樓市調控下的潛規則：房款之外動輒再加幾十萬

合肥市是房價上漲較快的城市之一，為遏制房價快速上漲，當地政府要求新建商品住房必須明碼標示首次備案價格，6個月內不得上調，再次申報備案價格上調幅度不得超過1％。

「新華視點」記者調查發現，合肥多個樓盤銷售過程中，有一種名為「號頭費」的隱秘費用，即購房者在合同價之外額外支付一筆費用，才能從這些樓盤購房。

售樓處買不到房 中介經紀人卻稱拿「號頭費」能買

合肥市政府去年要求，新建商品住房首次明碼標價備案應按項目地塊參照同區域、同品質、同類型新建商品住房備案價格確定首次備案價格；同一項目、同類房屋6個月內不得上調備案價格；再次申報備案價格超過6個月的上調幅度不得超過1％。已取得預售許可證的項目，須在10日內一次性公開全部可售房源，不得以「價外加價」等方式超出備案價格對外銷售。

記者近日以購房者身份前往位於合肥濱湖新區的某樓盤售樓處。在當地，該樓盤有著「神盤」稱號，因為雖然一次次推出房源，但如果沒有特殊渠道，其實很難買到該樓盤的房子。記者詢問是否還有房源、樓盤均價多少，銷售人員都回答「不知道」。

雖然在售樓處買不到房，但與此同時，卻有多名中介機構經紀人向記者表示，只要願意支付「號頭費」，就可以在該樓盤買到房。「號頭費」少則數萬元，多則二三十萬元。

距該樓盤售樓處兩三百米的臨街店面中，有多家房產中介機構。記者走進其中一家「奇點地產」諮詢。經紀人說，他們有多套房源，繳納「號頭費」就可以買到。

一名經紀人帶著記者前往該樓盤F區4號樓看房，根據不同面積的戶型報出了「號頭費」。113平方米的新房，單價1．42萬，再加上號頭費22萬元，合計182萬元，摺合每平方米約16150元；94平方米的，號頭費17萬元；135平方米的，號頭費28萬元。

採訪過程中，記者遇到了一名正在經紀人帶領下看房的趙女士。她告訴記者，她很想買該樓盤的新房，但是通過正規途徑根本買不到，要想買房，要麼支付一二十萬元的「號頭費」，要麼找特殊關係。

記者探訪多個樓盤發現，「號頭費」問題並非個案。另一處名為「保利愛家」的中介機構經紀人表示，通過他們也可買該樓盤新房，其中，110多平方米的，「號頭費」22萬元；90多平方米的，17萬元。記者表示「號頭費」太高，對方又提供了其他樓盤，一家樓盤「號頭費」8萬元，另一樓盤的「號頭費」12萬元。

一名姓丁的購房者告訴記者，他去年9月在合肥一家樓盤買房時，樓盤售樓處人員告訴他必須先支付90多萬元的「號頭費」，才能在該樓盤獲得購房資格。他把90多萬元轉賬到售樓人員指定的第三方私人賬戶后，才拿到購房確認函，繳納了30多萬元的購房首付。

交易過程不留任何憑據 中介機構稱每單可獲2萬元「辛苦費」

據經紀人介紹，110多平方米的「神盤」樓盤房源，購房者需要先繳部分「號頭費」5萬元作為定金，經紀人帶購房者前往售樓處與開發商簽訂購房合同。隨後，購房者要將剩餘17萬元「號頭費」交給中介機構，並按購房合同要求，交付房款首付，辦理房貸手續。

不過，「號頭費」不會在購房者與開發商的購房合同內顯示。中介機構以現金形式將「號頭費」交給開發商，但開發商不給中介機構任何憑據，一旦被監管部門發現，所有責任由中介機構承擔，開發商可稱與其無關。

中介機構經紀人稱，由於開發商受政府調控措施限制，銷售價格最高不能超過備案價，所以開發商利用中介機構作為「白手套」，避免受到監管部門的責任追究。中介機構一般可獲得2萬元「辛苦費」。

但「神盤」售樓處銷售主管否認了中介機構為開發商套利的說法。他說，「號頭費」與開發商無關，售樓處專門對此進行了客戶提示。針對為何在樓盤售樓處買不到房、通過第三方加「號頭費」就能買到房的質疑，該銷售主管說，因為馬上要開盤的房源早在開盤之前就已經被客戶全部預訂了，所以這批房源客戶無法在售樓處買到。

記者調查發現，關於「號頭費」的舉報也時有出現。合肥市物價局去年底接到了蜀山區求實領勢學府多名業主的舉報。業主舉報稱，求實領勢學府房源銷售過程中收取了購房合同之外的20萬－35萬元不等的「號頭費」。

物價部門與房產部門對此聯合調查，但是由於舉報人無法提供有效憑據，難以對開發商進行處罰，只能對開發商進行約談。在監管部門壓力下，開發商給業主提供小區車位，並將之前的「號頭費」作為車位費用，舉報的業主這才撤回申訴。

一名姓黃的購房者說，他為了在求實領勢學府買房，房價之外繳納了27萬元「號頭費」，他後來發現小區內很多業主也都交了「號頭費」。「開發商非常狡猾，收取『號頭費』不接受銀行轉賬、不開具收據，我當天去銀行取了27萬元現金，交給了開發商，才和開發商簽訂了購房合同。」

監管部門多次接到舉報卻難以查處

記者多方調查了解到，「號頭費」流向存在兩種情況，一是如上所述經中介機構交給開發商；二是經中介機構交給可以從開發商處拿到房源的特定關係人，他們從開發商處獲得房源，再轉手加價，委託中介機構銷售。

對此，合肥市房地產市場監管部門負責人表示，如果「號頭費」經由中介機構交給開發商，開發商將會面臨偷稅問題，屬於刑事犯罪，性質嚴重。

合肥市政府《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》要求，強化房地產市場聯合監管，價格管理部門要及時查處「價外加價」等違反價格管理行為。記者採訪時，物價部門認為，物價部門之前也接到一些「號頭費」的舉報，但都是屬於個人行為，而且沒有相關票據證明，難以處罰。

合肥市房產部門有關負責人表示，房產部門多次接到過「號頭費」的舉報，但是每次均查無實據。如果存在收取「號頭費」，這是價外加價問題，屬於物價部門監管，房產部門將會積極配合查處。

代理過「號頭費」訴訟案件的安徽品涵律師事務所主任王迎五律師說，「號頭費」難以查處的關鍵，是因為一些開發商逃避監管，通過第三者或者中介機構收取「號頭費」，購房者難以獲得有效證據，維權困難。

「『號頭費』如此普遍，已經成了眾人皆知的潛規則。」合肥學院房地產研究所副所長凌斌說，如果購房交易達成后，購房者就「號頭費」提起維權訴訟，法院依法對此作出裁決，「號頭費」需要退還，同時購房合同也會被認定無效，所購房屋要還給開發商。在房價持續上漲的情況下，購房者損失反而更大，所以購房者通過司法途徑維權的意願很低。

業內人士認為，在政府加強樓市調控措施的背景下，「號頭費」是多方市場利益主體規避政府調控措施的合謀，建議儘早堵住漏洞，否則政府調控措施容易被懸置，無法實現預期效果。