安徽各地調控措施不斷升級，樓市轉冷已成定局？

去年9月開始，全國各地樓市迎來調控大洗牌，瘋漲的房價被攔腰斬斷；今年3月初，一輪調控升級再度來襲，從火熱到轉冷，樓市經歷了怎樣的波瀾？

從高燒到冷卻：多地樓市密集調控

要說當下是史上樓市最嚴調控期，

也不為過。

自去年9月30日

全國掀起一輪樓市調控后，

已有45個以上城市

出台各種房地產調控政策140餘次。

根據鳳凰網財經披露，

2月份以來，

樓市成交持續回落，

城市間分化明顯。

3月上旬，

指數研究院監測的

29個主要城市整體成交量

環比下降2.5%，

一二線城市環比均現下降。

從庫存來看，

監測的13個主要城市庫存總量

環比下降1.75%。

中指數據顯示，

重點監測的

29個城市成交面積環比下降2.5%。

其中13個城市環比均有所下降，

占監測城市的45%;

與去年同期相比，

29個代表城市成交量整體下降22%，

其中15個城市同比均有所下降。

分城市來看，

一二線城市成交量環比下行，

三線城市環比上揚。

環比來看，

一二線城市成交均下行，

且降幅相同。

同比來看，

一二線城市均有所回落，

三線代表城市則繼續上升態勢。

從庫存情況來看，

多地去化表現較好，

庫存總量繼續下降。

截至3月5日，

中指監測的13個主要城市

庫存總量環比下降1.75%。

13個城市僅上海庫存環比上升0.06%，

其餘12個城市均有不同程度的下降。

安徽：各地市嚴控房價

去年10月2日，

合肥正式實施住房限購政策。

半年來，限購政策效果如何？

對合肥樓市影響多少？

不少數據顯示，

合肥樓市變「冷」了，

業內稱其是「硬著陸」。

不過，透過數據之外看市場背後，

人們又感受到了一些不一樣的行情。

市民聲音：

「以前發現合肥房價經常『上頭條』，

上漲太快幾次上央視了；

後來消停了；

現在跌得剎不住了。」

國家統計局發布的

全國70個大中城市房價數據顯示，

2月份，合肥房價連續第4個月下跌，

其中二手房價格環比下跌0.8%，

跌幅在70城中居首位。

除了房價數據「大變臉」，

合肥樓市成交量也變化巨大。

從網上備案系統顯示的成交數據來看，

限購開啟后，

合肥樓市也進入「冷凍模式」。

去年10月，

即限購開始的當月，

合肥市區商品住宅銷量為3000多套，

相比前一個月下跌50%；

同年11月，

這一數字變成1240套。

截至今年3月，

合肥市區商品住宅銷量

一直保持在每月1000多套的水平。

這一成績相比限購之前可謂慘淡。

統計數據顯示，

2016年，

合肥市區共成交商品住宅76501套。

平均算下來，

合肥去年每月住宅成交量超過6000套。

這是今年合肥樓市月成交量的好幾倍。

冷熱不均 房源同市不同命

那麼，

市場是否真如數據所呈現的那樣下跌明顯？

數據顯示，

合肥房價環比下跌，

成交量下滑。

其背後除了市場整體降溫外，

還有其他因素。

如政府有一定的「限價」行為，

控制房價漲幅，

各樓盤此前「逢推盤必大漲」的情況

不再出現。

另外，限購以來，

合肥市場上少見高價樓盤亮相，

成交備案的多為剛需樓盤，

價格相對較低，

使得整體備案價格被拉低，

導致合肥房價「降了」。

合肥樓市成交量下滑，

則反映出供求關係的深刻變化。

一方面，受到限購、限貸政策影響，

部分有購買力、

無購房資格的人群被擠出市場，

購房需求受到直接影響；

另一方面，

開發商也調整了樓盤上市步伐，

推盤節奏放緩，市場供應量變小。

這些都使得市場成交活躍度明顯降低。

多個因素疊加之下，

合肥樓市整體出現降溫。

房價不再大漲，成交量不再瘋狂。

但仔細分析會發現，

降溫的背後，市場分化也十分明顯。

比如，

肥西是限購以來合肥樓市最為火爆的板塊。

但就在上個月，

該縣某「地王樓盤」出現降價銷售。

該樓盤在物價部門的備案均價為1.4萬元/平米，

上市銷售時推出100套特價房，

銷售價格只有1.15萬元~1.18萬元/平米，

降價2000多元，

優惠力度驚人。

在合肥市區，

同樣是高端盤，

有的樓盤供不應求，

有的樓盤則蓄客艱難，

銷售慘淡。

