十年前那些買了房的人，現在過得怎麼樣？

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十年之間，北上廣深的房價漲幅跑贏了收入和房租。為什麼一線城市的房價超越了普通人的承受範圍，卻依舊有人在買房？

現在不買，以後瘋漲了更加買不起了；即使現在當了高位接盤俠，十年之後再回首，當年的房價還是低谷，房子早買就是賺到。這是大多數人十年前選擇買房的心路歷程。

有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子，有人用十年的光陰享受一段沒有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢。

十年間，一線城市的房價發生了什麼變化？

一、市場自我調節，房子供不應求，價格高漲。

加入WTO，國際資本蜂擁搶佔市場，眾多跨國企業在華建廠，以及本土民族工業的崛起，大量勞動人口擠滿北上廣。一線城市佔據了資源優勢，大量人口的湧入，就有了對房子的渴求。十年前的已取消福利分房，樓市開發進入市場自由競爭，人多房少，物以稀為貴，住房需求暴漲，房價被推高。

二、貨幣超發，房產成了財富保值的堅挺後盾。

十年前，逐年增高的超發貨幣引發貨幣貶值，老百姓擔心財富縮水，私人資金可投資的項目不多，大概有理財，股票，房產等幾個渠道，炒股是有門檻的高智商投資，理財收益不穩定，唯有房產是傻瓜閉著眼睛都會做的投資。儘管十年間樓市有過短暫下跌回調，站在十年的歷史長河來看，房子的投資回報率還算穩健，甚至出現了靠炒房賺錢的投資客。

三、國際熱錢湧入，人民幣升值，外資搶灘樓市紅利。

走向全球市場之後，外匯儲備增多，人民幣升值，國際熱錢通過投資人民幣資產（比如：房地產）獲利。當時股市還太年輕，尚不健全，投資還需要勇氣。

與此同時，在當時資產荒背景下，的製造業多以低端製造為主，出口到國際市場，掙得都是血汗錢，還不如開發一個樓盤掙得多。十年之間，許多央企也涉足樓市，主業低迷，樓市利潤來湊，投資房地產被認為是資金獲利和避險的好去處。

數據顯示，2016年銀行新增貸款大頭都給了房貸，製造業萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅樓市調控之下，銀行也知趣地收緊房貸了。但房地產在銀行眼中仍然是基礎的優質資產，銀行理財更是為其做嫁衣。

四、推動城鎮化，農民進城買房，在讀學生也加入買房大軍。

隨著外資湧入以及城鎮化的進程，工業代工廠如雨後春筍般出現，大量農民進城務工，比如富士康在東莞的工廠，曾招納過上萬的流水線工人，還將觸角深入到內地，建立很多分工廠。進城務工的農民用辛勤的汗水建設了一個又一個城市，也會想在城市買房安家，進而激發住房需求。曾經，瀋陽一度為了鼓勵農民工進城買房，還推出了零首付的優惠。

聯考之後，是否要去讀書的城市買房成了熱門話題。隨著一線城市房價高漲，如今在一線城市買房的門檻越來越高，完全靠自己的能力（不需要家裡幫忙出資），首次置業時間都在30歲之後。有人調侃，人生不止有詩和遠方，還有買房。尚無經濟能力的大學生買房最大的障礙是什麼？網上總結為家裡不給錢或者家裡沒有錢，歸根到底，錢才是買房的關鍵因素。

曾經有功成名就的人物勸說年輕人，別在讀書的時候想買房，應該將大好的青春年華用來學習和提升自己，未來靠自己的能力去創業。買房和創業永遠是一場博弈，不如讓年輕有年輕的模樣，其他功利的事情，順其自然。

五、當社會上升的通道被打開，房價也迎來上漲的十年。

隨著經濟發展，高等教育已變平民教育，人口頻繁湧向大城市尋找機會，社會有了向上流動的通道，買房需求被激發，拉動了樓市的上漲。

每年，大量的畢業生留在一線城市工作，主要是就業機會多，這是現實。十年前買房的那波年輕人如果足夠努力，也許差不多能混跡中產階層了；十年前沒有在一線城市買房的年輕人，很多體驗過大城市的奮鬥歲月後，回到家鄉或者去了二線城市，過上了有車有房，老婆孩子熱炕頭的安寧生活，他們會反問在一線城市買房的年輕人：難道不在一線城市CBD的房子就不叫房子嗎？

