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為何富力加入萬達融創合作 638億收購案三方各有其謀

為何富力加入萬達融創合作 638億收購案三方各有其謀

羅曼

備受關注的萬達融創併購案,加入了富力地產。7月19日下午,融創、萬達和富力在萬達索菲特酒店簽署併購協議,與此前融創公告內容不同的是,萬達將旗下77個酒店出售給富力地產,融創依然承接13個文旅項目91%股權,但這一部分資產的交易價格由此前的295.75億元變更為目前的438.44億元。

638億三方交易達成 王健林稱:這是三贏局面

開門見山,我們首先來看一下此次簽署轉讓協議的具體細節:

萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產,將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創,並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元,兩項交易總金額為637.5億元。王健林在會議上稱,融創已經將首筆150億元支付給了萬達商業。

萬達與融創同意交割後文旅項目維持「四個不變」:1、品牌不變,項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌;2、規劃內容不變,項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設;3、項目建設不變,項目持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控;4、運營管理不變,項目運營管理仍由萬達公司負責。

將此次的轉讓協議跟融創7月11日發布的公告內容對比可以發現,融創收購的文旅項目出現溢價,按照融創公告內容,萬達出售的13個文旅項目91%的股權作價295.75億元,萬達出售的76個酒店資產100%的股權作價335.95億元,交易總價為631.7億元。

從表面上看,富力地產確實撿了一個大便宜,按照萬達給融創的這部分酒店資產價格,現在只需花190.06億元就能買到77個酒店資產100%股權,確實划算,簡直就像是萬達清倉大甩賣。按照融創公告內容顯示,已公布的76個酒店,截至2016年底凈利潤為8.74億元,同比2015年增長37%,賬面凈值334.5億元,從盈利角度來講,還是可觀的。

融創董事長孫宏斌在會議上表示,融創和萬達合作13個文旅項目,萬達出售給富力77個酒店資產,這個調整對融創而言,比原來的交易方案有了更好的流動性,降低了融創的負債水平,同時也承擔了原酒店交易對價的折讓部分,對於和萬達合作的文旅項目資產這是可以接受的溢價。

孫宏斌近日在接受媒體採訪時表示,融創賬上有錢,底氣十足。但如果沒有富力地產接手,融創就要面臨632億的現金收購,雖然截至6月30日,融創賬面有900多億現金,但是能動用的資金只有500多億。孫宏斌還透露,7月份銷售會超過200億元,8月份以後銷售能夠保證在300億元以上,融創的銷售回款和銷售額基本上是平的。

但是一券商分析師向記者直言,融創的銷售回款並不能用來償還債務,銀行有預收款專戶管理制度,銷售回款資金會放在預售賬款里拿不出來,除非是現房銷售。

所以仔細體會孫宏斌言下之意,富力地產似乎更像是融創找來的接盤方,既促成了這筆交易,又同時降低了融創的負債水平,最主要的還是緩解了融創的資金壓力,不但不需要跟萬達借錢,也減少了後期的壓力。至於多出來的100多億,分攤到4800萬平方米的低價地上基本可以忽略不計。所以融創也願意承擔原酒店資產的折價以及文旅項目的溢價。

我們回過頭來看萬達,正如王健林所說,這次交易不管是從企業戰略、商業來看來看,三方都是贏家,至少萬達肯定是贏家。因為通過這次轉讓,萬達大幅減少負債,收回巨額現金,萬達商業貸款加債券約5000億,萬達商業賬面現金1000億元,本次轉讓歸屬現金680億元,完成之後整個公司現金流超過1700億元,這對於萬達來講是一個非常健康的現金流狀況。

這次協議簽訂還意味著,不僅萬達商業已經走上了「輕資產」品牌經營,萬達文化旅遊也走上「輕資產」品牌經營之路,目前,能靠商業中心和文化旅遊品牌管理實現規模利潤恐怕只有萬達。

