北京商業地產數據報告|資本在核心商圈周邊快速流動,四大商圈競爭激烈

最近幾年「逃離北上廣」成為經久不衰的熱門話題，很多人的「夢想」在高房價、擁堵、霧霾等限制下破滅，於是逃離北京，到二三線城市尋找自己的詩和遠方。北京在這個話題面前，彷彿變成了大家眼中的苟且，扼殺夢想的劊子手。但實際上，2017年的北京依然充滿著夢想，並且讓自己的夢想在這裡催生髮芽成長。而好租，作為北京夢想的旁觀者、參與者、見證者默默記錄下一切。

據北京市統計局數據今年上半年數據，北京市小微服務業樣本企業資產總計462.2億元，同比增長25.9%，增幅比2016年年末快16.5個百分點。其中，戶均營業收入最高的商務服務業是最低的管道運輸業的22倍。而伴隨小微企業的發展，好租用一份《2017上半年北京商辦市場存量及客戶畫像報告》教你迅速讀懂小微企業的真實需求及北京商業辦公租賃的變化。

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小微企業充滿活力、資本在核心商圈周邊快速流動

1、小面積房源需求量增加

100-300平米面積的房源需求一直增加。100平－300平之間的房源需求，不管在核心商圈、核心商圈周邊，還是新興商圈都比去年上半年均有所增長，成為商業辦公選址需求的主力，從發展規模來看，需要這樣小面積的企業並不大，屬於小微企業的範疇。

2、核心商圈周邊是小微企業首選之地

小微企業的人數，大多均在100人以下。核心商圈公司規模在100-199人，核心商圈周邊公司規模20-99人，新興商圈為20人以下或200人以上。核心商圈周邊成為小微企業的首選之地。

而從好租提供的2017年上半年北京融資企業分布圖可見，幾大核心商圈周邊融資分佈已超過核心商圈的總和，核心商圈周邊成為「發展中」企業的劇集區域，成為資本的活躍區域。

3、3－4元是小微企業是小微企業可承受的價位

核心商圈周邊聚集大量的20-99人規模的公司，300平以下的需求面積，融資企業聚集，資本活躍，一切的數據均符合小微企業的特性，可見，核心商圈周邊受到小微企業偏愛——價格上低於核心商圈，交通及其他便利度又高於新興商圈。核心商圈客戶預算租金在4元/月/平米以上，核心商圈周邊為3-4元/月/平米，新興商圈在3元/月/平米以下。

小微企業的增加與核心商圈周邊的發展相輔相成。微企業的聚集更是促進了核心商圈周邊區域的發展，而核心商圈周邊區域適宜的價格、便捷的交通為小微企業的發展也提供了最基礎的保障，讓小微企業迅速壯大。那這部分小微企業，又具有什麼樣的特徵？

從小微企業的發展來看，互聯網和相關服務、生態保護和環境治理業、商務服務業對營業利潤增長的貢獻率位居前三，分別為153.0%、138.0%和117.0%。由此可見，科技產業及服務業，仍然迅猛發展。增幅最大的為租賃與商業服務業，達到18.1%，增加了25.9萬名從業人員。

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北京四個商圈競爭激烈：有夢的地方就有江湖

有人說，北京有霧霾、有堵車、有限購、喧囂浮華 粗暴突兀，但是，這些從沒影響過這個城市的發展。北京就像一個上進的青年，擁有著悠久的歷史文化背景，從不固步自封，依然奮力前行。從2016年開始，一系列的城市規劃發展舉措在政府政策的作用下，北京的到底發生了哪些變化呢？

政策回顧

2016年7月10號北京市委全會正式宣布，北京市四套班子和所有委辦局整體搬遷到通州區潞城鎮。以後北京四環以里的地區歸中央直管，北京不再投資建設，4環以外歸北京市管理。

2017上半年，伴隨著雄安新區的設立，以及對開牆打洞的治理，專業市場的疏解等措施，共同促進一個大目標：那就是圍繞「四個中心」定位，疏解非首都功能，建設國際一流和諧宜居之都，發展京津冀都市圈。

據好租數據顯示，2017年上半年，望京、CBD國貿、中關村和上地為四大租賃熱區。上地和中關村區域主要以IT、通信、電子、互聯網行業為主，CBD國貿依然以金融業為主，望京區域除了互聯網科技行業外，服務業也聚集於此。

中關村矽谷寶座動搖：上地、望京爭奪戰

中關村矽谷地位為何「不保」？

以前提起中關村，大家第一反應則是，北京的科技中心，的「矽谷」。中關村坐擁最豐富最優質的高校資源。搜狐、百度、新浪崛起於中關村。而海龍、鼎好兩大電子城見證了中關村的鼎盛時代。在過去幾年裡，很多互聯網公司跑馬圈地，發展迅猛，甚至人數動輒上萬，互聯網行業已經成為一個勞動密集型行業。而中關村地區，已經很少有能容納大型互聯網公司的空間和新樓盤。供給不足需求增加，導致中關村租金居高不下，中關村租金平均租金達到10元／平米／天，這個價格對於大部分創業型互聯網公司及大規模的互聯網公司來說都難以接受。中關村「矽谷」地位正在被上地及望京爭搶。

第一梯隊金融街，平均租金18~20元/平米/天。

第二梯隊亞運村、CBD商圈、中關村，平均租金約10元/平米/天。

第三梯隊望京、丰台科技園周邊、麗澤商圈，租金5~8元/平米/天。

第四梯隊亦庄開發區，租金3~3.5元/平米/天。

圖說：北京市各商圈寫字樓租金走勢

望京、上地競相爭奪「矽谷」

但隨著2016年騰訊、網易和新浪搬遷到上地，大的互聯網企業都已經聚集在西二旗的中關村軟體園周圍。同樣在2016年，阿里巴巴北京分部搬遷望京最豪華的辦公樓，望京區域開始匯聚了小米、360、美團等一眾互聯網公司。上地、望京誰將成為「新矽谷」？

望京：CBD的後花園是否會登堂入室超越CBD？

望京區域去化率超過CBD區域

2017年上半年，亦庄開發區、CBD及周邊區域保持了最大的月平均供應面積，但在去化方面呈現出兩極分化的態勢。亦庄開發區的去化依舊呈現出較為緩慢的態勢。上半年，望京商圈及周邊區域表現搶眼，去化率最高並超過了CBD區域。

望京：北京的窗口，客戶佔比僅位列於CBD之後

2017上半年，通過一系列住宅調控、商辦調控，一方面控制房價進一步上漲的風險，另一方面，伴隨著雄安新區的設立，以及對開牆打洞的治理，專業市場的疏解等措施，共同促進一個大目標：那就是圍繞「四個中心」定位，疏解非首都功能，建設國際一流和諧宜居之都，發展京津冀都市圈。而望京，擁有良好的地理位置，被譽為北京的窗口，這一年來發展迅猛。據好租數據顯示，北京主要商圈客戶佔比分佈，望京已經位列於CBD之後，未來的幾年裡，不知道望京是否會出現超越國貿CBD成為北京第二個CBD。

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北京PK其他城市，是否活力依舊？

在「十三五」規劃中，中央明確了北京「四個中心」（全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心）的首都城市戰略定位。加之上半年的發展規劃出台、雄安新區的設立。北京，這樣一個已經有2000多萬人口的超級城市，與上海、廣州、深圳等其他一線城市相比，是否依然活力依舊？未來的北京是否得快速的發展？在《2017上半年北京商辦市場存量及客戶畫像報告》可以得到答案。