留給上海房企的時間不多了——9大閩系房企上海現狀調查

說到閩系房企，言必是「高槓桿、快周轉、強擴張」，從融信110億拿靜安地王轟動全國，建發聯合體67.9億奪區域地王，不得不說閩系房企在土地市場的投資行為，或多或少改變了行業的拿地邏輯，而他們對於槓桿的使用讓所有人都有新認知。

在本次調查的閩系房企中，寶龍、陽光城、融信、禹洲、正榮先後均將集團總部遷至上海，大多是以上海為中心深耕長三角，為全國化布局戰略擴張做準備，唯有泰禾主張堅持貫徹「紮根福建本土，深耕一線城市」的布局戰略。億翰研究認為，閩系房企在發展路線上，大多經歷槓桿化擴張—全國化布局—上市—再擴張—穩健發展這一過程。

本期專題重點導讀，以下並非官方發聲，而是房掌柜通過這幾年的上海房地產市場發展，梳理閩系房企上海生存現狀。

旭輝：我們目標都要3000億上天了 排行榜怎麼才這麼點業績寶龍：業績下滑只是因為今年市場不好世茂：我們今年已經拿地了建發：誰家的房子沒有點問題泰禾：我們有一個好院子 還有大院子小院子融信：借不到錢的人 別說我負債率高禹洲：哥原本一直是很低調 不激進正榮：我們一直要地 今年終於拿了 商業的 持有20年陽光城：其實我們是需要一張賣房券

業績排名：上海是集團總部，也是業務「重部」

據克而瑞數據排名顯示，本次9大閩系房企在全國均數房地產百強。而在2017年上半年上海房企銷售排行榜顯示，一半閩企銷售額排名跌出上海前50強，除了與今年項目銷售節點有關，他們在上海的開發策略重點也發生變化。

▲克而瑞2017年上半年上海房企銷售排行榜（9大閩系房企排名）

▲克而瑞2017年上半年全國房企排名（9大閩系房企排名）

同策諮詢研究中心總監張宏偉分析認為，一方面受限價限購調控影響，各開發企業延長推盤節奏，沒有銷售節點的企業排名會出現很大變化。第二，有些企業因項目合作開發比例大，例如旭輝實際上銷售表現強勁，但在權益金額上表現不突出。第三，從長遠角度考慮，上海推地節奏放緩，很多企業不一定具有拿地資格，對於現有存量開發會保持一定謹慎，所以也會考慮加快非一線城市推盤，導致在上海銷售業績跟往年不一樣。

旭輝重倉上海：銷售業績佔全國18.8%

房掌柜解讀 旭輝：我們目標都要3000億上天了 排行榜怎麼才這麼點業績

旭輝2000年創始於上海，2012年在香港主板上市，在上海進行深耕多年，早已成為海派房企。

跟其它閩系房企不同，上海除了是旭輝總部之外，依然也是業務重鎮。2017年中業績報告指出，旭輝2017年上半年有97%的合同銷售收入來源於其深耕的一二線城市。

克而瑞2017年上半年房企排名顯示，旭輝以銷售額471.5億排名17位。克而瑞公布的2017年上半年上海房企銷售排行榜中權益金額僅23.22億，而根據旭輝年中報公布數據，上海簽約銷售額達88.6億，占整個旭輝18.8%。

據旭輝年中報數據統計，旭輝2017年又新收購上海長寧區華山麗苑項目，黃浦區馬當路項目，在上海庫存項目共計達30個，存量建築面積為102萬方。

一家歡喜一家憂 寶龍上海業績受「重創」

房掌柜解讀——寶龍：業績下滑只是因為今年市場不好

據克而瑞數據顯示，在2017年上半年上海房企銷售排行榜中，寶龍以12.71億排名46位，而去年寶龍在上海以54.12億排名23位。2017年上半年銷售額僅完成去年全年的22%，其主要原因是上海政府今年重拳整頓「類住宅」，導致寶龍上海銷售業績大幅下滑。

寶龍1990年成立在澳門，2003年起開始專註開發商業地產，2009年在香港主板上市，2010年遷總部上海。在早期經歷了三四線的低迷后，寶龍及時調整戰略，重回一二線。寶龍地產總裁許華芳曾表示，上海是寶龍的唯一，未來上海在公司的佔比只會越來越重。去年寶龍全國新增的15個項目中，絕大多數集中在以上海為主的長三角區域。

