三四線撐起樓市「半邊天」，但隱患越來越大

7月中旬一過，一些重磅的數據半年報也隨之出爐。7月17日和7月18日，國家統計局相繼公布了1-6月份房地產開發投資和銷售情況，以及70個大中城市6月份住宅銷售價格變動情況。

一、70個大中城市的住宅銷售價格情況

6月份與5月份相比：

新房方面，價格環比下降的有6個，而5月份是9個；上漲的有60個，而5月份有56個；持平的有4個，而5月份有5個。至於同比，6月份已經沒有一個城市下降了，5月份則有1個。

二手房方面，價格環比下降的有9個，而5月份有7個；上漲城市數量與5月份相同，均為60個；價格持平的城市6月份有1個，而5月份有3個；

而在漲跌幅排名上，請看下圖：

一句話總結6月份的70城房價數據，市場正在逐步消化壓力，繼續下探的空間有限。

二、上半年的房地產開發商投資與銷售情況

2017年上半年，全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。

商品房待售面積方面，6月末為64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。

土地方面，1-6月份，房地產開發企業土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

三、三四線扛起「半邊天」

整體來看，上半年是銷售增速跑贏投資增速，說明去庫存繼續穩步推進。特別是6月份，單月的銷售額排在歷史第二位。不過從城市等級來看，上半年樓市分化態勢十分明顯。

一線城市新房和二手房均呈現出」量價齊跌「的態勢，且還有繼續下探的空間，而且已經朝著「由售轉租」的方向發展，我們預計至明年上半年，這種行情都會延續。

二線城市，調控力度不及一線城市，這些城市當中部分明星城市，如鄭州、武漢等，實際上熱度仍然很高，雖然有限價令壓著，但由於2016年他們的漲幅並不靠前，且存在規劃上的利好，眼下購房需求還是很旺盛。

曾經的明星城市——合肥，由於在2016年過度透支了購買力，現在已經處於盤整階段，部分性價比低的房子已經有了鬆動。

值得一提的是三四線城市，它們幾乎扛起了上半年房地產銷售的「半邊天」。

據克而瑞監測數據，今年1-5月份，三四線城市佔房企銷售面積的比重達到75%；而去年同期的比例為66%。

三四線樓市的變化已經遠遠超出我們的想象，不過這種變化對當地來說可能並不是一個好消息。

首先，大房企進入三四線城市，操盤方式比區域地方性房企高明，比如在樓盤教育配套上下功夫。這樣一來，當地的商品房售價就能被直線拉起來。

三四線城市的商品房經過這一年的發展，價格翻了一倍的城市非常多。去年一套房幾十萬，首付十幾萬的非常多，而現在，一套房動輒上百萬，首付三四十萬早已不新鮮。

雖然三四線不愁房子住，但總有人是著急買房子自住結婚什麼的，這些地方的房子本沒什麼上行空間，賣出去的小區，很多房子也沒人住，但現實就是這樣的小區，你今年買就得比去年同期多花一倍的錢。湧進來的資金多了，壓力就丟給了收入有限的當地人。

其次，農民進城並不理想，接下來農民可能會面臨更嚴峻的局面。整個2016年，農民進城落戶進程是不及預期的，官方給出的原因是農民不願意放棄與農地相關的各種利益，為了推進農民進城，目前正在研究「有償退出機制」。

不過由於農地遠離城鎮，其折現的價值本身就十分有限，再加上三四線「漲價去庫存」的局面已經形成，農民如果現在選擇交出農地，所買到的房子價值相對去年可能已經縮水不少。

第三、 未來庫存成本可能更高

眾所周知，三四線城市的需求爆發是階段性的，難以持久。房企仍然在三四線大規模補貨，不僅是都市圈的三四線城市，更在一些不知名的三四線城市補貨，結果是這些城市的新增待售商品房更貴。

四、房地產的尷尬

在融360房貸君看來，當下的樓市來眼下最大的尷尬在於增加供應並不能平抑房價。

以某四線小城市為例，當地政府從每年2000畝增加到3000畝，但土地成本卻從年初的每畝800萬元增長到6月底的每畝1300萬元。簡單增加供應並沒有起到作用，是經濟學供求原理失效了嗎？並不是，而是由於資金流動是無障礙的，當初的因地制宜去庫存，已經演變成「各自為政」，甚至是被「分割包圍」。

目前金融工作會議已經定調，債務終身制以及提高直接融資比重，這都是限制地方和房企亂花錢的好措施。但更關鍵的應該是在確保短期措施繼續生效的情況下，儘快推出以「租賃住房「和」房地產稅「為核心的長效機制已經迫在眉睫。

本文為作者原創，未經授權不得轉載