新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點，其中新增個人住房貸款比重為87%，佔新增人民幣貸款比重為39%。尤其是去年下半年以來每月新增貸款70%以上都是居民貸款。其中，投資投機性購房佔主流。

  就太原房地產行業來看，樓市仍處於「庫存去化」時期，尤其是2016年，太原先後兩次推出「去庫存」政策。甚至在「930新政」后，全國21個城市密集出台限購令，太原仍然出台了「促銷」新政，與全國地產調控方向背道而馳。

  恆大地產客戶經理任先生透露，目前太原市的首付比例仍是20%。如果按照目前太原樓市去庫存的主基調看，太原調整的可能性不大。但是去年年底至2017年元旦期間，市場上曾有過上調的風聲，但後期究竟會不會調整，只能拭目以待。

  2017年買房還能不能賺到錢？

  如果拿出100萬元做投資，買房、炒美元、炒股、買黃金或是做理財產品……你願意選擇哪一種？

  對於這一命題，關注金融的劉女士很堅定，她的選擇是炒美元。「100萬元的房子以每年可收回3.6萬元的房租計算，100萬元的投資成本要收回需要30年左右；而100萬元如果做理財產品，買國債或辦理大額存單，按年息4%左右計算的話，一年收益4萬元；若是激進的投資者，也許會做高收益、高風險的理財項目，炒黃金、白銀或基金、股票所得的收益將更高；如果用100萬元人民幣投資美元產品，按照2月19日的6.86的匯率可兌換14.57萬美元，按銀行客戶經理的觀點，人民幣今年還會貶值，如果貶值到美元和人民幣匯率為1∶7.5，以現在的匯率，投資一美元即可賺0.64元。按此漲幅計算，14.57萬美元可以賺到9.3萬元左右的人民幣。儘管在此期間，要考慮人民幣貶值、通脹率等問題，但100萬元幹啥最划算，一目了然。」

  「除了剛需，如果手頭有餘錢，真的不如把買房子做投資的錢用來投資理財和外幣理財。如果是激進的投資者還可以做期貨等，這樣的收益將更多。」劉女士說。

  然而，儘管房地產市場情況嚴峻，但依然有人對樓市抱有很大的熱情。對於買房投資的人而言，拿著多套房產的唯一目的就是升值，在成本為零的前提下，可以耐心持有。但如果未來有一天加入持有成本，房子不僅不賺錢，還要交房產稅，這時房子已經不再是資產而是變成負債。

  2017年1月，重慶炒房團的希望被重慶官方為遏制炒房行為而祭出的「房產稅」徹底幻滅。按照現在的銀行利率買房出租，租售比不到2%，買房不僅沒有利潤，現金流還可能是負數。重慶炒房團全軍覆沒的例子再一次將那個遙遠的故事變為現實。

  也有業內人士算了一筆賬：買房和租房，10年以後財富差別有多大？以50萬元的總房價計算，首付20萬元，公積金貸款30萬元，20年期限，月供1963元，10年月供為23.6萬元；租房則以3%的普遍回報率計算，50萬元月租1250元，按平均CPI5.7計算，10年房租為20萬元，而租房人在此期間，省下首付20萬元，存銀行十年成為32萬元，省下月供1963元存銀行，利滾利后得31萬元，省下一次性還貸的錢20萬元。單單從財富上看，租房人勝出，而如果不出台房產稅，且房子隨CPI增值，買房者勝出。

  2017年還能買房投資么？對於這一問題，不少業內人士認為，綜合買房的投資風險和投資收益，不同區域、不同地段的房源不同，收益也不同，但結合太原樓市仍以去庫存為主的現狀，買房要謹慎，投資有風險。