2016年寶龍在上海斬獲4幅地塊，而今年又獲得楊浦市中心商辦地塊。寶龍將總部遷至上海后可謂發展迅速，截至當前已經在上海已擁有16個項目。

通過梳理不難發現，寶龍地產以商業地產開發為主，上海16個項目全部都為商業性質，只有上海虹橋寶龍天地和上海臨港寶龍世家含有部分住宅物業。開發商拿商辦類用地建酒店式公寓，本是行業慣常玩法，可以迅速銷售來回籠資金，從而支撐商業部分的運營。

2017年初開始，上海重拳清理「類住宅」，除了在銷售環節限制交易備案，土地出讓新規從源頭上杜絕了「類住宅」產品，首當其衝受影響的就是在一線城市大量發展商辦的企業。

據同策諮詢研究部的《2016上海房企商辦銷售金額佔比TOP10》榜單顯示，2016年上海房企商辦類物業銷售佔總銷售額比例排名前十中，寶龍地產排名第二。這些房企的商辦項目基本上都貢獻了去年各自整體銷售的6成以上，前三名佔比甚至高達9成。

網上房地產顯示，截至目前，寶龍旗下多個項目部分或全部暫停銷售，涉及房源高達近2000套，幾乎佔據寶龍目前在上海項目的一半體量，寶龍多個項目仍處於暫停銷售狀態。

圖片來源：網上房地產

而對寶龍更直接的影響就是在銷售額上，據克而瑞發布的2017年上半年上海房企銷售排行榜顯示，寶龍2017上半年完成銷售額12.71億，而去年寶龍在上海成績是54.12億，僅完成去年全年業績的22%。

優淘城總裁薛建雄表示，寶龍以商辦、酒店式公寓為主，遭遇這輪商辦調控，寶龍應該提高融資能力和運營能力，更多去整棟出售給大型機構。

世茂銷售排名跌出上海前50

房掌柜解讀 世茂：我們今年已經拿地了

世茂曾是千億房企最熱門候選人的閩系房企領頭羊，已經發展成為以「世茂房地產(0813.HK)」 及「世茂股份(600823.SH)」兩家控股上市公司為核心的大型企業集團。經過二十多年的發展，世茂已經成為房地產界領袖企業之一。

2014年房地產企業銷售金額100強排行榜名單顯示，當年世茂憑藉707.8億元的銷售額，居第八位。自2015年開始，世茂全國房企排名跌出房企排行榜前十，到得2016年世茂排名下滑至16位。而針對排名滑落這一現象，世茂董事會主席許榮茂和副主席許世壇表示，這是世茂過去兩年「主動調整」的結果：把供貨重心轉向一二線城市。

截至2016年12月31日，世茂房地產一二線城市庫存佔比為67%，較年初提升7%，一二線城市銷售額佔比約82%，較2015年提升7%。

許世壇稱2017年是世茂的增長年，對外公布的銷售目標是800億，同比提升17%。世茂房地產今年的購地預算比去年增加，並計劃拿出350億元用於購買土地，但是增加的土地預算希望三分之二是通過收購二手土地、一地級土整理等方式來拿地。同樣，世茂在上海的銷售業績已經跌出前50名，需要大量補充土地儲備。而薛建雄認為，閩系房企世茂主要靠拿低價大盤，上海未來機會越來越少。

而2017年上海第一塊宅地15億起拍，世茂經過26分鐘的激烈混戰，最終以成交價23.6億元力壓群雄，奪得這塊純宅地，平均樓板價23469元/平方米，土地溢價率57.3%。

建發上海項目問題頻出

房掌柜解讀 建發：誰家的房子沒有點問題

7月20日，2017年《財富》世界500強企業最新排名出爐。憑藉2016年1471億元的營業收入，建發首次上榜，位列第488位。2016年企業500強第117位，服務業企業500強第46位。

建發集團旗下擁有建發房產和聯發集團兩大房地產子公司。在2016年，建發房產和聯發集團均突破了百億銷售規模。

近年來，建發集團的房地產開發雖然呈現穩步增長的態勢，但相比旭輝、陽光城等閩系新銳房企的大舉擴張，這家涉足房地產30餘年的老牌閩系房企顯然過於保守。

據建發年報數據顯示，建發股份兩家房地產子公司在2016年合計約300億元。在土地獲取上，建發股份的表現也相對平淡。房掌柜統計，截至2016年底，建發股份的土地儲備規劃計容建築面積約710萬平方米，而且大部分土地儲備位於二三線城市，一線城市僅有上海、深圳，且後者的待開發建築面積僅為2.6萬平方米。2017年上半年，建發股份僅在天津、杭州、南寧、蘇州等二三線城市有所收穫，且地塊數量較少。