一個更為關鍵的點在於,將上述打包資產出售完畢之後,萬達商業距離回A股之路又近了一步。

「三贏」局面背後的思考

在此次不到半小時的會議上,孫宏斌的致辭頗值得玩味。他表示,融創有很強的風險控制意識,非常重視風險管理,融創在上半年的銷售業績為1100多億,全年將有超過3000億的銷售額,會有充足的現金流,也會繼續控制好負債率,管理好現金流。

雖然富力地產的加入一定程度上減輕了融創的現金流壓力,但是萬達併購完成後,融創負債率將會更高,因為收購的13個文旅項目91%股權,將承擔現有全部貸款約454億元,之前申萬宏源分析師Kris Li在其研報中指出其負債率高達208%。

有資深投行人士認為,融創這種「不停用未來資產來填補」的方法與其收購的邏輯相似,都是套未來的錢,只不過收購之後可以先抵押給銀行套現,套出的錢填補「窟窿」。但這種做法是有風險的,若某個時點銀行斷供,企業就面臨資金危機。

所以不僅是萬達,對於孫宏斌來講,降低負債和管理現金流也是融創的核心,因為融創再也不能重蹈順馳覆轍。

在回顧順馳之敗時,孫宏斌說,順馳犯過的錯誤就是缺乏現金流管理,還有擴張太快,進入的城市太多其實並不好管理。

翻看融創2014年~2015年年報發現,2014年融創主要集中在五大區域開發房地產物業,即北京、天津、上海、重慶及杭州,其中在天津、上海、重慶、無錫的銷售金額均位居榜首。2015年,融創一方面繼續鞏固公司在京、津、滬、渝、杭的領先地位和競爭優勢, 另一方面對新進入的廣深區域、南京、濟南、武漢等城市尋求更多的發展機會。

但到了2016年底,融創已布局多達44個城市項目,在狂飆突進之餘,似又再次「進入了太多城市」。

截至7月12日,標普、穆迪、惠譽三大國際評級機構先後都對融創發出了風險警示,標普和惠譽均下調了對融創的評級,認為融創的財務槓桿將進一步轉差。三大評級機構均提醒了融創的現金流問題。

其實萬達也好不到哪裡去。昨天上午發改委再次強調,有關部門將繼續關注房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域非理性對外投資傾向。受近期監管收緊的影響,近幾年在娛樂、體育、房地產業投資頗為激進的萬達,不被市場資金所看好。

此外,國際三大評級機構之一標普還將萬達商業放進了負面觀察名單,維持其主體信用評級「BBB-」。

再來說下富力地產,早於去年就開始和萬達合作,並簽訂戰略合作協議,從2017年到2021年,雙方每年合作開發5個商業綜合體,5年投資300億元,開發25個商業綜合體項目。與王健林、孫宏斌等頻頻霸佔頭條的地產大佬不同,富力地產聯席董事長兼總裁張力更深諳「悶聲發大財」的道理:1993年進入房地產,不到十年時間就把富力做到了廣州銷量第一的地產公司。2002年擊敗潘石屹,拿下北京CBD富力城項目,更使富力地產一舉成名。

截至2016年,富力凈負債率達到160%,顯示出公司財務槓桿持續加大。雖然凈負債率高出60%-80%的安全值,但從企業的負債結構來看,目前尚在可控範圍內。截至2016年底,富力地產手持現金459.7億,現金短債比為1.36,企業現金較充裕,短期資金壓力較小,可完全覆蓋短期債務。此外,長短期債務比為2.59,多數為一年以後需要償還的債務,短期風險可控。

富力地產2016年末資產負債表:

富力地產董事長李思廉表示,富力地產的業績規模和經營利潤穩步增長,資金運作情況良好,完全可以滿足本次的交易需要。這次富力與萬達、融創合作,是一次三強聯手的成功典範,我們三方互利互惠,合作模式符合三方的長期發展。通過合作,富力將進一步擴展旗下的酒店業務,增加優質的投資物業經營收益,實現多元化的產業布局。

至此,這筆交易塵埃落定,但對三方而言,一切或許只是剛剛開始。

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