十年前選擇了買房， 十年後會發生什麼？

如果很多年前，你有幸在上海，讓時光回到2007年，以150萬的總價（可以貸款）買了上海浦東的房子，2017年以1100萬成交。十年之間，漲價了950萬。我們來計算一下你的賺錢速度：

這套房子一年漲95萬，一個月漲79166元，每一天漲：2638元。每小時漲：110元，平均每分鐘漲：1.83元。所以即便你在睡夢中，這套房子還是以每分鐘1.83元的速度在增值，比把錢放在餘額寶里都強多了。十年前又沒有限購，如果你有勇氣買下三五套，真等於買了一台印鈔機，畢竟在上海一個月能掙7萬的人還是鳳毛麟角。

時勢造英雄，無數人在高房價的重壓之下感嘆：如果時光倒流十年，我們肯定會囤一大波房子。可是，時光無法倒流，即便是給個機會，當年的你也未必有勇氣買房。

因為很多人沒想明白，十年前買房與十年後買房的區別：

十年前買房，上海房價大概1萬一平米，你的月薪才3千，咬咬牙買了房，即使是十年之後，你當年的房子價格會永遠停留在1萬一平米，而你的月薪會達到1萬以上，供房毫無壓力。

十年後買房，上海的房價5萬一平米，你的月薪就算高達2萬，連湊齊首付都困難，買房壓力山大，有人黯然神傷離開一線城市。

十年前在一線城市買了房的人，現在過得怎麼樣？

他們的故事，是千萬個在一線城市奮鬥者的縮影。

2007年，東哥在25歲生日那天決定買房的，畢業后的第3年，坐標魔都上海。當時首付30萬， 對於一個普通的三四線城市的工人家庭來說，是一筆龐大的數字。父母幾乎借遍了親戚，加上東哥3年攢下的8萬，艱難地定下了一套兩居，接近100萬的貸款要還30年。

背上房貸，東哥從此周末再無吃喝享樂，泡一壺茶在家看書能待一整天，出國游什麼的全部砍掉。為了儘快還債，東哥拚命工作，三年還清外債。他說，最初買房的兩年過得很苦，熬過去就好了。房貸重壓之下，沒有物質生活帶來的歡愉，卻能讓自己安靜思考工作和未來，有一段平靜的自我增值期。

後來，東哥甩開膀子創業，中間吃過虧、上過當、受過苦，但是一想到在上海有個家，踏實的穩定感讓東哥瞬間有了無窮的動力。現在東哥的創業公司步入正軌，有了不錯的盈利，還買下了第二套房子了。東哥不後悔買房，因為買房激發了一段激情燃燒的奮鬥歲月。

同樣是2007年，桔子大學畢業，租了一年的房，被邋遢的室友折騰瘋了，當時囊中羞澀只能在北京三環貸款買了個50平米的小房子，自己夠住。後來結婚了，幸運地趕在北京限購之前，兩家湊錢置換了北四環100多平米的大三居。現在，每個月的房貸比租金還低，小區旁邊就是捷運站。

桔子見證了北京房價一輪又一輪的上漲，一邊慶幸自己有魄力十年前買了房，一邊又後悔自己膽子太小沒有投資二套房。如今，不管北京的房價一天漲多少或者跌多少，都與桔子無關。

還是2007年，小雨畢業之際面臨著在留學深造和買房定居的選擇，最後她選擇了漂洋過海去英國讀書，前後花了家裡三十多萬。學習了自己喜歡的專業，開闊了眼界，回國後身為海龜的她和國內畢業生一樣在深圳拼殺。

雖然再次考慮買房時深圳的房價已漲了好幾倍，她卻不後悔在人生的黃金年齡里去讀書去提升自己。她說房子可以晚一點買，而讀書的時光卻是千金難換，不能為了一套房子而束縛了夢想的腳步。

