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「房企50強戰略跟蹤」之四：金融創新加快，布局金控平台 | 睿信研究

2021/12/25

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背景

2016年是房地產空前繁榮的一年，然而地產企業依然面臨著眾多挑戰。房企們是如何適時調整經營策略，把握市場機會，看待未來行業發展趨勢的呢？在行業轉型和發展過程的關鍵時刻，關注在行業中處於領先位置標杆企業的經營管理的應對和探索就成為極有意義之事。

作為長期跟蹤服務房地產市場的專業團隊，睿信諮詢在對2016年行業典型企業年度表現進行深入分析的基礎上，充分發揮貼近一線的實踐優勢，特此推出《2017年房地產行業50強白皮書》系列，期望能夠以點帶面，對房地產企業未來的發展和轉型給予一些啟發。

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導讀

Introduction

白

1

睿信諮詢在大量長期研究及諮詢顧問多年實踐經驗積累基礎上，就近年來房地產企業發展中面臨的熱點問題進行深入分析，從規模化、多元化、運營效率提升、金融創新升級、中長期激勵、公開市場運作等方面對行業發展趨勢與標杆企業優秀實踐進行深入研究，為房地產企業轉型升級提供參考。本篇我們將就「金融創新升級」問題展開分析。

壹

融資金額高速增長，融資成本穩定下調

輸12

2016年，50強企業平均融資總額達764億元，較2015年大幅上漲35%，創歷史最高金額。其中恆大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創、華夏、綠城、華潤等典型10家企業平均融資總額達1653億元，較2015年增長48%。

同時，2016年，50強企業平均融資成本為6.0%，較2015年的7.1%下降1.1%。從典型10家企業平均融資成本趨勢看，2016年融資成本達到近五年最低水平至5.6%。相對於2015年平均融資成本6.6%，2016年融資成本下降1個百分點。

從銀行貸款額度來看，2016年50強企業平均銀行貸款額度達394億元，相對於2015年的295億元，增長率高達49%。10大典型地產集團平均貸款金額同樣以49%的增長率攀升至847億元，超過50強企業均值2倍。近五年來，10家典型地產企業銀行貸款增長率首超平均融資金額增長率。其中保利、華夏、碧桂園、恆大、綠城、金地、綠地未使用銀行授信額度均超過1000億元，具有充足的融資空間。

在債券融資方面，2016年50強企業平均債券融資金額為235億元，增長率達37%。典型10家地產集團平均債券融資金額達363億元，增長率達47%，大幅高於50強企業。但無論從融資金額還是增長率都仍然低於銀行貸款。

貳

開發商的融資成本位於低點，融資環境逐步趨緊

2016年底，主要金融機構貸款為房地產行業提供了大量的流動性支持，有息負債中70%以上來自貸款，與此同時，隨著債券、信託、資管產品等的不斷創新與相關利好政策支持，多元融資渠道，特別是國內公司債的放開，使得開發商的整體融資成本得到改善。

2015年1月證監會推出了《公司債發行與交易管理辦法》，正式實施公司債新政，房地產企業發行公司債的准入門檻被大幅度降低。在其後的兩年時間內，房地產公司債發行規模迎來大爆發。2016年房地產行業共有390家企業發行債券1116隻，總規模11303.61億元，對比2015年債券發行數量及規模分別增長84.8%與69.9%，其中公司債作為房地產企業最主要的發債類別，佔據了總發行規模的72%。

但隨著房地產行業過熱升溫，2016年10月開始行業調控重新收緊，在這一背景下，央行、銀監會、發改委紛紛出台政策，對房地產企業的融資進行了進一步的限制。房地產行業債券的發行規模從10月起不斷下降，12月份，房地產債券發行額降至146.76億元。

在2016年發行債券的390家房地產企業中，債券平均發行利率為5.075%，最高利率為9%，最低利率為2.75%（不包含累進利率債券）。長期債券評級AAA、AA+、AA、AA-對應平均利率分別為4.48%、5.13%、5.65%、6.43%。

因此2016年房地產企業融資利率明顯下降，處於歷史較低水平，同時50強企業受益於火爆的房地產市場，銷售額和現金回款業績均表現良好，並通過合作、「小股操盤」等多種方式降低現金壓力，50強企業凈負債規模溫和擴張，但隨著政策的收緊未來房地產企業融資難度將逐步加大。

叄

金融創新手段持續升級，資產證券化試點成功

輸12

2016年，境內外銀行貸款和企業債仍然是地產行業的主要融資方式，但在傳統融資渠道和債券市場之外，50強企業進一步積極尋求ABS、REITs、P2P、眾籌、合作開發等創新融資渠道。

