開業僅年余 長沙東塘薈關門停業

9月1日，東塘薈商場內多數商家已停業。見習記者 黃亞蘋 攝

落地衣架上還掛著去年冬天的棉服和呢大衣，落了一層灰的飾品展示柜上躺著一隻死蟑螂，相連幾家服裝店老闆半年前就已撤離，只剩下1位店主照看著相鄰的七八家店鋪。與周圍友誼商城、新里程等購物廣場人流攢動的情形相比，位於韶山北路與勞動中路交會處的東塘薈商場更顯冷清。

「包括工人工資與施工材料，現在還有124萬尾款沒收回。」東塘薈室內裝修負責人之一羅善楊如是說。

營業僅1年9個月，定位年輕時尚的東塘薈卻因二級承租方經營不善而讓一百多位小租戶進退兩難——斷電、無處退押金、生意難以為繼等情況一一發生，導致業主、經營公司、租戶三方矛盾僵持不下。9月1日下午，商場正式關門停業。

■見習記者 黃亞蘋 陳柯妤

生意冷清，商戶撤離九成

1日中午，韶山北路車水馬龍，友誼商城與新里程購物中心遊客如織，三湘都市報記者卻在同樣位於這片老牌商業「黃金碼頭」的東塘薈看到另一番景象：在2樓manza服裝店內，落地衣架上還掛著去年冬天的棉服和呢大衣，99元的紅色折扣標籤醒目地貼著，后側落了一層灰的裝飾板已倒在了衣架上。

「限制購電就算了，連門前的射燈也不給開，門頭這麼暗，誰還會來?」東塘薈4樓「吳小姐炒優格」店主袁小姐抱怨，自去年6月一大批商戶清貨撤場后，她的生意也受到影響，「手扶電梯停運后就沒什麼人願意走上來，只能靠做幾單外賣生意勉強湊合。」

記者觀察發現，目前商場3樓商戶已全部撤離，僅有1、2、4層的部分運動品牌、餐飲、零售以及5樓的影院尚在運營，目測空置商鋪近九成。

據了解，2015年6月，定位「年輕時尚的小型購物中心」的東塘薈開放招租。彼時，該商場的商業規劃是：1層以運動品牌為主，2、3層為服飾和美食，4層則全部為美食餐飲。

「開業前1個月生意還是挺好的，後來生意就一直走下坡路了。」在東塘薈4樓經營小吃生意的秋姨稱，由於生意直線下滑，從去年6月開始，商場主動給商鋪減免了房租，只象徵性收取物業管理費與水電費。

在4樓黃記煌門店店主易果君提供的租賃合同上，記者看到標明的物業費是40元/平方米。易果君本應每月繳納13258元物業管理費，在商場的口頭承諾下每月僅繳納物管、水電費共6000元。

雖然生意慘淡，但部分租戶仍不願意將貨物撤離。「商場位置還算好，就看要怎麼解決吧。如果連貨都撤走了，門面可能不保，租金更難要回了。」租戶劉女士如是說。

租賃合同未到期

租金眼看打水漂

2014年7月22日，瀟湘電影集團有限公司(以下簡稱「瀟影集團」)與長沙市日晟酒店有限公司(以下簡稱「日晟」)簽訂《物業租賃合同》，約定瀟影集團將位於長沙韶山中路1號瀟影大廈裙樓1-4層項目物業出租給日晟經營使用，合同簽訂后，日晟將瀟影大廈裙樓進行轉租。

對於商場生意一直沒有起色的原因，易果君認為，商場自開業后就少有推廣，「電梯位置不醒目，很多人都不知道這個商場還有2樓。」易果君還表示，他與日晟簽訂的合同還有3年多才到期，可30萬的租金眼看就要打水漂。

記者在羅善楊提供的一份「工程款結算確認書」上看到，從2016年6月至2017年5月30日，每月交付現金113300元，簽署該借款確認書的劉小平，則是東塘薈管理方——湖南潮尚商業管理有限公司(以下簡稱「潮尚」)曾經的投資人之一。

「加上前期的廣告策劃、室內裝飾以及商場員工、電工、保潔員的工資，潮尚的欠款還有兩百多萬吧。」負責東塘薈前期宣傳的李先生如是說。

8月29日，4樓黃記煌門店停電;9月1日下午1:30，東塘薈徹底停電;9月1日下午5點，東塘薈已正式關門停業。截至記者發稿前，該商場仍未恢復營業。

律師說法

承租方再轉租是否授權成焦點

商業項目沒了下文，維權、賠償成為商場租戶們的關注焦點。東塘薈上百名小業主如何維權?

湖南雲天律師事務所楊親輝律師表示，本案房屋轉租包含兩個不同的法律關係，涉及三個主體，即出租人——瀟影集團、承租人——日晟和次承租人——商鋪業主。《中華人民共和國合同法》第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。」

本案中，如日晟與商鋪業主的租賃合同徵得了瀟影集團的同意，則日晟與商鋪業主之間的轉租關係與一般的租賃關係並無區別。轉租是以承租人存有租賃權為基礎的，在承租人租賃權因合同終止等原因消滅，次承租人不能得到租賃權而受到損害時，基於合同的相對性原則，次承租人也只能向承租人請求賠償，即本案中的商鋪業主無法繼續經營所造成的押金退還及其他經濟損失，只能向日晟要求。如協商不成，為節約訴訟成本，可收集證據採取集體訴訟的方式，選出訴訟代表人向人民法院通過訴訟途徑解決。

「如果日晟未經瀟影集團同意而進行轉租，則日晟的行為構成非法轉租。」楊親輝律師說，「非法轉租的合同同樣可以有效，但因承租人轉租為嚴重違約行為，出租人有權終止合同。因承租人的原因不能使次承租人取得使用收益的權利，給次承租人造成損失的，次承租人亦有權向承租人請求損害賠償。」

記者手記

人多未必力量大

早在2014年，曾幾度延長招商時間的晶和商業廣場，因為承租方與小業主之間久未達成一致、資金鏈斷裂宣告失敗。即使是位於五一商圈的黃金地段，同樣以小商戶租賃形式經營的福達萬代也因與業主意見不合終究「曇花一現」。在這中間，不少租戶的租金有去無回，甚至花十幾萬做的裝修也打了水漂。

隨著長沙熱門商圈消費日趨多元化，捷運項目、主題購物中心成為消費新寵。而以格子鋪形式分租、坐擁長沙老牌商業「黃金碼頭」的東塘薈，似乎沒有找到新的贏利點，終致停業。

外部宣傳薄弱、內部管理混亂、商場定位與商品結構不合理、經營與管理方缺乏溝通、租賃招商中經營管理專業性考慮欠妥等等，對後期浮現的問題熟視無睹的後果就是，造成矛盾滾雪球式的惡化。

「商業項目在轉租后，小業主是各自為政還是統一經營很重要。」我省知名經濟學家王義高指出，業主在承租商鋪時要考慮上級承租方捲款潛逃的風險。

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