買房這件事，有舍有得。你有你扛起高昂房價的勇氣，我有我在小城的歲月靜好，人生的選擇沒有對錯，度過的青春都值得珍惜。

十年之間，樓市如同一場精彩的大戲，或許沒有真正的贏家。

當樓市在2009年那一輪房價暴漲時，溫州炒房團所向披靡，從海南到廣西北海，一擲千金，一層樓一層樓的買，享受著樓市金主的無上榮耀。結果沒有風光多久，金融危機橫掃全球，2011年溫州也發生了金融危機，溫州炒房團資金鏈崩斷，元氣大傷，留下一地雞毛。他們沒有在鄂爾多斯、三亞、北海等城市剪一把樓市的羊毛，反而遭遇了房價一路暴跌得厄運，跌個20%都是小打小鬧，如今鄂爾多斯、北海鬼城橫行，很多炒房團砸到手裡到現在還沒有解套。

自此，溫州炒房團被後起之秀的山西煤老闆超越了，煤老闆們大多把錢砸到了離山西近在咫尺的北京，他們趕上了一線城市暴漲的列車，然而到了2017年，那些爭先恐後搶搭房價末班車的投資客，或許沒那麼幸運了。

再看一看日本樓市泡沫時的情景：

1987年，東京的房價漲了53%。那些埋頭上班的公司白領們害怕房價繼續上漲就買不起了，忙著向銀行貸款買房，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。甚至當時的日本還出現了搖號買房，1988年搖號率到了1/6200，雖然沒有限購，這購房難度也是驚人的。

與此同時，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫膨脹，有個笑話是說僅東京23區的地價就可以買下整個美國。高昂的房價使普通日本人更買不起房，1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，按當時4百萬日元工資標準，要不吃不喝乾15年，這讓很多懷抱東京夢的日本年輕人忘而卻步，甚至很多日本國民鄙視東京人靠著高房價不勞而獲。然而1991年，噩夢來了，政府調控之後，日本房價暴跌，從1990年至2006年，日本平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平。

有日本樓市暴跌的前車之鑒，你還敢拍著胸脯說北上廣深的房價一定不會下跌嗎？在樓市面前，或許沒有真正的贏家。

房價高聳入雲霄，樓市調控頻出，銀行收緊房貸，現在入場賭房價，只能說你是勇士，勇者無敵。

作者：齊俊傑看財經

ID：qijunjie82

昨天的文章，我們隨手寫了一下關於房價的估值模型，主要是按照世界上比較通用的房價收入比來計算的。一下子引發了激烈的討論。老齊的賬是這麼算的，當地平均年收入，如果不吃不喝30年，相當於一個家庭不吃不喝15年，能夠買的起一套90平米的房子，這個城市的房價就屬於基本合理。

比如您那個地方，平均個人月入5000，家庭月入10000元，一年就是12萬，一套90平米的房子，180萬以內，也就是均價2萬就算基本合理。而如果一個家庭不吃不喝10年就能買的起了，相當於均價1萬3，那就算是很合理了甚至有點低了。

這下大家不幹了，甚至認為老齊畫風突變，變成了房價的多頭，因為按照老齊的演算法，很多地方的房價根本就是不高的，甚至有點低。真的是這樣嗎？今天我們就來討論一下這個話題。

首先，這是按照房價收入比進行估值，僅僅是估值的一個維度而已，還有很多維度可以判斷房價的標準，比如另一個重要的指標租售比，也就是你的房子一年的房租如果比上房價，不算貸款。結果高於銀行現在的房貸利率，那麼房價就是合理的。換句話說現在看，你一年的房租比上房價，要高於5%，房價才合理。而現在好地段的房子，租金在2-3%，一般的房子，租金一年在1%，甚至低於銀行存款。這肯定是高估了。

