萬科郁亮：房地產行業並沒有真正產能過剩

  2月15日，萬科總裁郁亮在經濟50人論壇2017年年會上發言認為，房地產行業並不是真的產能過剩，而是結構性差異比較大，城市分化比較嚴重。

  「其實房地產行業並不是真正的產能過剩，因為老百姓居住問題沒得到有效的解決」，郁亮表示。

  郁亮指出，特大型城市的住房供應是短缺的，房價上漲比較快，年輕人買不起房子，不但降低了城市吸引力，也影響了城市的發展，對金融安全也有影響。而多個中小城市有嚴重庫存。

  在郁亮看來，要解決這個問題，有兩個抓手。一方面是要發展租賃住宅，二是大力發展「軌道+物業」的模式。

  具體到發展租賃住宅，郁亮指出，目前還面臨一些問題。

  首先，從機構租賃者來說，目前國民經濟統籌沒這個行業，也沒有消防標準，住宅有住宅標準，但租賃這方面的標準就沒有。

  第二，稅負過重，如不動產租賃經營，增值稅達到11%。

  第三，房地產信託投資基金（REITS）進展緩慢，沒解決不重複徵稅和非交易型過戶免徵稅費的問題。

  第四，地方對發展租賃住宅方面重視不夠，中央39號文沒有得到落實。大城市房價這麼高，租賃住宅是能夠緩解大城市裡面房屋供應不足的問題，這是一個抓手，應大力發展租賃住宅。

  談及第二個抓手——大力發展「軌道+物業」的模式，郁亮表示，「軌道+物業」的發展模式，對於家解決大城市病的問題，有很多機會。

  郁亮具體說道，全世界12個超過一千萬人口的城市，有3個在發達國家，其他都在發展家，有兩個，北京和上海，這些城市都遭遇過大城市病或者正在遭遇大城市病。

  「東京在80年代通過努力基本解決了大城市病的問題，東京城區裡面有70%是住宅，使得東京在東京圈內成功解決了可支付住宅的數量問題、供應問題，緩解了大都市年輕人買房的壓力。同時，東京的軌道交通在整個公共交通的比重分擔率達到95%，東京通過軌道模式，實現通勤時間在一小時以內。」郁亮舉例說。

  與東京對比，大都市的住宅比和軌道交通覆蓋比明顯偏低。「上海城區裡面40%多是住宅，北京更少一點約28%左右。軌道交通在整個公共交通的比重分擔率，北京只有45%，上海55%，」 郁亮說，這些地方應該通過軌道加密的模式來解決問題。

  郁亮總結，「軌道+物業」的發展模式，在解決大城市病方面應該有很多機會。發展租賃住宅和「軌道+物業」的模式，對房地產行業來說是供給側結構性改革的兩個抓手。