淺談國內旅遊地產文旅地產未來走勢如何？

這是一個群雄角逐的新沙場，有著正統血脈的旅遊企業，生於草莽的土豪地產商，半官半商的城市文化投資公司，精耕一方的農場酒庄， 都從這個旅遊地產新江湖的一隅崛起，並迅速展開了兇悍的疆場廝殺。

經過前期的報道和觀察，以「兵刃」的 概念劃分，將目前國內的旅遊地產分為四大類型——主題遊樂型，景點依託型，度假酒店型，以及文旅小鎮型。每一類「兵刃」，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤 變化的有機體系，運用之妙，存乎一心。

對於有志於旅遊地產的開發商和投資者而言，完全沒有必要貪多務全，將其中一種模式修鍊到極致，已足以揚名立萬甚至成 為開宗立派的一代宗師了。我們試圖對旅遊地產進行一次系統梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優勢和短板，同時搬來國外成熟案例這塊他山之石，並探討通過他們 的此消彼長，會怎樣影響這個江湖的未來走勢。

主題遊樂型

這一模式的佼佼者華僑城已經開始了全國布局，並有了眾多仿效者，摩天輪、雲霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。不過，由於規模龐大、硬體設施投入頗巨、後期運營維護也是天價，對開發商前期資金籌措能力和後期運營管理能力有很高要求，且資金沉澱較多，所以涉足的房企較少。

相比自我造血功能強大的迪士尼，的主題遊樂型旅遊地產仍是小巫見大巫。用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工，「觀瀾湖模式」即為代表。

典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強集團、長隆集團、觀瀾湖、海昌、常州恐龍園等。

優勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩定門票收益、配套商業及地產項目的快速回現，使現金流很容易得到平衡。

短板：必須有持續的市場熱情作支撐，隨著迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅遊形態的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產項目銷售都受到了一定影響。

未來趨勢：如何持續地留住遊客，用鏈條和聚集效應來延續旅遊消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇;利用最新的網路與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種「O2O」的聯動效應。

他山之石：迪士尼神話，沃爾特迪士尼公司經過90多年的不斷發展，現已成為業務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網路和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。不同於國內主題遊樂市場主要靠門票加配套房地產項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的「輸血」渠道和「倫次收入」。

景點依託型

這是一度被批評為利用旅遊的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的「土豪」。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關鍵的還是如何協調地產和旅遊產業比例的問題。

佔據大量土地和自然資源的項目如何實現土地集約化利用?超級大盤如何避免空城現象?僅僅是城市地產簡單複製為「海景房」、「山景房」還是提供一個真正的休閑度假投資產品?這對賺慣了快錢的傳統房企提出更大的考驗，如果還是快產快銷的「三板斧」，勢必不能長久。

典型代表：萬達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產、雅居樂地產、恆大集團、中信地產、世紀金源集團等。

短板：對企業長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統地產企業往往難以承受。另外，文化的差異、經濟發展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。

未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產品的結合、酒店產權交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。

他山之石：RCI(國際分時度假交換公司)，目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司RCI，總部設在美國印第安納州。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250萬。

同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網路公司，如SUNTERRA公司，不但經營交換業務，而且自己開發並銷售產權酒店。