對標碧桂園 雅居樂謀求多元化轉型

【財新網】（記者 王婧）雅居樂於5月26日在廣州發布其多元化轉型進展。公司稱奇業務架構已經由「以地產為重」調整為「以地產為主，多元業務并行」。

雅居樂集團控股有限公司（簡稱雅居樂，03383.HK）副總裁陳忠其在新聞發布會上介紹說，除主營業務地產開發之外，現在雅居樂已擁有物業、教育、環保、建設四大產業。這四大產業都已成立集團公司。

其中物業集團服務的業主已經過百萬，除雅居樂自身樓盤擁有70萬業主之外，物業板塊已經收購了其他地產商的一些物業服務。教育集團重點發展雙語教育和高端國際教育，目前經營和開辦的學校已超過30所。「近三年達到過百所學校，一點問題都沒有」，陳忠其說。

環保集團通過併購，擁有9家環保企業，聚焦固體廢棄物、環境修復和水務三大領域。建設集團今年新成立，業務主要包括設計、施工總承包等，未來還會為其他地產商代建。

這是雅居樂成立以來的第25年，此前雅居樂一直以房地產開發為主業。2016年8月，雅居樂將公司名稱由「雅居樂地產」更名為「雅居樂集團」，從此拉開多元化轉型序幕。

在是次新聞發布會上，雅居樂董事長陳卓林說，多元板塊未來「在資本市場上會有進一步的安排」。今年3月15日，他在2016年業績發布會上介紹說，雅居樂物業板塊正在籌備赴港上市。

「雅居樂處處都在追趕碧桂園。」一位接近陳卓林的人士告訴財新記者，「甚至這一多元化的戰略布局都和碧桂園非常相似。」

地產業務「望其項背」

雅居樂和碧桂園（02007.HK）都成立於1992年，分別在廣東中山和佛山起家。熟悉廣東房地產行業的人士告訴財新記者：此前大約20年中，雅居樂、碧桂園都偏好高端別墅和豪宅，項目選址也偏愛風景優美的三四線城市，或者一二線城市的遠郊。

「陳卓林和碧桂園董事會主席楊國強，經常考察對方項目。」接近陳卓林的人士回憶說，有一次陳卓林參觀碧桂園豪宅項目，結束時發現，他進門時脫下的皮鞋，鞋尖已經從朝向門內變成朝向門外，「回來就要求雅居樂的銷售也要做到這一點」。

從2013年到2015年，整個房地產行業都不太景氣，三四線城市庫存嚴重過剩，雅居樂和碧桂園也未能倖免。兩家企業應對策略不通，因此走上截然不同的道路。

雅居樂著急去庫存。2017年5月9日，陳卓林在股東周年大會上描述，「我們花了兩三年時間，將所有不好的項目、不好的產品全賣了」。資金緊張之際，雅居樂也沒有趁著樓市冷清擴充土地儲備。中銀國際曾在2016年8月發布研報稱：雅居樂錯失了2014年和2015年房地產市場較冷清時擴充土地儲備的機會。2016年，雅居樂的銷售額為528億元，同比上升19%。這已是雅居樂近三年中最好的業績。

碧桂園則從2013年開始瘋狂擴張。公司的合約銷售規模從2012年的480億元躍升至2015年的1060億元。而在樓市火爆的2016年，碧桂園銷售額更是達到3088億元，在房地產企業中，僅次於恆大（03333.HK）和萬科（000002.SZ；02202.HK）。

碧桂園擴張的秘密是激進拿地。其2015年的拿地預算為200億元，最終投入560億元；2016年拿地預算為500億元，最終投入1775億元。

對房企而言，土地儲備對後續發展至關重要。財新記者統計上市房企2016年年報后發現，截至2016年底，碧桂園的土地儲備為1.66億平方米，在上市房企中名列第二，僅次於恆大的2.29億平方米。而雅居樂的土地儲備為0.33億平方米，在房企中排名第十二。

至此，在主營地產業務的規模效應上，雅居樂要想超越碧桂園，已經希望渺茫。碧桂園2017年的銷售目標為4000億元，而雅居樂的目標保守估計為600億元，爭取700億元。

2016年，雅居樂回到一線城市，甚至不惜拿下幾塊「地王」。不過在新聞發布會上，雅居樂多位高管對地產板塊未來發展的表態都是「穩紮穩打」。陳忠其在新聞發布會上說：雅居樂地產業務未來將「深耕一二線城市」，而其目標是未來每年以20%至30%的速度穩步發展，「爭取在三年內突破千億」。

多元業務「任重道遠」

新的四大板塊被雅居樂寄予厚望。在陳卓林的設想中，未來三到五年內，非地產板塊的利潤要佔到集團總利潤的50%。

但這顯然不容易。雅居樂2016年財報顯示：房地產開發業務占其主營業務收入比重高達95.87%；物業管理及其他服務的比重為2.29%；酒店業務比重為1.44%；物業投資比重為0.40%。

每逢樓市下行，都會有諸多房企表示要「多元化轉型」。不過即便是千億房企，多元化發展成績也良莠不齊。質量較高有萬達的文化產業，旗下的萬達院線佔據電影票房16.7%的份額，在國內院線中排名第一；恆大的多元化布局亮點則為恆大足球，雖然恆大俱樂部2016年凈虧損8.12億元，但其為恆大的品牌傳播立下汗馬功勞。

然而盈利者寥寥。比如恆大孵化出的多家上市公司恆大健康、恆騰網路等，僅從財務數據來看，要麼規模很小，目前仍然虧損，要麼業務仍在培育期。

一家具備多元化業務的房企內部人士告訴財新記者：「多元化發展，隔行如隔山。即便關聯緊密的行業，在人才、資源、能力等方面的要求都各不相同，所以很多企業都不同程度受挫。」

雅居樂能否依靠多元業務突圍，目前仍是未知數。前述接近陳卓林的人士稱，雅居樂的多元化戰略與碧桂園極為相似。

關於雅居樂旗下的建設集團，陳忠其在發布會上介紹說：雅居樂此前的項目都是其他開發商代建的。而現在，雅居樂將有自己的建築團隊，以後還將為其他地產商提供代建服務。一名與碧桂園有過業務合作的房企成本部門的人士曾向財新記者感嘆說：由於碧桂園擁有自己的建築團隊，其項目成本控制，「能夠精確到每一根釘子」。 他認為這是雅居樂願意對標碧桂園，布局建設板塊的一個重要原因。

此外，公開資料顯示：2017年4月27日，證監會已受理碧桂園物業計劃登陸上交所的申請，碧桂園物業IPO計劃募集資金11.25億元。美國當地時間5月18日，由碧桂園楊氏家族實際控股的博實樂教育集團在美國紐交所主板正式掛牌上市，以每股發行價10.5美元的價格發售1500萬股。博實樂教育集團原名為碧桂園教育集團。

在新聞發布會現場，陳卓林提到：雅居樂的多元板塊亦在資本市場上有進一步安排。

5月26日，雅居樂開盤價為7.25港元/股，收盤價為7.05港元/股，較前一日收盤價下跌1.81%。 ■