數據顯示，截止到2017年8月16日，建發在上海共有5個項目，產品以改善、別墅為主。而今年將上市的央璽是由建發、中糧、首開三家聯合體以總價67.9億獲得，樓板價為53727元/平方米，溢價率115%，由建發房產開發操盤。

值得關注的是，近些年，這家涉足房地產30餘年的老牌閩系房企正遭遇質量危機，各地區的建發項目均出現大規模業主維權，百度搜索關鍵字「建發維權」，有關建發業主維權的新聞報道、網站論壇等長達10多頁。

2017年7月10日，建發在上海的項目建發玖瓏灣欺詐消費者的新聞被媒體大肆爆出，早期開發的建發璟墅和瓏庭也曾因「滲水漏水地暖爆管牆裂壁紙」等裝修問題被業主大量維權。

2017年3月2日，建發集團領導階層大換血，黃文洲擔任建發集團新董事長，原董事長吳小敏退休，集團總經理由王沁擔任。也期待在領導大換血之時，建發能夠更加註重項目質量，為社會修建更好的房子。

泰禾依靠「院子品牌」 強勢樹立上海標杆

房掌柜解讀 泰禾：我們有一個好院子 還有大院子小院子

跟旭輝、陽光城、融信主張產品多元化不同，泰禾主攻住宅和商業，擁有明晰產品線，泰禾院子和泰禾廣場。2016年以前，泰禾在上海開發住宅項目只有泰禾紅御、泰禾紅橋，在市場上名氣不溫不火，品牌知名度有限。

2015年11月，信達以72.99億元拿下了新江灣地塊。2016年出泰禾決定投資與信達地產共同開發新江灣項目，泰禾操盤負責產品品牌輸出，即信達泰禾•上海院子，是目前泰禾在上海最重要最明星的項目。

此前，泰禾在北京、南京、福州、廈門等地都打造了自己獨特的院子系列並形成了品牌。泰禾將「院子系列」正式引進了上海。雖然上海院子在暫未正式開盤銷售，但泰禾憑藉「院子」系明星產品，很快樹立了在上海標杆地位。2016年末，泰禾通過合作取得上海長興島兩幅地塊，開發「小院」系產品。

泰禾總裁助理兼上海區域總經理劉穎喆在接受媒體表示：「上海土地市場是有些過熱的，我們也不是每個區域都會拿，而是會選擇有價值挖掘的區域。我們要做的是價值發現、價值塑造。」

抱團取暖 開發商多選擇合作開發

一線城市拿地難 合併購成主流

「2017年上海的土地供應計劃量只會減少，住宅用地將更為稀缺，這也是去年各路土豪房企敢於瘋狂拿地的重要理由。」業內人士分析，在2016年下半年上海政府的一系列調控政策后，「限地價、限房價」成為常態，上海房價瘋漲態勢基本壓制，但宅地的供應減少也導致新房供應稀缺。

2015-2017年上海招拍掛土地統計（9大閩企）

據統計，上述9大閩系房企在2015-2017上海招拍掛市場僅斬獲19幅地塊，平均入賬僅僅2幅。在公開招拍掛市場拿地越來越難后，許多房企紛紛成立了專門投資部，甚至發動「全民營銷」重金懸賞求項目合作。項目收購、企業併購成為不少房企正在嘗試的道路。業內分析認為，通過一級市場去拿地不僅要面對激烈的競爭也要付出很大的成本，往二級市場拿項目對於快速擴張確實是比較省時省力的做法。

陽光城集團總裁張海民之前在媒體上表示：「現在的土儲排名就是五年之後的房地產公司的排名。彎道超車裡，最容易衝上去的就是併購，不是招拍掛。在這幾年，任何房地產公司在併購方面力度很大的，絕對會在未來佔據市場壟斷地位。」

世茂許世壇談到，「現在一二線城市到處都是地王，如果只通過公開市場拿的話，比較難。」

旭輝在年中報會議中透露，2017年土地獲取中合作地塊近40%，一些主業非房地產開發的企業，會主動尋求與前20強品牌房企合作，這也是旭輝的合併購的機會。

融信上海瘋狂拿地 全部選擇合作開發

房掌柜解讀 融信：借不到錢的人 別說我負債率高

時間回到2016年7月,上海楊浦區新江灣城地塊掛牌拍賣,起始總價20.898億,起始樓板價3.5萬元/平方米,這是上海新江灣出讓的第十塊土地。最後,融信以總價31.55億,樓麵價52840元/平方米拍下地塊。按照業內估計,剔除公共設施、保障房和自持部分,可售部分實際樓板價在8.5萬~9萬/平方米,那麼該項目未來售價將超過10萬元/平方米。