這個指標和房價收入比往往綜合運用，租售比要考慮的是當地房子的實際需求，而房價收入比則考慮的是你後面還有多少人會出來接盤。當然還有很多的估值方法，這只是其中兩個。

其次，任何估值都是個體系，不會是單一而存在，不同地方的房價自然也要不同的估值方法。就跟股市一樣，零售業股票要用市盈率估值，銀行要用凈資產，周期類則要用經濟周期。還有一些科技公司只能用比較法。保險公司要用業務倍數。甚至同一類公司不同時期的估值方式也不一樣，比如牛市大家傾向於用市盈率增長率PEG來給公司價值股找高估值的借口，比如現在的茅台，而熊市大家更傾向於相信他的股息分紅率，大不了當債券買。沒有一種估值方式包羅萬象。

【這是按照可支配收入計算的，如果拿統計局的收入數據計算，要小一些。】

第三，就房價收入比估值方法來說，這也是寧要模糊的正確，不要精確的錯誤。需要比較當地歷史，以及橫向比較國內國際。老齊認為一個家庭不吃不喝10-15年買一套90平米的房子，是合理的範疇，這就像指數的市盈率估值10-20倍都是合理的一樣，這個合理區間本身就帶有主觀色彩。也許你認為7-15倍合理，有人認為12-25倍合理。這都沒有什麼不對，也正因為大家對於估值認知上的不同，所以才有了交易。覺得3-6年買一套房合理的，也許人家2008年就看空房價。認為10倍合理的2012年開始看空了，老齊認為10-15倍合理，所以認為2014年已經到頂，2016年再漲就看空房價。認為20年合理的，甚至有人認為窮人就該買不起房的，可能認為房價要漲到80萬。所以這才有了接盤，如果現在大家都看空，房價豈不是已經跌了。如果都看3-6年買房，那房價在2006年估計一線城市就見頂了。

第四，老齊一直強調，樓市的問題是冰火兩重天，一半海水一半火焰，一方面一線和二線頭部城市房價過高，另一部分廣大的三四線城市是供給過剩。很多小城市家庭都是幾套房。所以前30個城市房價偏高。廣大城市房價不高這是很正常的。甚至有的地方房價是偏低的，比如有朋友留言，當地收入5000，房價7000，你說這是不是在秀幸福呢？這地方買房有什麼壓力？而在這輪房價上漲之前，其實很多地方的房價都是這個水平，我們調研的河北多個地方2015年的時候就是這樣。即使現在漲到2萬，基本算是漲到了合理與不合理的臨界點上。所以大家看到了，基本漲到這，也就漲不動了。再漲就限購了。

第五，有人抬杠了，說按房價收入比的演算法，3000收入，對應100萬房價能不高嗎？這當然看上去很離譜，但是就像剛才我說的，這東西雖然廣泛適用，但不是絕對適用，比如貧困縣一個月也就1000多收入，你讓他買30萬的房子怎麼可能。畢竟還有一個經濟學的術語叫做恩格爾係數，你吃飯的錢占你的收入多少。你的錢還不夠吃飯，多少錢的房子也都是買不起的。所以為什麼我們拿5000舉例，換句話說平均收入5000以下的地方，不適用這個方法。

第六，大家也不用抓住老齊說的15年不吃不喝買房不放，這畢竟是一個合理區間的上限，是當年日本房地產泡沫破裂的時候，東京圈的數據。所以我把它定位了上限，但很可惜很多頭部城市已經超出了這個警戒線。很多城市可能永遠都達不到這個數字，所以因地制宜，您認為合理就好。比如你所在的地區不是北上廣深杭，可以按照老齊給出的下限10年買房來計算，或者按照中位數12年來計算。

第七，有人說，算出來我們這裡的房子低估了，比如剛才說的收入5000房價7000，是不是要趕緊投資一套。注意，這個房價收入比，可不是判斷房價是否具有投資價值的手段，他只是測試後面還有沒有人買的起。你能不能投資，你要回到第一條，用租售比再算下，如果租售比超過5%，當然就是被低估了。

肯定可以投資，如果根本租不出去，那麼也就說明，這裡的房子不是低估，而是過剩了。過剩的東西還哪有投資價值。只是如果你是剛需的話，買起來沒什麼壓力而已。所以遇到這樣的房價，剛需該買就買吧，投資就算了。因為以後肯定無法變現。

所以，我還是那個空頭，認為房地產已經進入頂部危險階段的空頭，這點沒有變。大家放心好了。

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