蜀山區某樓盤上月初開盤，

蓄客半年後，

116套房源均價1.59萬元/平米，

最後現場只去了30組客戶，去化僅有2成。

安徽其他地市調控一覽

全國已有多個三四線城市

出台樓市調控政策或限購升級，

安徽省的房地產熱點城市也不例外。

1 滁州：多項措施穩定房地產市場

2017年3月9日下午，

滁州召開新聞發布會，

通報並解讀市國土房產局等

七部門聯合制定的

《關於進一步促進全市房地產市場

平穩健康發展的若干意見》。

▼

據悉，《意見》明確進一步強化房地產市場監管，規範從業行為，重點查處違規預售、囤積房源、捂盤惜售等違法違規行為，及時查處「價外加價」等違反價格政策行為，嚴厲打擊「捆綁銷售」、發布和炒作虛假廣告宣傳信息、無證照經營、製造市場恐慌等行為;

要求從嚴執行首套房認定標準等有關政策，即居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)在擬購房所在地不動產登記信息系統中無成套住房登記信息;實行差別化住房信貸政策，市區居民家庭首次購買新建商品住宅申請個人商業貸款首付款比例不低於20%，購買第二套住宅的首付款比例不低於40%，第三套首付款不低於60%;建立市區商品住房價格備案指導機制，積極引導開發企業根據開發建設成本、合理利潤等因素科學合理定價，價格備案后6個月內不得調整;進一步加大市區居住用地供應力度，按照規模、時序、區域和結構等，科學有序出讓。

在土地出讓方面，4月7日，滁州土拍推出8宗地，對地塊未來樓盤銷售價格作出了限定，規定這8宗即將出讓的地塊未來的商品住房銷售均價，分別不得超過5200元或5500元，這是該市首次對出讓土地上的商品房價格劃出「上限」。

2 臨泉：限房價、控地價

2月份臨泉縣商品房

銷售均價6143元/平方米，

較去年同期增長28%，

其中，

商業均價10358元/平方米，

住宅均價5709元/平方米。

▼

臨泉縣反應迅速，3月23日，臨泉縣政府官網發布《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓「限房價、控地價」實施意見》， 意見要求：

一是編製土地供應計劃，合理確定土地投放量，提高上市土地的居住用地佔比，滿足剛性需求，兼顧改善性需求。

二是所開發項目商品住宅房屋銷售價格不得高於出讓文件要求的最高限價。原則上，全縣毛坯房均價控制在每平方米5200元以內，精裝房均價控制在每平方米6000元以內。

三是競買人報名參與居住用地競買時，原開發項目的銷售量原則上須達到60%以上(以合同備案為準)，否則不得參與土地競買。

四是擬定單宗土地出讓畝均最高限定價。達到最高限定價且仍有2家或以上競買人願意繼續競價或報價的，拍賣進入「搖號」階段，抽中的號碼即為對應的地塊競得人。

3 亳州：樓盤虛高定價不予備案

3月29日上午，亳州市組織收看了住房城鄉建設部召開的整頓規範房地產開發銷售中介行為電視電話會議，為保持亳州市房地產市場秩序的穩定，市委常委、副市長李軍提出五點要求：

一是加快供給，保持房地產市場供求平衡。

二是強化措施，嚴厲打擊各種違規違法行為。重點查處房地產開發企業捂盤惜售、哄抬房價、違規預售、違規交房，房地產中介機構虛假宣傳、賺取房源差價、挪用交易資金、違規代理銷售、無照經營等違法違規行為，一經查實，嚴肅處理，絕不姑息。

三是部門聯動，切實穩控住宅價格。對於虛高定價的，不予備案。房產部門對不落實商品住房價格備案的項目，不核發預(銷)售許可證。對已辦理價格備案的項目要跟蹤督查，對超出備案價格違規銷售的，暫停網簽備案業務。

四是加大宣傳，引導群眾合理消費。

五是地方政府要履行主體責任，合力維護市場秩序。

4 阜陽：出新房買賣合同備案變更新規

安徽阜陽發布《關於規範商品房買賣合同備案管理工作的通知》，明確規定新購商品房買賣合同備案變更(所購新房更換買受人)只能限於父母子女、夫妻之間，遏制相關的炒房行為。

「以前出台的也有類似規定，但規定不嚴密，會出現新購商品房買賣合同備案變更為父母子女、夫妻以外名下的情況，被一些炒房者鑽了空子。」 阜陽市房地產管理局有關人士介紹，此次，就是將相關規定更為嚴細化，堅決遏制變相投機炒作商品房等行為，讓住房回歸居住屬性。