同年8月，位於上海靜安中興社區的一幅住宅地塊，起拍價46億，吸引了18家企業前來競拍。最終融信以110.1億的總價擊敗17家各路土豪，以10萬/平方米的名義樓板價，14.3萬/㎡的可售面積樓板價，139%的溢價率，創下土地成交史上最貴地王記錄，未來項目售價毫無疑問將超過15萬/平方米。

據了解，靜安中興項目未來項目售價已經遠遠超出周邊同類產品，加之80%的中小戶型佔比以及不低於15%的住宅自持比例，對絕大數房企來說，靜安中興路項目操盤難度不小。隨後，融信引入合作夥伴萬科，以53.95億的代價，賣掉融信靜安項目49%的權益，雙方將實行「聯合操盤」。

上述兩個項目從拿地到現在已經過去一年，未見有相關開盤消息。據媒體統計，融信之前項目開盤周期情況同樣反映了這一點，開盤最快的為法蘭西世家，從拿地到首次開盤共12個月；其次為融信鉑灣16個月；融信綠地國際和虹橋世界中心分別為18個月和21個月；融信在上海的開發周轉速度一直被放緩，並不符合閩系房企「高周轉」的特點。

融信上海項目權益統計，根據2016財報數據整理

有評論認為，融信在上海時似乎並不像是一家房地產開發商，而更像是財務投資者。在上海諸多項目中，融信自己操盤極少，目前開盤項目中僅有融信鉑灣、融信鉑爵為融信操盤。從融信公布的財報可看出，融信在上海的項目無一全資持有，融信的持股比例大部分為50%。

過於低調 過於謹慎

禹洲：雖一向低調 卻意外的火了

房掌柜解讀 禹洲：哥原本一直是很低調 不激進

2004年，禹洲地產首進上海，2016年總部正式遷址上海，在最新的房地產企業排行榜中，禹洲排名38位。禹洲進上海時間比較早，早期在浦東開發的禹洲金橋國際廣場，成為上海商住公寓的翹楚。很多人對禹洲印象停留在商業地產，實際上禹洲是一家以住宅開發為主的綜合性集團。

相對於融信建發高調拿地姿態，禹洲就屬於太過低調，只有在這兩年積極布局，禹洲最近一次在上海搶地還得追溯到2016年，2016年1月21日禹洲曾以200%的高溢價奪得上海閔行馬橋鎮一塊純宅地，此後禹洲在上海再無拿地記錄。

禹洲地產常務副總裁李維曾表示：禹洲不做定位過於高端的產品，將專註剛需和剛改型住宅來滿足普通民眾的需求，這也是禹洲地產會長期堅持的策略。

2017年，原上海龍湖營銷部負責人鍾嘉離職，同時帶走了一批龍湖營銷條線業務骨幹，集體加入禹洲地產，黃萬松就在此時即任禹洲上海營銷總。

禹洲在上海非常低調，既沒有什麼新聞，也看不到什麼負面。可是黃萬松到來除了給禹洲上海帶來了好看的業績數字，還帶來了一次意外曝光。不久前，上海某自媒體因廣告合作未談成，公開威脅並與黃萬松聲討「撕逼」，並揚言禹洲地產必須開除此人。隨著事情的曝光，上海蘇州兩地多家媒體和業內加入對該自媒體進行聲討，事件的傳播比上半年禹州品牌發布會還要驚艷。

據房掌柜統計，禹洲在上海共有8個項目，產品主要以住宅為主，少部分項目為商業和辦公。截止至2017年6月30日，禹洲地產上海區域共成交1158套，面積88710.52㎡，總計在上海權益銷售金額25.8億，其中禹洲府和禹洲雍賢府兩盤貢獻了超過15個億的成交，禹洲雍賢府6月份奪得上海商品住宅簽約面積和套數雙冠王。

近三年來沒有土地斬獲 原正榮上海總經理離職

房掌柜解讀 正榮：我們一直要地 今年終於拿了 商業的 持有20年

據了解，正榮地產目前的儲備貨值大約在1000億，按照2017年大約300億-500億的拿地、合作以及收併購計劃，預計今年年底正榮地產的儲備貨值大約在1200億-1500億。另外，隨著合作開發、收併購項目的增加，預計2018年正榮地產的儲備貨值大約在2000億。

而在上海，這一情況並不樂觀。正榮上海2017年上半年以24.48億權益銷售業績排名17名，排在閩系房企之首，恰恰說明正榮在上海發展謹慎。

2013年正榮集團挺進上海，即大手筆在上海拿下5幅地塊，啟動長三角戰略。正榮集團希望通過上海輻射長三角，繼而與已經布局的海西經濟區、中部經濟圈聯動，從「區域性品牌」向「全國性品牌」轉型。