自2014年政策調整以來，資產證券化發行規模快速增長。2016 年，全國共發行資產證券化產品 8420.51 億元，同比增長 37.32%。值得注意的是，2016 年以前，以信貸資產及金融租賃資產為基礎資產的信貸 ABS 發行規模一直佔據較大比重；2016 年，以財產權利（企業應收款、租賃債權、信貸資產、信託受益權等）、不動產財產及不動產收益權（基礎設施、商業物業等）為基礎資產的企業 ABS 發行規模大幅躍升，較 2015 年翻番，取代信貸ABS 成為發行量最大的品種。

目前資產支持證券(ABS)、商業房地產抵押擔保證券(CMBS)等房地產資產證券化產品規模持續擴大，可預計房地產信託基金(REITs)在相關政策明朗后，亦將迎來爆發期。然而對於房地產資產證券化尚處於研討與探尋階段，房地產資產證券化的發展面臨著配套法律法規不完善、會計處理規範不確定、稅負較重等諸多制約。

從業內實踐來看，2016年50強企業在資產證券化方面多有嘗試，包括綠地集團、碧桂園、新城控股等在內的50強企業紛紛嘗試以自持物業收益權、合同收款權等作為基礎資產試水企業ABS。

2016 年 1 月，碧桂園下屬增城碧桂園物業發展有限公司成功發行 29.45 億元資產支持證券，期限 4 年。該證券將以增城碧桂園的若干合同收款權作支持，是國內房地產行業首單以客戶自付合同收款權作支持的資產支持證券。

2016年3月，綠地集團大舉試水資產證券化，與新加坡榮耀基金共同設立210億規模REITs，並擬在新加坡證交所主板上市。在新獲的美國南舊金山產業園項目中，也採取了合作收購、小股操盤的輕資產運作模式，有效優化資產結構，提升盈利能力。

2016年6月新城控股公司旗下上海青浦新城吾悅廣場發行了國內首單商業綜合體REITs產品，總規模10.5億元。

2016年9月，東原地產發行「新東原物業資產支持專項計劃」，獲2倍超額認購，共募集資金凈額4.3億元，產品共分5檔，最低票面年利率為4%。該產品榮獲「2016年收費收益權ABS最佳資產獎」。

輸入

肆：

布局金控平台，不斷向金融全牌照方向發展

自2009年開始，房地產企業就開始呈現金融化趨勢，綠地、恆大、華潤置地、萬科、魯能等先後進入金融業。2016年50強企業進一步強化金融全牌照發展戰略，實現產融結合循環放大。

在需要審批的金融牌照（即金融機構經營許可證）主要包括銀行、保險、信託、券商、金融租賃、期貨、基金、基金子公司、基金銷售、第三方支付牌照、小額貸款、典當等12種，由銀監會、證監會、保監會等部門分別頒發。在2016年10月以來，一行三會各自發文限制房企融資的背景下，金融全牌照的意義顯得更為迫切，獲取金融牌照的數量也成為企業金融布局與資本實力的重要表現。

2015年底，恆大金融集團在深圳前海成立，標誌著恆大集團正式大力布局金融業務。2016年2月，入股盛京銀行，隨後增持股份至27.24%的股權，成為盛京銀行最大股東，劍指消費金融牌照；2016年3月，恆大金服上線運營；同時，恆大集團積極籌備民營銀行、和「恆大小貸」，並完成對廣西集付通的收購，曲線獲得支付牌照。此外，恆大、萬贏證券和眾安保險聯手發起成立的一家中外合資證券公司目前正在審批中。目前，恆大集團已將銀行、保險、信託、金融租賃、基金、第三方支付、小額貸款等6類主要金融牌照收入囊中。恆大金融集團明確提出2017年計劃實現參股、控股銀行、保險、證券、信託、公募基金、互聯網金融等金融全牌照。

大金融業務是綠地集團近年來重點發展的產業板塊之一，致力於打造「投資+投行」的全產業鏈大資管平台。積極推動債權投資、股權投資、資產管理和資本運作四大業務齊頭並進，開展房地產基金、小額貸款及融資租賃業務等業務，持有杭州工商信託19.9%股份、並全資擁有綠地（亞洲）證券、控股山東電子商務公司，目前旗下共擁有銀行、信託、券商、金融租賃、基金、第三方支付、小額貸款等7類主要金融牌照。

2016年，綠城戰略和組織管理全面升級，整合綠城優勢資產，單獨成立綠城資產管理集團，旨在打造全牌照的金融平台。

下期導讀：為緩解地產行業競爭壓力增大、人才流失等問題，地產企業將會採取哪些方法？睿信諮詢下期為您揭曉。

作為長期跟蹤服務房地產市場的專業團隊，睿信諮詢與經濟觀察報聯合發布《2017年藍籌地產白皮書》。並在此基礎上，睿信諮詢充分發揮貼近一線的實踐優勢，發布了《2017年房地產行業50強白皮書》（后附目錄）詳細報告內容歡迎來電或郵件索取。

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