一線城市成交下降

據每日經濟新聞報道，

密集的限購限貸調控政策，

對各地產生了不同的影響。

一線城市樓市

受到持續調控的影響成交量下降，

漲幅趨緩，

而二、三線城市樓市仍然需求旺盛，

三線城市取代一、二城市，

一季度成為全國房價上漲的主力軍。

在全國樓市「需求旺盛，預期未改」的情況下，

越來越多的二、三線城市也加入調控的行列。

據不完全統計，

自3月份以來，

已經有超過50個城市

出台或者加碼樓市調控政策。

三線城市漲幅居前

在持續的調控政策下，

一季度，全國成交面積同比小幅下行，

但絕對規模仍處歷史同期較高水平;

百城均價保持上漲趨勢，

累計漲幅持續收窄，

但3月單月環比漲幅略有擴大，

城市分化顯著。

一線城市受調控影響漲幅收窄幅度最大，

據指數研究院的數據顯示，

一季度一線城市房價僅累計上漲0.80%，

較去年四季度收窄1.3%，

其中深圳房價自

2016 年11 起已連續五個月環比下跌，

今年一季度累計下跌1.23%。

二線城市房價累計上漲2.19%，

較去年四季度收窄0.70 %。

其中，

具備優良旅遊資源的海口、

三亞一季度房價領漲百城，

青島、揚州等地量價亦大幅上漲。

而南京、蘇州等地因限價調控、

限制高端項目入市致使價格出現小幅下調。

值得注意的是，

由於春節行情，

吸引大量投資和回鄉置業需求入市，

推動三線城市房價整體上漲，

一季度三線代表城市累計上漲2.57%，

在各線城市中漲幅最為突出，

其中處於核心城市輻射圈範圍的

這類三線城市依舊領漲，

如中山、廊坊等。

剛需量力而行 改善可降低標準

可以看到，

全國樓市雖逐步冷卻下來，

但購房需求卻並未減少，

針對不同的購房群體，

購房側重點也有所不同。

1 剛需購房群體

目前，

很多城市的限購政策

都對社保個稅繳納年限有要求且不能補繳，

在工作變動的時候要注意不要斷繳。

以合肥為例，

外地人想要在當地買房，

必須提供1年內連續繳納12個月社保或個稅，

而且斷繳了也不能補繳。

不能補繳可真是硬傷，

試想一下好不容易快夠一年了，

中間因為換工作斷交了一個月，

結果就得從頭計算時間，實在憋屈。

鳳凰建議：量力而行重點關注個稅和社保

注意個稅社保別斷繳，

同時買房量力而行。

在房價高企的城市，

剛需族買房要量力而行。

買房前考慮清楚幾個問題：

為什麼買房，買房預算是多少，

能承擔多少月供，

能買多大的房子，

根據自己的經濟實力作出決定，

可千萬別過度透支預算影響了生活質量。

2 改善型購房群體

很多城市在限購和限貸的問題上，

對首套和二套的認定是不一樣的，

一些一線城市限貸政策

對於首套的認定越來越嚴格，

認房又認貸的情況下，

改善族很難再通過賣掉房子拿到最低的首付資格。

鳳凰建議：降低標準或者準備再苦幾年

如果想換房，

只能考慮降低購房標準，

買地段次一點、面積小點的，

對於有剛性需求的改善型購房人

（如為了孩子上學）。

如果實在想買，

可以找親戚朋友借點錢解決燃眉之急，

還是那句話：切記過度透支預算，理性購房。

3 投資群體

根據國務院、銀監會、央行等的態度，

一再強調「房子是用來住的，

不是用來炒的」的定位，

因城施策分類指導，

引導資金流向實體經濟，

把防範金融風險放在更加重要的位置，

投資群體自然也就成了

限購限貸政策主要針對的群體。

首付比例一提高，

資金有限的人被攔在了門外，

能全款買房的土豪們

雖然有錢但沒購房資格，

除非把手裡的房子轉出去，

不過房產作為固定資產，

想轉手並不那麼容易，

加上限購限貸的作用，

大量需求被抑制住，

增加了賣房子的時間成本。

鳳凰建議：不必把資金全壓在房產上

現在人民幣貶值，

不能買房當然也不能

讓錢在自己手裡浪費掉。

但是從投資的角度看，

建議不要把資金都壓在房產上。

因為目前調控的主要目的

就是限制資金流向樓市，

已經流入的也被鎖死。

投資要講究資金配置，

將投資方向分散一下不失為一個好的選擇。

國家

一直在強調房子是用來住的，

不是用來炒的，

真心希望

有一天老百姓都能住得起房。

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