據了解，章建波在任上海公司總經理期間秉承「一城一標杆」的產品理念，首創了正榮府產品系列，他開創的正榮府這一產品系，其他城市也開始爭相複製，最終全國有了9個正榮府。

而後幾年，正榮在上海發展緩慢，依然沒有新的住宅項目擴張。直到2017年7月31日，正榮以聯合體形式終於在上海招拍掛市場獲得第一塊土地資源，而這塊大虹橋商辦地要求自持20年。

作為正榮集團總部的上海，其上海公司在過去的三年內均沒有土地斬獲，目前正榮在上海的5個項目均是早期拿地的剩餘項目，土地拓展非常吃力，市場規模有限發展緩慢。2017年初，章還曾對媒體表示，歡迎各界朋友幫我們介紹土地，只要有地我們就可以合作。可是不久，他便離開正榮。

嚴躍進認為，對於正榮來說，企業成長性比較快，當然也不排除這背後管理層面臨各類業績曾在的壓力，所以這個時候出現離職也是正常的，尤其是上海同類型的企業也相對比較多，這個時候也不排除其他企業提供了一些職務，這也會對此類企業的管理團隊形成一定的衝擊。當然對於正榮來說，後續也可以適當推進包括員工持股或其他激勵約束機制，這是穩定管理團隊、夯實管理資源的重要舉措。

不進則退 規模化仍是第一

2017年，上海旭輝公布五年戰略規劃，並明確提出，發展模式將從純開發轉向開發與持有並重，通過地產基金等輕資產模式加大對核心物業的增持。

上海旭輝在朝全品類方向發展，在住宅方面，上海旭輝有旭輝城等為代表的大量剛需產品，也有針對中高端改善型群體的鉑悅系；在商業方面，一是區域型的旭輝廣場，與香港置地在洋涇合作的項目就是其中之一，二是社區型的旭輝mall，在楊浦區控江的項目三季度即將開業，三是街區型的旭輝U天地街區等；在辦公方面，則有花園式獨棟的辦公和甲級寫字樓產品線，前者包括新的總部大樓恆基旭輝中心，長風、浦江鎮項目，包括洋涇項目的寫字樓，以及與金地商置在長壽路合作項目。

陽光城擴張：囤著700多億的貨 融著690多億的資

房掌柜解讀 陽光城：其實我們是需要一張賣房券

1995年陽光城創建於福州，2012年管理總部遷至上海，在2016房地產開發企業500強排名中，陽光城佔據第20位。

克而瑞2017上半年度房企銷售業績榜數據顯示，截止到2017年6月30日，陽光城以395.8億的銷售金額排名第23位，較去年同期增長127%。年報顯示，陽光城去年全年銷售額487.2億元，近三年複合增長率達45%。

據陽光城集團2016年報數據可知，陽光城以156.27億的總價共計奪得12塊地，建面共計達141.9萬平方米，通過收購共計獲得13個項目，所獲土儲的金額和面積分別為124.96億和835.9萬平方米，同比大增199%和644%。

激進擴展的結果就是庫存積壓量逐年上漲，數據顯示，2013年末，陽光城庫存219億元，2014年末為350億元，2015年末424億元，2016年末747億元，佔總資產比例始終在60%以上，截止到2016年末，陽光城累積的土地儲備達到了2285.2萬平方米。

為了解決存貨問題，陽光城通過各種渠道進行融資，包括銀行類開發貸、發行債券、信託貸款、基金合作等多種方式，截止到2016年年底，陽光城融資合計高達693.76億。

此外，據媒體報道，2017年陽光城替自己的51家子公司做了一個實實在在的600億擔保計劃，截止到2017年4月15日，公司累計對外擔保額度875.76 億元。

陽光城一直以來都積極做大規模快速成長，2012年總部遷入上海后，在原總裁陳凱提出的「高周轉+低成本」、「豐富產品線+精選城等五大策略，陽光城三年內迅速實現了兩百億的突破，同時成本大幅下滑，融資渠道也更加多元化。

陽光城上海項目分布圖

2016年年報顯示，陽光城並未在上海招拍掛市場上獲取新的地塊，而是通過收購上海浩達房地產置業有限公司100%股權，獲取大團項目。截至2017年中，陽光城上海已經拓展16個項目。由於政府限價，單價10萬以上項目預售證難以輕易獲批，陽光城上半年並沒有多少貨量可出，導致了上半年銷售額出現階段性下滑。